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在地價還降不下來的前提下,對於這輪嚴厲的“限購”,不少開發商都在“扛價”。因此,表面成交量的下跌,也是一種樓市“假摔”,並不能說明問題。
全國兩會召開前夕,受各類調控政策疊加影響,北京、上海、廣州和深圳等一線城市的樓市成交量大幅萎縮,部分城市下跌幅度甚至達八成,房價下行壓力逐漸累積。
南方日報記者調查發現,雖然成交量漸漸低迷,有不少開發商在上週末開始採取“打折”等促銷活動,但當老百姓滿心歡喜跑去看房時,卻發現房價依然堅挺。與此同時,一些大的中介公司更是伺機擴張,吞佔市場份額。
一些從業超過10年的行家說,所謂撐不住的降價或促銷其實是一種本能的“假摔”,真正的降價一定不會這麼快到來。
本能在目前的觀望期內,各種“促銷”信息會很多,但從客觀規律上來講,可能會有“假摔”,大多開發商只是在打心理戰
廣州中原地產一個經紀人告訴記者,他所在片區中介店的二手房成交中,約有四成是“炒家”,“如果在不同家庭之間傳遞的學位房也算一種接手的話,那麼這個比例可達五成”。
但樓市炒家的好日子似乎隨着“限購令”走到了盡頭。
從去年開始,中央政府出臺了一系列調控措施,從“國十條”到“929”新政,再到今年的“國八條”……在宏觀政策的“圍堵”下,不僅多家商業銀行叫停房貸七折優惠利率,更關鍵的是各地出臺的“限購令”,帶來市場潛在購房需求普遍受挫,成了打擊市場“虛火”的“退燒針”。
購房人開始觀望並期待在這輪調控中,需求受限的開發商資金“緊張”後能把房價降下來。
上週末,“穗十條”出臺一週,廣州一手樓市呈現量價齊跌的跡象,不僅成交量環比上一週大跌了33%,均價也下挫了將近8個百分點,目前保持在11273元/平方米左右。與此同時,大小開發商彷彿都“按捺不住”地在“搞促銷”,購房者彷彿看到了春天。
“6字頭起暢享地鐵9號線”、“本週享85折”、“現場促銷低至88折”……前日早上,三代同堂蝸居在荔灣區不到60平米老房子的廣州市民彭先生9點起牀看手機,5條房地產優惠手機短信已赫然在收件箱內,其中的“讓利折頭”讓他心動不已。“我們5口人,要住得舒服,面積起碼要在100平方米以上,但房價一直很貴,根本買不起。”他叮囑老婆趕緊準備出門,“估計是真的要跌了,得抓住這個機會。”
短時間對比後,彭先生鎖定了向來口碑頗好的某知名樓盤“劍*郡”新推的“105至109方黃金三房”,因爲短信上說“現場繳納2萬元誠意金可享受開盤折上折”。從地鐵一號線轉三號線,再接駁到位於番禺的廣州雅居樂,小倆口到達銷售中心時已經是中午12點多。就在熱情的介紹後,彭先生被告知:“估計最快下週開盤,如果您現在給誠意金肯定是有折頭的,但公司還沒有給出具體方案,所以我也不好跟您承諾什麼”。
“不僅折扣不清楚,就連均價,銷售小姐的口徑都是參照目前每平方米1.5萬元的價格,而且‘保守估計,不會比這個價格低’。”彭先生有點沮喪地說,“即使折上折最後能有個94折,按每方1.5萬元來計算,也得至少150萬元,首期就要90萬元,還是買不起,房價沒有降下來。”
彭先生夫婦倆下午仍然對其他短信“抱有希望”,但學聰明瞭:他們落座樓巴最集中的天河南二路宏發大廈對面的銀記腸粉店,邊吃“過時餐”,邊給每個短信留下的聯繫電話撥號,“居然大多都是噱頭。”
在腸粉店旁邊,一連幾間地產中介人頭擠擠,受廣州“賣二可買一”、“賣一買一”的新政影響,急於放盤和買房的人都在試探着對方的底線、市場的底線。
有近10年從業經驗的幾個“行家”不約而同地指出,在現階段,各種“促銷”信號會很多,但從客觀規律上來講,可能有“假摔”,多數開發商只是在打心理戰,掃掃價格的泡沫兒,真正的降價一定不會這麼快到來。“選擇扛價,既是開發商出於角色的本能,也是規律使然。”滿堂紅地產一名經紀人坦言,“在這方面,購房人明顯處於弱勢。”
休眠對開發商而言,最直接、最乾脆的對策就是“休眠”;對炒家來說,強大的剛性需求使他們的房源仍然大有市場,現在只需“等待機會”
每次調控,不管是購房人,還是賣房者,最關心的都是兩個問題:房價能不能降下來?何時能降下來?這一次也不例外。
“每一次拍出高地價,就意味着房地產市場價格都會重新定位。”全國政協委員、廣州星河灣地產控股有限公司董事長黃文仔在全國兩會上說。
因此,在地價還降不下來的前提下,對這輪嚴厲的“限購”,不少開發商都在“扛價”。因此,表面成交量的下跌,也是一種“假摔”,並不能說明問題。
