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限購政策步步逼近,房貸政策逐漸收緊,讓被藍色經濟區、城際鐵路等利好政策打開的房地產市場藍圖又蒙上了一層陰影。威海的樓市是否到了要出臺限購令的地步?濟、青限購,是否會對威海房地產市場造成影響?日前,記者走訪行業內專家,對此進行解讀。
統計局>> 1月份新房價格環比漲了446元/m11日下午,在威海市房產交易中心,工作人員仍舊按照原來的標準辦理業務,近期的房地產交易量也沒有明顯變化。據威海市統計局公佈的數據,2011年1月,威海市新建房屋銷售平均價格爲4168元/m2,較2010年12月每平方米漲了446元,也是從2010年以來第二個平均售價超過4000元/m2的月份,而此前威海房價一直以比較平穩的態勢發展,起伏不大。有地產人士分析,半島藍色經濟區、青煙威生活圈等因素的心理推動力,讓威海的房價有了強有力的支撐。
威海是否也將進入限購大潮之中?“魯八條”中規定出了“限購令”出臺的前提條件,即受到嚴控的城市爲省會濟南和副省級城市青島以及房價過高、上漲過快的城市。新政將其他城市用了“房價過高、上漲過快的城市”來模糊定位,這讓威海樓市出現了很多不確定因素。
“威海是否出臺限購令、出臺溫和版的還是嚴厲版的,我們也在觀望。如果限購出臺,對威海的房地產市場影響應該很大。”正德集廣地產聯合機構總經理陳經華坦言。
威海望海房地產開發公司董事長孫樹仁表示,限購令不應該“一刀切”。威海的房地產市場和濟南、青島不同,沒有房產泡沫。如果實行一樣的限購政策,會很大程度誤傷住房羣體和威海房地產市場。
山東大學威海分校市場營銷系主任許先分析,三線城市威海有自己的特殊性,舊村改造後,本地百姓囊中有好幾套房子,因此本地第一需求不大。威海的購房者主要是外地羣體,包括來威就業人羣、改善住房人羣、投資住房者等等。在山東房地產板塊中,威海房地產市場發展比較平穩,尚未形成“房地產過熱”或“房地產泡沫”,濟青版的限購令,威海並不適合照搬。
購房者>> 觀望心理加重,買房腳步趨緩來威一年的呂慶最近的狀態可以用兩個字形容:糾結。工作逐漸紮下了根,呂慶一直醞釀在威海買房安家,可陸續出臺的新政讓他越來越猶豫該不該出手。“濟南、青島都限購了,威海會不會也出臺類似的政策呢?”幾經思考後,呂慶給自己下了同樣是兩個字的決定:觀望。
和呂慶一樣仍在徘徊的人不在少數。經區一家售樓處的工作人員告訴記者,“春節後基本上沒賣出房子去,看得多,買得少。一項項的政策讓買房人都觀望起來。”
在多家售樓處,記者注意到,普遍人流稀少。部分銷售公司透露,濟青的限購令以及逐步出臺的各項房產政策,暫停了很多準購房羣體的腳步。威海很多樓盤在今年1—2月份的售房量僅爲去年同期一半。
對此,許先分析,魯版調控中濟青兩市的限購令對威海房地產不會有大的影響,但其中房貸收緊的新規對威海影響比較大,這減少了很大一部分威海購房者的投資性需求;也延遲一些改善住房消費者的購房時機。
孫樹仁則用“雙刃劍”來形容限購令。他認爲,雖然威海沒有出臺“限購令”,但受大氣候的影響,樓市的觀望氛圍越來越濃厚。各地限購令的出臺,對威海來說取得了“脣亡齒寒”的效應,投資者對於樓市投資熱情不高,短期內持幣觀望者較多。
同樣,高區一家售樓處的銷售經理在談及新政時的擔心溢於言表。他說,全年的銷售計劃還沒有確定,現在公司正要重新調整銷售策略,任務應該比年初預定的低一些,“年初半島藍色經濟區得到批覆時自己信心滿滿,如今卻變了樣。”
