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全國人大代表王啓成:房地產開發企業利潤不宜超過5%
“要讓人民老有所養、病有所醫、住有所居”,溫總理擲地有聲的話語給了老百姓對“幸福”的期許。其中住房問題,更是登上各大網站關注的民生熱點榜首的位置。作爲多年來對持續關注住房問題並進行大量計算、調研的全國人大代表,臨沂市建築設計研究院院長王啓成形成了自己的一套理論。“國家應該制定房產造價計算規則和造價定額,房地產開發企業利潤不超過5%。”
“我認爲房地產市場中出現的一切問題主要歸結爲房價過高。導致其價格過高的直接原因之一是房產價格監管失控。”談及房價過高問題時,王啓成認爲,政府沒有制定出房產價格的計算規則,因而政府無法科學、依法、有效地監管房產價格。
“在咱們國家,百姓住房建設具有很強的‘公益性’特徵,因此,住房建設必須是‘政府主導,市場運作’。百姓的‘基本住房’和‘商品房’價格都必須由政府制定計價規則,並嚴格審批和監管。”王啓成如是說。
王啓成認爲,住房價格爲土地及地上附着物價格、建安成本和房地產企業經營成本,三大塊公共組成。“建安成本已有幾十年的造價計算規則,千軍萬馬的投入都集中在這一塊。”說到這兒,王啓成形象地給記者舉了個例子,這塊的造價一般在2000元左右(指高層),建築企業利潤5%左右,這塊從制度上非常完善,有住建部規定的計算規則、省統一的造價定額、造價師及造價事務所、造價監理公司、物價及審計監督。
在王啓成看來,房價失控的主要是第一、三兩塊。“第一塊地價因拍賣而‘奇高’,地皮佔了數千元甚至上萬元,遠超建安成本。第三塊房地產商成本無國家編制的定額,利潤率無控制,全由開發商根據地段價值進行加價,也是每平米數千元或上萬元,一個樓盤利潤幾十億比比皆是。”王啓成說。
“房地產企業經營成本,可由住建部按照計算建安造價的辦法,制定房產開發階段的造價定額和造價計算規則,科學合理地控制開發商的利潤。”王啓成表達了自己的觀點。
如何合理的制定房產開發階段的造價計算規則和造價定額?王啓成有一套自己的“公式”。“參照建築企業編制建築工程造價、諮詢、審計的一整套辦法,制定開發階段的造價(加價)計算規則,編制造價定額。”王啓成說,房地產總價=土地價+建安價(含室外工程)+開發階段造價,利潤控制則參照國外經驗,房地產開發企業利潤不超過5%。按企業資質高低計取。
“應該加強政府監管,房產價格必須經造價事務所編制,並經監理公司監理,物價、審計部門審覈通過,房產部門方認可售價。”王啓成認爲,通過這種方法來控制高房價問題,百姓就買得起房,安居樂業,就不會再“談房色變”。