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首先,從各地出臺"新國八條"細則條款來看,一線城市執行相對嚴格,二三線城市相對寬鬆,尤其是二三線城市出臺的"限購"措施相對曖昧。除了北京、上海等一線城市對戶籍准入有較高門檻外,不少二三線城市實行購房落戶制度,只要購入房屋達到一定面積,就可以遷入戶口。
其次,從已出臺的二三線城市的"限購"措施來看,一般"限購"只侷限於市區或主城區,在市區或主城區以外仍然存在政策執行的"空白點"。如南京、太原"限購令"均劃定範圍爲市區,本地家庭限購市區第三套房,郊縣不在限購範圍內。
從政策角度來看,二三線城市一方面強調樓市"限購"政策的嚴厲執行,另一方面卻放開戶籍制度,使一些投資者通過遷入戶籍而重新獲得購房資格。這些政策方面的"自我解套"措施讓房價相對不高的二三線城市"限購"缺乏執行力。
具體到不同的城市"限購",本輪調控政策一線城市執行相對嚴格,二三線城市相對寬鬆。一線城市"限購"從嚴極有可能導致投資一線城市的資金無處可投,向二三線城市房地產市場轉移。投資者被"限購"擠出一線城市之後,二三線城市成爲投資者"限購"背後"柳暗花明又一村",限購有可能倒逼二三線城市樓市出現新一波行情。
在限購之前,部分開發企業的開發戰略早已由一線城市轉戰到二三線城市,而如今在限購的市場背景下,投資者的眼光也應該跟隨市場開發的主體走向具有升值與發展潛力的二三線城市:
首先,從城市角度來看,一些區域熱點的二三線城市仍然是值得投資的地區。
原因是一線城市房價上漲之後,未來二三線城市有補漲的空間;繼2009年一線城市刺激政策之後,2010年二三線城市利好政策頻出,如重慶"兩江新區"、廈門經濟特區擴容至全市、天津濱海新區行政區劃的調整、石家莊的"正定新區"等,這些利好政策勢必帶動當地房地產市場快速發展,對於買房投資置業者來說,這些地區是值得投資的。
其次,區域經濟一體化過程中起到配套、配合中心城市發展作用的中小城市房地產市場值得我們去關注。
區域經濟一體化的同時,這些中小城市的房價將逐步縮小與中心城市的差距,在這個過程中,伴隨的將是中小城市資產價值升級,投資者從中獲得投資帶來的升值收益。如在上海出臺限購令、房產稅的背景下,上海周邊的城市如崑山等出現機會,在地鐵延伸後與上海的距離拉近,並且其不受限購令、房產稅的影響,是值得進入的城市。
第三,中國高鐵的迅猛發展讓城市之間的距離相對"縮短",讓沿線的中小城市獲得了發展機會,這些城市的一些優質項目也值得投資者去考慮。
第四,二三線城市一些優質商業地產項目也值得投資。住宅"限購"政策一定程度上抑制了投資客對於住宅投資的需求,客觀上爲投資客轉投商業地產提供了市場機會。
隨着實體經濟回暖及商業地產租金不斷提升,商業地產的升值空間會越來越大,投資客對於商業地產市場的關注度也會越來越高,房地產市場"商住倒掛"的現象也會得到根本改觀。
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