開發商>> 濟青限購對威海可能是契機新政之後,一二線城市的投資者無疑受到強力打壓。這部分投資羣體和改善居住環境的購房者,是否會把目光轉移到三四線城市?對此,威海房地產開發協會會長宋詠泉接受本報採訪時表示,限購下一二線城市房產進入低迷,這也給威海房產帶來了契機。“各地不同的限購令,限制了投資性和投機性購房羣體在當地的消費,房地產的投資方向肯定會有一些調整。”
宋詠泉的看法得到了不少地產人士的共鳴。威海金利通置業顧問公司經理門鑫泉分析,濟、青樓市趨緊,或許會吸引來自濟南及周邊城市羣購房者更多的目光,“威海擁有豐富的旅遊資源和環境優勢,還有山東半島藍色經濟區上升爲國家戰略和青榮城際鐵路建設,都是威海很大的亮點”。
許先同樣認爲,濟青兩市的限購也給威海房產市場一個機遇,讓一些購買力釋放到威海市場,比如對東北城市、北京、天津等地的購房者,威海都是不錯的選擇。許先分析,綜合考慮威海樓市的外圍環境,今後房價變化空間應該不是很大。
政策、環境,其利其弊,開發商們也在權衡、觀望。
“今年的房地產領域調控政策,對於威海房地產市場起到了短期的、立竿見影的抑制作用,而從長期來看,還有山東半島藍色經濟區、威海的區位優勢這些對房產的利好,市場發展空間不容小覷。”威海雲華房地產開發公司副總經理李文斌預測。
13日上午,記者在威海經區楊家灘附近的售樓處見到了看房的王本德。他稱自己正是趁着“限購令”未到威海,儘快出手買房。因爲多年在山東經商,來自北京的王本德稱自己對各地的房地產市場比較瞭解,“限購”應該是一個短期行爲。“我在濟南、青島、煙臺都看過房子,最後還是決定在威海買,威海的環境和目前的發展都不錯,適合今後定居。”
和王本德一樣,一些關注樓市的人士和開發商們對接二連三的政策總結出了這樣一條規律:經歷了短時間的觀望後的放量是必然的。這種習慣性樂觀,讓他們看到的是曲折前行的樓市前景。
“限”則生變市場待洗牌新政的出臺讓人們更加理性,面對挑選房子時更加謹慎的購房者,開發商如何應對?
“限購政策讓樓市發展放緩了腳步,這對房地產業不一定是壞事。”威海泰浩房地產開發公司副總經理王浩稱,限購令是促進房地產市場良性發展的一劑藥。房貸政策的變化和大環境變冷讓成交量下滑,卻給了開發商調整戰略和改善建房品質的機會。他表示,目前威海樓盤存在多而不精的問題,住宅存量大,品質和配套等方面卻弊端頻現。現今從緊的房產調控,推動着開發商必須調整腳步,注重市場需求。
怎樣在新政下低迷的市場找到先機,這是擺在房企面前的必選課。李文斌說,房地產調控政策將引導房地產行業進行市場細分。而不是像過去那樣未考慮大多數人的購買力,一哄而上建設中高檔住宅。
“改善性住房的需求是一直存在的。政策變動、市場變化,總有一部分人想要改善自己的住房條件。針對這一羣體的高品質樓盤就更爲搶手。而限購政策下,滿足‘住’這一第一需求的羣體備受關注,這也引導中小戶型、配套合適的低價樓盤。”孫樹仁告訴記者,目前公司所開發樓盤正在調整趨勢,向高端樓盤和低價住宅兩個極端發力。
相對於住宅開發企業對新政的反應,代理着數個商業地產項目的香港順翔商業地產經營管理公司執行總經理林宜雄一談限購令難掩興奮,“這正是商業地產發展崛起的時機。”他認爲,各項新政都是關於住宅領域嚴控,恰好給了商業地產借道突圍的機遇。商業地產無疑是原本投資在住宅市場購買力的一個很好的選擇。
他認爲,目前看來,這個趨勢正引導部分房地產企業力量轉移。產權酒店、購物中心、商業街、一站式娛樂項目等各種形式的商業地產,在此或將迎來發展的新動力。(記者李彥慧侯書楠實習生齊璐)
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