房地產專家韓世同指出,廣州當前公佈數據顯示的成交價格往下走,主要是因爲新政細則落地、增城從化跳出限購“金剛圈”,而中心區新房告急,現售盤又無任何優惠,讓購房者繼續戰花都、南沙、番禺等郊區盤,結果,在花都、增城等地的結構性成交拉低了全市均價。
事實上,經過近幾年的博弈,越調越漲的樓市已經具有極強的“耐藥性”,企業應對調控的經驗很有一套。
對開發商而言,最直接、最乾脆的對策就是“休眠”。如果政策加碼、市場觀望氣氛更濃的話,預計廣州樓市將會減產,縮小開工量,減少現金流支出,調節供應結構,以降低風險。“廣州樓市今年預售量估計有9萬套,本來是一個供求相對平衡的年份,但一系列新政後,平衡被打破,開發商可能被迫放緩工程進度。”廣東房協理事趙卓文預測,今年廣州樓市的供應量將會降低,以此支撐樓價的繼續僵持、地價頑固不下的成本。
儘管在強勢的政策下,炒家開始坐立不安,但他們同樣看到了“地價”的軟肋。
“相對來說,二手房的價格比一手房更堅挺。”高偉說,因爲二手房的賣方,不管是改善性需求還是“炒樓”,都是相對分散的個體,除非特殊原因,一般資金壓力不太大,壓力過大的人就會被淘汰,剩下來的反而是“更能炒的人”。只有在一手房大規模降價後,以其爲風向標的二手房才難以堅持,到時樓市就會陷入全面降價中。
距離這個日子到底還有多遠?“在買漲不買跌的心態下,這個博弈起碼要到年底。”他說,“如果地價仍然被炒得很高,那麼炒家就會在那個時機選擇‘割肉’,然後趁低再次吸納新的房源,包括二三線城市的機會。”
暗涌房價會下跌,樓市會低迷,這幾乎成爲了業內對今年中國房價走勢發展的共識。但他們相信,擺在前方的只是一條“V”型之路
高偉的話在地產中介中或多或少得到了證實。
某地產番禺華南板塊分店店長告訴記者,今年1月份的交易“反常地好”,不僅突破了以往的成交記錄,而且營業額同比增長20%。雖然投資客的交易少了近一半,但心理成熟了很多,不輕易出手。特別是“新政”出臺後,成熟社區“有價無市”,不少房源持有者都在“惜賣”。“比如星河灣一期,123平方米戶型已經漲到接近200萬元,但仍然是沒人放盤。”
該經紀2004年入行,先後在天河、番禺“做中介”,她承認目前的房價是“高得讓人受不了”,但並不是泡沫。
“有需求就不能說是泡沫。”她說,目前的各種政策只是把“可以有需求的人”的範圍縮小了,但不管是這個範圍內的,還是範圍外的,旺盛的需求量還是擺在那裏。“很多人確實是一心想買房自住,好不容易湊夠了三成的首付,但因爲現在首付六成而再次卻步”,“還有的是需要‘賣一買一’的改善性需求,但他們擔心的是把房子賣出去後拿回來的錢,買不到新的房子,再次淪爲房奴”。
房價會下跌,樓市會低迷,這幾乎成爲了業內對2011年中國房價走勢發展的共識。但他們相信,擺在前方的只是一個“V”型之路。
上述經紀給記者舉了一個“流產”的買賣個案。星河灣三期某單位,一位炒家剛放盤,就引來“爭奪”,早下手10多分鐘的另一位炒家最終以220萬元成交。然而到了合同約定日期,買家卻無法貸款而“塌訂”,正當第三位炒家以爲可以接手時,原賣家“不賣了”。“他說他要等比市場價高10%再出手,因爲他看到了需求,而‘限購’的政策終有一天會放鬆。”
無論如何,這是一個危險的暗涌,而這樣的暗涌不只一個。
2月26日,深圳首個新樓盤開盤當日被“搶光”。銷售人員表示:“該地段商品房供應少,市場存在大量首次置業和改善型客戶,剛需旺盛”。
“限購畢竟是特殊時期的特殊之舉。‘亂世用重典’,但其作用只能體現在治標上。”參加會議的一位從業5年的經紀也對公司未來發展信心滿滿。他說,按照目前限購的政策,樓市成交量保守估計會回落50%。“這樣一個數字對不規範、不成規模、資金週轉率低的開發商或地產中介來說,很難捱得過去”,相反,規模化、高週轉的企業就可以伺機出動,創造新的抄底機會,從而提升市場佔有率。
不少專家也估計,在今年下半年會是一次政策與市場較量的膠着期,由於資金鍊壓力,大規模的企業降價行爲可能在那個時候出現。“但如果發展商大規模降價,樓市又將陷入更嚴重的觀望。”趙卓文說,“買漲不買跌”的購房心理普遍存在。
就像高偉說的,在近乎“嚴厲得不能再嚴厲”的調控後,不管是開發商、地產中介、炒家都必定要經歷一個“大浪淘沙”的過程,強者生存,最終保留下來的都是“大鱷”。
當強大的剛性需求不得不面對這些“大鱷”時,緩衝過後,樓市可能會遭遇“報復性反彈”。
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