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針對住宅市場的宏觀調控政策日益加碼,卻給了商業地產更多的發展機會。尤其是正處在快速城市化進程中的天津市,商業物業市場有望逆市上揚。
據統計,今年本市將新增中高端商業地產項目約51.1萬平方米,正在加速建設及籌劃實施的百貨中心項目約有19個。一方面,人均收入和消費支出連年大幅增長,消費需求迅速升級;另一方面,市內六區新供應土地用途以公建性質爲主,未來將會有大量綜合性商業項目上市。旺盛的需求和龐大的供應恰好重疊,預示着天津商業地產開發的整體水平也將大幅提升,購物中心將成爲主流,多區域商業中心正在形成。
天津商業地產,兔年即將並道超車。
消費潛力龐大商業地產期待升級
很多人也許都有這樣的感覺:最近一年,節假日去商業區吃飯、看電影、唱歌,等候的時間越來越長,天津市民的消費能力越來越高了。
宏觀經濟數據證明了這一點:2010年,天津全市生產總值(GDP)突破9000億元,達到9108.83億元,按可比價格計算,較去年增長17.4%。其中,第三產業增加值4121.78億元,增長14.2%。
居民收入也隨之增加。2010年,本市城市居民人均可支配收入24293元,增長13.5%,增長速度比上年加快3.3%。同時,全年全社會消費品零售總額完成2902.55億元,增長19.4%;城市居民家庭人均消費性支出16562元,增長11.9%。
宏觀數據反映在現實中,就是天津市的商業氛圍日趨成熟。在福布斯發佈的“2010中國內地最佳商業城市榜”上,天津位列第十位,較2009年又上升了一位。在今年春節七天長假中,天津市商務委對本市108家商場、超市、餐飲及批發市場進行的跟蹤調查顯示,上述商貿企業累計實現銷售收入22.05億元,同比增長20.5%。
“2010年,天津市人均GDP突破1萬美元大關,意味着天津已經達到中等富裕城市水平。尤其是前幾年建設的梅江、中北鎮等大型居住社區,現在已基本成熟,人們的消費需求日趨成熟。天津商業地產也期待着全面升級,進一步提升檔次。”天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛說。
供應量井噴城市綜合體項目激增
近日,位於南開區南門外大街上的大悅城正式亮相,掀起2011年大型商業綜合體的建設高潮。從天津市商務部門獲悉,預計今年本市將新增中高端商業地產項目約51.1萬平方米,正在加速建設及籌劃實施的百貨中心項目約有19家。
剛剛亮相的大悅城處於和平、南開兩區交界,總建築規模達53萬平方米,涵蓋一站式體驗型購物中心、國際甲級寫字樓、酒店式服務公寓和高檔住宅等多業態。其中僅購物中心就達27萬平方米,內含500米長的室內步行街和150米長的主題街區,整體定位爲“時尚、年輕、潮流、品位”。
此外,位於河東區津濱大道、總體量91萬平方米的紅星國際廣場,位於和平區解放北路、總體量50萬平方米的津灣廣場二期,位於空港經濟區、佔地1平方公里的“濱海第一城”,位於河東區南站CBD、總體量近50萬平方米的天津嘉裏中心,位於河東區新開路、總體量30萬平方米的遠洋國際中心,位於紅橋區大豐路、總體量17.41萬平方米的鵬欣水遊城等商業項目,目前都在緊張建設當中,有些年內即可開業。
天津市百貨商業協會祕書長王炳東認爲,購物中心集吃、喝、娛樂、購物、休閒等多種功能於一體,國際一線品牌雲集,並且定位中高端,面積至少在10萬平方米以上,將是未來人們休閒購物的首選。去年11月,坐落於津濱大道旁的天津河東萬達廣場開業,當天客流量即超過30萬人次,這一數字便充分證明這一點。預計未來三至五年,購物中心勢必將成爲天津商業的主流。
大鱷紛紛進駐多區域商業中心形成
從去年展開的一系列樓市宏觀調控日益嚴厲,也迫使很多開發商不得不加快戰略轉型的步伐。目前,萬科、保利、富力、金地、首創置業、世茂等地產巨頭已經公佈了其進入商業地產領域的計劃。萬達、寶龍、中糧地產等傳統商業地產開發商,也紛紛加快對外擴張的步伐。
高飛表示,市內六區現在新推出的土地絕大部分都屬於商業金融業用地,這從另一個角度也迫使開發商不得不將更多的注意力放在商業地產上。2月21日,長江道內燃機廠地塊開始掛牌,規定商業金融業建築超過總體量的70%,而且還圈定了必須引進的國際知名酒店及購物中心的範圍。這表明,未來市內中心地段,新增的純居住用地將會基本絕跡。
“另一個很重要的趨勢,2010年之前天津市70%以上的大型商業設施都集中於和平區,而以後將會更多向其他區域發展,次級商業中心將會形成。”高飛說。他進一步舉例,近期如津濱大道、南門外大街、東馬路,遠期如西站、南站CBD、天鋼柳林、于家堡、響螺灣等,都將成爲未來的次級商業中心區。津濱大道沿線,河東萬達廣場已經開業,紅星國際廣場正在建設當中;南門外大街,大悅城計劃在今年年底開業;東馬路,七向街已經開業,仁恆海河廣場內的樂天百貨即將開業。以上區域,未來一兩年內便會趨於成熟。
遠期,西站城市副中心總建築規模將達到1500萬平方米,其中包含幾十棟商務樓宇;天鋼柳林城市副中心規劃總建築面積爲1360萬平方米,其中公建540萬平方米;南站CBD內,天津嘉裏中心已經動工,另有中信項目、中糧項目等高端商務項目將建;于家堡起步區一期工程於2009年開建,總建築面積120萬平方米,共12座樓宇;響螺灣規劃了39個項目、48棟樓宇,總建築量560萬平方米。
投資貼士投資優質商業物業機會巨大
面對日益嚴厲的樓市調控政策,許多原本計劃投資住宅的投資客止步市場之外。業內專家建議,其實目前天津優質商業物業的投資機會是十分巨大的。
天津中原投資顧問部總監高飛介紹,目前天津市核心商務區的寫字樓市場,以君隆廣場爲例,2007年、2008年銷售時價格約1萬元/平方米至2萬元/平方米。現在的出租價格在3元/平方米/月至4元/平方米/月,收益率在5%以上。而在商鋪市場,目前市區主要街道兩側的一層商鋪,年租金回報率都能達到5%至6%左右。而目前住宅投資收益率很少有能超過3%的。可見,優質商業物業投資價值值得挖掘。
不過高飛還建議,投資者如想投資商業地產,也需要謹慎選擇。因爲商業物業貸款年限短,加之商業需要養,有可能前五年一直虧損,從第六年開始纔會盈利,這對投資者的資金壓力會很大。再者,投資者還需要謹慎預測商業物業所在商圈未來的發展前景。
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