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“新國八條”是2011年房地產調控的一個開端,也是對原有政策的進一步細化,是一次多方面政策的組合式地調控
去年4月的房地產“國十條”和9月的“二次調控”,力度都不小,但是,在大半年的時間裏,樓市的反應出乎意料地平靜。進入歲末年初,房地產界各種論壇、沙龍、年會蜂擁而至,關於2011年樓市走向的預測也鋪天蓋地。山雨欲來風滿樓,潮起潮落誰主沉浮?樓市對前兩次調控的排斥和抵制,讓第三次調控在年前大有呼之欲出之勢。
首次實行問責制春節前夕,在溫家寶總理主持召開的國務院常務會議上,研究部署了進一步做好房地產市場調控的工作。會議指出,爲鞏固和擴大調控成果,逐步解決城鎮居民住房問題,繼續有效遏制投資投機性購房,促進房地產市場平穩健康發展,必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定了八條新的政策措施,也就是“新國八條”。
與以往最大的不同是,爲了強化政策的落實,“新國八條”正是在約束地方政府落實調控政策上有了硬指標。“新國八條”也不是對以前調控政策的否定,而是對以前多次調控的強調和深化。多年的房地產調控實踐證明,抓好各級地方政府對調控政策的貫徹落實,是保證調控效果的關鍵。同時,加強對市場和人們心理預期的影響,也是至關重要的條件。
“新國八條
”第一條就要求,進一步落實地方政府責任,合理確定本地區年度新建住房價格控制目標,並於今年一季度向社會公佈。這意味着,行政干預樓市的行動已經進入強推階段,雖然並未說明不完成目標會對地方政府採取什麼處理措施,但明確了地方政府控制房價的責任,這無疑將成爲“新國八條”中最爲強硬的內容。
雖然之前也有過對地方政府的問責要求,但要求公佈房價控制目標還是第一次。這種看起來簡單的要求,在實際的執行中卻有一些現實的困難。因爲公佈房價調控目標,對地方政府來說是非常棘手的問題。過去地方官員的業績受惠於房價上漲帶來的土地紅利,現在要公佈房價指標,將房價的調整目標執行放於百姓的監督中,這樣地方政府不得不糾結如何按時公佈讓房價迴歸理性的路徑清單。
“新國八條”要求加強交易環節的稅收徵管,嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。這裏強調的問題依舊是要抑制投資需求,提高購房門檻和交易成本。這意味着全面封殺了投資者和投機者的空間,這樣的調控力度也是史無前例的。不過,在這次調控中,沒有涉及房產稅問題,其實,這也爲上海和重慶的房產稅試點及在全國範圍內實行房產稅預留了足夠的調整空間。
“限購令”的殺傷力“新國八條”最具殺傷力的應該是限購政策,這也成爲後來各地出臺實施細則的亮點。“限購令”原則上對有一套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,限購一套住房;對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭,暫停在本行政區域內向其售房。
全國性限購,堵住了房地產投資這條道。不在供求環節打轉轉,而是直接限定購房不能超過三套,並且在全國範圍內的所有城市實施,這樣的殺傷力很大。政策強調的是全國“一刀切”的限購,而深層次的解讀應該是我國房地產政策的根本性調整,每戶家庭只能擁有一兩套住房,而不是像以前那樣不限制地購房。這是我國房地產業從經濟發展支柱地位向民生轉變的標誌,對抑制投資需求無疑非常有利,是樓市重回民生本質的正確選擇。
中國的房地產市場多數是投資需求,按照現在的價格水平,真正的居住需求已經很難買得起房子。調控政策出臺後,以前買了三套房以上的投資人和炒房者,被擠出了樓市,把投資需求擠走了。但是,只要高房價還沒有調整,買不起房的人還是越來越買不起,大多數還沒有房子的剛性需求還是無力出手,這就是房價不降不行的基本道理。如果房價下降,擁有多套房的人死守的可能性也不大。特別是房產稅的陸續推開,持有投資房產的成本讓投資人不得不盡快脫手。
“新國八條”是2011年房地產調控的一個開端,也是對原有政策的進一步細化,是一次多方面政策的組合式地調控。政策組合依然以調控投資和投機爲主要目標,從政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面組合出拳,表明政府的確意識到了當前高房價帶來的一系列社會問題和社會矛盾,調控已經上升到政治任務的高度。
有媒體調查顯示:53.2%的網友認爲,儘管第三次房地產調控政策出臺,但房價依然不會降;46.3%的網友認爲,二套房首付增到6成,成交量會下滑;就“限購令”全國普及的政策,47.3%網友表示,2011年不會買房了。一半多的人認爲房價不會降,同時又有近一半的人表示不會買房。這說明了人們對政策效果懷疑的同時,也有一種期待心理。
有機構預測,嚴厲的新政之下,北京等大城市房價將再次停漲,部分郊區房價將立刻下調,60%以上的購房者持觀望態度。以北京爲例,樓市成交量將明顯出現20%以上的下降,很可能出現去年4月以後的蕭條現象。
房價如何迴歸理性其實,讓房價迴歸理性,在中央政府方面早有說法,去年12月26日,溫家寶總理在中央人民廣播電臺做節目時表示,作爲政府的主要負責人,我有責任,我也有信心,在我的任期內,一定要使房價保持在一個合理的水平,我還要爲實現這個目標而努力,絕不會退縮。
最近,我們欣喜地看到,作爲“新國八條”的落地政策,地方已經或正在醞釀與之相配套的實施細則。2011年2月1日,上海“瀘九條”調控細則出臺;2011年2月16日,北京“京十五條”調控細則出臺,不僅再次提高了外地人購房門檻,還將加大保障性住房供應,盤活供應房源。青島、廣州、成都、濟南等地的調控細則也已經浮出水面。
新政的目的就是打垮房價再漲預期。房產稅出臺後,既要付利息,又要付房產稅,持有成本非常高,炒房人大量拋售是必然選擇。同時,從北京的“京十五條”來看,限購政策非常給力,供求關係徹底顛倒,開發商頂不了多久,不得不降價賣房。
一方面,限購政策壓制了最強大的購房需求,從北京市場來看,最大的需求就是投資者和外地人購房。另一方面,一般是買漲不買跌,這讓市場的有效需求大大降低。這種情況下,購房需求大幅度下降也是有可能的。開發商要賣房,而市場是買漲不買跌,開發商當然不能讓房價下跌。社會似乎也形成了共識,房價不能跌,房價跌落了,經濟就完了,銀行就完了,社會就動盪了。這個製造心理恐慌的招數,在這些年還真是比較有效,已經成爲一些人反對調控政策的重型武器。
樓市調控就是要讓房價迴歸理性,讓高房價落地。儘管房價下降會有一些不平衡的現象發生,但這項政策的作用一定是利大於弊,這也是讓樓市從不平衡走向穩定發展的戰略選擇。房價下跌到理想區間,就吹滅了在資產及經濟領域的泡沫,百姓就會感到更踏實。
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【作者:馬躍成來源:新財經】
(責任編輯:秦研科)
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