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在兩會期間,提議對空置房“下手”的代表委員並不在少數。全國人大代表、中國社會科學院學部委員程恩富表示,目前國內有3000萬套以上空置房,所以應儘快制定政策處置空置房,給一個時間表,“逼”空置房賣出去或者租出去。空置房是中國特有的現象嗎?國際上是如何處理空置房的?如何做才能讓“空”房“滿”起來本期“思與辨”邀請相關專家進行辨析。
主持人王付永
嘉賓 趙曉 國資委研究中心
宏觀戰略部部長
林衛芬華盛頓大學經濟學博士
郭祥 南京大學經濟學博士
空置房是“公害”主持人:現在對空置房是一片喊打聲,那麼處置空置房有什麼作用,其他國家也存在這樣的現象嗎?
林衛芬:對空置房進行調控是國際上的慣例,政府通過嚴厲措施抑制空置房,等於間接提高了土地的利用率,避免了土地浪費。空置房的潛在危害在於,大量空置房的存在破壞了房產市場供需間的自由競爭狀態,供需關係成了可以人爲控制的牟利工具。並且對於宏觀調控而言,大量空置房的存在無疑爲政策作用空間提供了一個“真空地帶”,嚴重地干擾宏觀調控。這也是很多國家打擊囤房囤地的一個經濟學上的解釋。
空置房不僅是資源的浪費而且嚴重扭曲房價會對經濟造成潛在威脅給民生造成極大傷害。因此發達國家對空置房的處置措施非常嚴厲。爲了遏制閒置房數量上升除了加強租賃服務外瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。通過這些措施,瑞典和另一個國家荷蘭成爲歐盟國家中房屋閒置率最低的兩個國家均不超過2%。在法國的一些城市中房屋閒置的第一年業主必須繳納的罰金爲房款的10%第二年爲12.5%第三年爲15%依此類推。丹麥政府則在五十多年前就開始對那些閒置6周以上房屋的所有者進行罰款。在德國在房屋閒置率超過10%的市鎮當地政府會推倒那些無法出租的住房。
郭祥:房產和普通的商品有着不同的特點,對空置房的處置不僅有着社會倫理基礎,也有經濟上的合法性。房產升值和房產的自身升值是不一樣的概念。房產自身升值的空間取決於市場上供需雙方的此消彼長,考慮價值損耗在內,這個空間是不大的。但是房產升值的空間取決於房產所處環境變化帶來的預期價值的提升。
開發商、投機商閒置土地、空置住房目的是覬覦預期價值,或者說是一種社會溢價。產生社會溢價的根源在於需求彈性較差的房地產分享了社會創造的價值,房產本身的自然價值是基本固定的,但是其社會溢價因爲位置和城市的開發程度會有較大的變化,這種變化爲房產的升值提供了一個社會層面的價值基礎。在自由市場體制或市場經濟下,房地產預期價值的分配規則是叢林法則,信奉的是資本爲王,而不是公平分配。預期價值的量超過了閒置土地、空置住房造成的折舊、維護、管理等價值損耗量,在社會發展的特定階段上,甚至是遠遠超出。因此,閒置土地、空置住房(包括捂盤惜售)所帶來的巨大預期價值,使開發商、投機商能夠實現利潤最大化。
中國房子空置率應該有清晰標準主持人:按照國際通行慣例,商品房空置率在5%-10%之間爲合理區,商品房供求平衡;空置率在10%-20%之間爲空置危險區,要採取一定措施,加大商品房銷售的力度;空置率在20%以上爲商品房嚴重積壓區。我們在這方面的情況是什麼樣的?
郭祥:既然空置率高低對於房地產市場的健康發展有着積極的作用,那麼我們就應該很好地利用這個工具來檢視我們的市場,併爲政府決策提供依據。但是房產市場上空置率到底是多少,還是一本糊塗賬。既然人口普查和經濟普查那麼大的數據量都可以做到,理論上空置率的統計有什麼理由做不到?美國住房統計機構從1965年就開始統計自有房和租賃房的空置率,覆蓋全美國75個都會圈,每個季度城市發佈查詢拜訪數據。歐洲的很多國家對空置率的查詢拜訪也早已形成慣例。
趙曉:統計空置房沒有數理統計那樣簡單,無論是人口普查還是經濟數據統計,都沒有像房產那樣會牽涉到很多人的切身利益。樓市中有投資客或投機客,中國有相當一部分中產階級和富豪把樓市作爲財富的蓄水池。此外,以炒房團爲代表的投機客四處買房,待房價上漲後出手獲利。再者,許多地產開發商“寧可不賣也不降價”,捂盤是其慣用的銷售伎倆。這類人“既富且貴”,如果真的向這塊蛋糕開刀,其阻力必定不小。由此我們也可以理解相關部門遲遲不能統計空置房數據的苦衷。
3000萬套空置房是調控樓市的“七寸”主持人:如果說消化了3000萬套空置房,那麼這對於樓市調控意味着什麼?
趙曉:3000萬套空置房纔是調控的“七寸”!2010年我國全年商品房銷售面積才900萬套,2011年政府將花費5000億建造租賃房,保障房供應全年達到1000萬套。大量的空置房不僅不拉動投資,而且也不拉動消費,更不創造社會效益,唯一的作用是進一步拉大了貧富差距,增加房地產泡沫。一方面民衆怨聲載道,不斷高企的房價使得百姓只能“望房興嘆”,另一方面3000萬套空置房擺在那裏,白白地佔用了大量的社會資源。如果把3000萬套空置房的作用發揮出來,能夠很好地緩解緊張的樓市供求關係,甚至可以根本上改變目前樓市賣方市場的局面。
不過相對於強制徵用空置房,稅收調控手段顯然技高一籌。但是稅率如何設置?是否開徵房產控制稅?政策推出的節奏如何把握?這一系列問題,都需要我們進一步考量。千萬別認爲處理這3000萬套空置房僅是增加樓市供給這麼簡單,它很可能是樓市博弈各方利益再分配的過程。
郭祥:空置房大量存在,還與開發商的無效供給有關。中低價位的房子由於利潤率低,開發商不願開發。於是形成了這樣一種一邊人頭攢動,另一邊卻門可羅雀的怪現狀。正是由於中低價位普通商品住宅供應的不足,才引發了高檔住房過剩、普通住房供不應求的結構性矛盾,這種情況的出現也與開發商僅僅把房產作爲投資品有關。
3000萬套空置房最終能在多大程度上改善供需關係還不是最重要的,最重要的是我們爲房產的調控找對了一個方向,讓房子迴歸居住屬性,這是解決住房難的根本。
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