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年初國務院出臺新國八條這樣嚴厲的調控政策,2月8日,央行意外宣布加息0.25個百分點,這表明了中央對於當前樓市的狀況非常不滿,要不計代價的解決中國的房地產問題,表明中央政府將房價調控到底的決心。
當前收回流動性對於樓市而言無疑是釜底抽薪,沒有了資金的支持,樓市就失去了上漲的動力。而成交量銳減,企業資金壓力加大,價格趨勢也正在改變。無論從哪個角度來看,對於2011年,我們都沒有理由太樂觀。企業只有堅持『現金為王,快速銷售,謹慎拿地』的策略,纔是王道。
企業在產品供上,減少開工,放緩施工節奏;在銷售上利用價格優惠快速賣房,保持資金面得安全;在拿地上,嚴格控制一級市場的拿地成本,嘗試二級市場上通過合作、收購和參股等方式竟得優質土地。
從短期來看,限購令對限購城市成交量的影響是巨大的。因為不管是對於一線城市也好,二線城市也罷,城市化都是當地房地產行業發展的源動力,而城市化的主要進程就是非戶籍人口通過教育、就業、創業等各種途徑進入到城市中安居樂業。而在當前的限購中,對存量進行限購已經基本將投資需求屏蔽在外,而對非戶籍人口進行存量加一定期限納稅證明進行限購,則將部分尚未畢業或者剛剛畢業依靠家長提供首付的首次置業者屏蔽在外,因此,限購後各地成交量下挫帶有一定的必然性。2009年企業新增土地49%集中在二線城市,二線城市成為企業競爭重鎮。一線和三、四線佔比相對平均。進入2010年來,一線城市受調控政策的影響最大,且土地成本居高不下,新增土地儲備佔比較2009年下滑13個百分點。2010年典型企業的布局重點以二線城市及三、四線城市為主,積極看好華東及中南區域經濟較發達的小城鎮未來發展空間。三、四線城市的新增土地儲備相對2009年上昇了19%。
今年樓市調控的重點是房價漲幅過快的一線及部分二線城市,但在經歷了短暫的回落後,市場就逐步出現反彈,上海、深圳、杭州等城市房價沒有明顯回調。因此在2011年這些城市仍將是調控的重點,政策力度可能逐步加大,在政策的高壓下,部分需求將退出市場,從而使得成交量回落。但由於一線以及房價較高的二線城市,整體市場供應不足,潛在需求旺盛,決定了房價不可能出現大幅下跌的可能,總體來看2011年房價以平穩為主。
中西部城市和三四線城市受規劃利好推動,房地產市場步入快速發展期,由於價格泡沫較低,市場以剛性需求為主,明年成交量價還將保持較高水平。
政府對中西部城市和三四線中小城市政策上的扶持,給當地房地產市場帶來機遇,隨著物流貿易的轉移、內向型經濟快速發展,使得中西部城市和三四線城市房地產發展進程加速,尤其是上海、北京等一二線城市周邊小城市,由於一二線城市限貸限購政策的擠壓,部分資金將轉移到周邊小城市中去。總體來看,這些城市房地產市場整體發展前景良好,2011年市場成交量價將持續保持較高水平。
當前各主要城市樓市依然處於近兩年以來的底部區域,2月初出臺的國八條相比去年任何一輪調控都具備更強的殺傷力,隨著近期各地方關於限購令的細則陸續出臺,本次市場調整的持續時間將大幅拉長,短期內房地產市場出現結構性回暖的可能性微乎其微。