當國內市場轉冷的時候，對於已經蟄伏兩年海外資本來說或許是個回潮的好機會。

　　近2周以來，上海房地產業，尤其是中心區商辦物業又重新開始成爲外資機構的“寵兒”。一方面是內地房地產企業融資受困，急需補充項目運作資金；另一方面是外資房地產企業依然看好內地樓市前景，紛紛唱多後市。據業內人士初步估計，目前活躍在國內市場，有強烈購買意向的海外基金上百家，近一半以上重點關注上海地區。共同的利益需求讓雙方一拍即合，外資開發商通過股權或直接收購進入上海樓市的案例明顯增多。不過業內人士普遍表示：“外資機構永遠不會成爲國內市場的主體，政府對對外資過度流入房地產行業的管理也在逐步加強，不過隨着上海城市經濟的持續穩定繁榮發展，加上海外金融危機影響的逐漸減弱，上海商業物業大宗交易將現新一輪行情的趨勢正越來越明顯。”

　　內外資合作將是趨勢之一

　　高力國際華東及西南地區董事總經理翁琳

　　在空前嚴厲的樓市調控政策陸續出臺後，內地房地產企業的融資渠道已變得越來越狹窄。同時，信貸、IPO、發債、信託從去年開始一概從嚴，加上連續性的加息和存款準備金率提高，令很多開發商的資金鍊極度收緊，一些資金實力薄弱的內地房地產公司希望尋求股權合作開發。隨着市場流動性的收緊，內外資開發商和投資者之間的合作很可能會增多以填補資金的不足。

　　不過除了入股內地房企外，今年外資辦公類自用買家的收購案例將增多，投資住宅物業的機會將減少，而外資對一、二線中心城市軌道交通附近的商業、綜合體的開發和投資機會將增多。

　　上半年會出現多宗商辦交易

　　高緯環球中國區董事總經理張良軍

　　預計在2011年第一季度，上海投資市場將有數宗交易達成，大多數的成交項目將是寫字樓及商業物業。

　　在北京和上海，甲級寫字樓市場空置率降至近十年最低水平，租金也隨之激增。隨着更多的企業展開擴張計劃，以及新興企業開始業務運作，目前寫字樓市場租金水平甚至超過了2008年的最高水平。在商鋪方面，零售商鋪物業也是海外機構青睞的投資目標，尤其作爲中國時尚之都的上海，更是這些投資者的首選。正是基於此，北京、上海的一些優質物業正吸引着越來越多海外機構的注意力。

　　人民幣基金將成重要力量

　　仲量聯行亞太區董事、上海投資部總監李凌

　　近年來國外不少房地產信託基金的成立就是針對中國房地產市場的，他們長期看好中國的房地產業，一時半刻的調控並不能改變他們長期投資的意向，他們都願意長期持有中國的不動產、投資中國的房地產項目或企業。而且這些基金一般有7年甚至更長的“生命週期”，所以從長期的角度看，足以熨平階段性的房地產市場波動。

　　爲了更好地參與境內的房地產市場，很多外資都已經把在境內設立人民幣基金提上了日程操作。由於從設立到募集資金需要一個過程，所以大約兩三年後人民幣基金會呈現一定規模。本報地產評論員房蓉

(責任編輯：王思翔)