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天津濱海新區從行政區劃分上包括了塘沽區、漢沽區、大港區三個行政區和天津經濟技術開發區、天津港保稅區、天津港區以及東麗區、津南區的部分區域,規劃面積2270平方公里。而濱海新區的房地產市場的核心區域主要在塘沽區城區與開發區生活區兩片聯結在一起的約5公里半徑的區域,濱海新區的主要知名樓盤都集中在這個區域內,其次大港城區、漢沽城區爲樓盤較集中區域。當前,濱海新區房地產市場總體呈現出:中端供應集中、高端新盤稀少、生態特色凸顯、精裝房份額擴大、限價房上市、保障房增加,後續供應量較大的特點。特別是中小套型的商品房、保障性住房和一些新的業態受到政策的傾斜,發展迅速。
濱海樓市中端產品供應集中
業內專家表示,濱海新區的功能定位已經上升到依託京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞的高度,這就意味着濱海新區的房地產市場不再是一個簡單的區縣級的區域市場。可以發現,從2005年以後,濱海地區的上市樓盤與出讓土地成交越來越多地出現了全國知名品牌房地產開發企業的身影,可以說,天津濱海新區的樓市已經逐步成爲全國關注的熱點。綜合天津合富輝煌、天津凱成房地產諮詢有限公司、偉業顧問等研究機構的市場報告,結合去年濱海新區的土地成交情況和當前市場特點分析,未來濱海樓市具有以下特點——
1、從需求支撐上看,由於濱海的快速發展,大量企業和產業進入,使得大批高素質的人員彙集於此,這些人羣將會在未來幾年給市場帶來一定的需求量。
2、從市政交通角度看,交通網絡和周邊配套的日益完善,拉近了區域間的距離,並提高了生活的品質,由此擴大了購房者的輻射半徑。
3、從土地供給角度上看,核心區域的土地日漸稀少,漸趨飽和,邊緣區域的發展前景廣闊。
4、從商品房的供應情況上看,2011年濱海新區整體供應量加大。高端產品稀少,中高端和中端產品供應加大,且集中在邊緣區域,如生態城、北塘、保稅區和上北區域。
5、從保障房角度上看,由於2010年塘沽區的上北和北塘區域有較大面積的保障房性質的地塊成交,這些土地在2011年會有一定的放量,勢必會分流商品住宅市場上的一部分中端和中低端客羣。
濱海樓市主力供應向外圍轉移
當前濱海樓市的主力供應由中心區向外圍轉移,從去年開始,生態城和北塘項目的增加將會使未來市場面臨更高規格的競爭。
塘沽中心城區
區域優勢:區域成熟度最高,生活配套最完善;
市場特徵:多以高層、小高層等高密度產品爲主,小戶型需求量大。
開發區
區域優勢:宜居、金融業、商業,濱海高端住宅聚集地;成熟的居住生活片區,目前居住宜居程度最高;
市場特徵:中高端產品增加,如:萬科海港城、啓航嘉園等項目會在2011年有較大的放量。
中新生態城
區域優勢:生態宜居、國家級重點住宅項目,片區認可度高;
市場特徵:雖無居住基礎,但區域規劃合理,隨着各階段項目開發;居住條件快速完善,未來居住氛圍好。
北塘
區域優勢:企業總部集中,產品形式優於中心商務區和開發區;
市場特徵:2011年將有集中放量,物業類型豐富。
東疆港
區域優勢:主打旅遊休閒地產,但目前成熟度低;
市場特徵:依託海景資源,未來旅遊度假型住宅前景可觀。
濱海樓市三大亮點區域
數據統計資料顯示,濱海新區將成爲天津市2011年樓盤扎堆供應最多的板塊之一,不少項目將開盤的時間鎖定在2011年。而其中最受關注的便是以“生態”、“商務”、“高端”爲各自主打的中新生態城、響螺灣商務區和上北生態區,這三個區域也成爲時下濱海樓市的三大亮點。
天津合富輝煌市場研究部總監任炯表示,“根據去年濱海樓市的整體表現,定位鮮明的中新生態城和響螺灣商務區憑藉‘生態’與‘商務’特點在濱海樓市中表現搶眼”。據機構統計,中新生態城區域已經成爲今年濱海新區銷量最多的新城區。去年,隨着中新生態城的嘉銘·紅樹灣、萬通生態城新新家園、世茂溼地公元、吉寶季景華庭、萬科錦廬等項目陸續面市,目前中新生態城已有14個住宅項目建設中,其中有近10個項目在售。
濱海新區另一個熱點區域是響螺灣商務區。天津凱成房地產諮詢有限公司市場研究部介紹,隨着2009年下半年濱海新區開始全面打響“十大戰役”,加快濱海新區核心區建設、加快響螺灣和于家堡中心商務區建設、加快東疆保稅港區及其綜合配套服務區建設促進了這些區域的快速發展。去年響螺灣多個項目入市,主打商業配套及綜合體,其項目不僅包括寫字樓、公寓等產品,同時還通過引進“重量級”企業的方式實現商業配套的優化升級,不但爲未來入住該項目的購房者提供全方位便捷服務,而且,也使其商業氛圍快速形成。
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