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天驁投資策劃公司貴州分公司總經理彭玉才說,從目前市場情況來看,“新國八條”出臺後最直接的反應就是樓市人氣已開始出現下滑跡象,未來樓市成交量下跌將在所難免。在調控、限購之下,供求雙方都將處於博弈狀態。彭玉才認爲,“新國八條”不僅僅在於控制房價,最重要的是傳遞出了國家調控的決心。再加上上海、重慶開徵房產稅,對買房人的心理造成了極大影響。未來一段時間內,觀望情緒將籠罩市場,但剛性需求依然存在。因此,雖然短期內成交量下跌在所難免,但並不會出現較大幅度的下滑,房價自然也不會下跌。
猜想三:區域板塊誰主沉浮?伴隨着城市擴張進程,舊城改造,輕軌快鐵投入建設,貴陽各大區域板塊由此成爲不同程度的受益者。在諸多利好推動下,各區域板塊樓市各具什麼樣的潛力?又如何挖掘?區域樓市熱點、熱源何在?等等,同樣引人關注。
採訪中,各方人士仍將金陽視爲最大熱點板塊,而就其它區域而言,其發展潛力也各有不同。金陽建設投資集團房地產置業有限公司總經理倪成鋼認爲,近年來,我市着力打造大貴陽的概念,城市基礎設施取得了長足的發展,城市交通大爲改善,這也改變着購房者的置業消費心態和習慣,進而推動了金陽新區及小河等區域板塊的樓市發展,同時近年來土地供應量較大,發展前景廣闊的水東路、漁安等新興板塊也有望成爲亮點。
貴州友聯行置業顧問公司總經理高文生認爲,小河和烏當的位置將出現調換,小河區由於土地出讓面積不大,市場供應量不大,房價相對樂觀一些,而烏當區市場供應量大,成爲貴陽市的大盤集中地,競爭相對激烈。金陽新區隨着世紀城供應量減小,中鐵·逸都國際等樓盤推出後,該區房價已經擡高,加上供應量較大,房價繼續快速上揚的空間相對不大,將呈現緩步提升。2011年幾個區域的銷售排序將表現爲金陽新區依然爲龍頭,其次是中心區和烏當區。
“2011年金陽仍是消費者購房的熱點區域。”天驁投資策劃公司貴州分公司總經理彭玉才說,特別是今年,隨着金陽一批優秀寫字樓、商鋪入市亮相,將吸引部分從住宅投資轉戰到商業地產投資者的關注,從而進一步帶動整個市場交易量提升。此外,烏當、龍洞堡、南明區也將成爲今年較爲引人入住區域。烏當隨着水東路進一步完善,該區域投資價值將得到進一步體現。而龍洞堡作爲貴陽市政府全力打造的東部新城,其未來發展前景不容小覷。南明區則因爲花果園項目而成爲2011年貴陽樓市一個熱點區域。
貴陽鐵五建房開公司銷售總監高利瓊則認爲,小河將再度起勢,高利瓊說,除了近幾年來勢力不退的金陽外,小河隨着輕軌的建設,今年多個樓盤有新房源上市,去年的低迷將有望打破。另一個值得注意的區域是花溪,大學城的建設、板塊本身的旅遊資源優勢,以及近期出現的一批高檔別墅都會使區域樓市備受關注。
談及區域板塊潛力,業內人士均不可避免地提到了貴陽出臺的“限購令”,貴州省社會科學院區域經濟研究所所長宋明分析,受“限購令”的影響,新區、郊區的房價會和中心區房價差距逐漸縮小,同時這些區域的配套設施進一步完善,交通條件大幅改善,輕軌的建設等都是利好因素,所以今年新區和近郊有望出現多個熱點板塊。貴州大學房地產研究所所長郭峯對熱點板塊進一步作出分析,郭教授認爲,從區域來看,金陽烏當花溪表現相對好些。金陽新區目前的商業、配套、交通日趨完善,烏當自然環境較好,大項目雲集將成爲市場熱點之一,花溪區雖然開發量較小,但環境優勢明顯,爲旺銷提供了可能。
“‘限購令’對非一環區域的推動肯定存在。”貴州財經學院房地產教研室主任夏剛說,交通網絡的形成、輕軌的啓動會使中心區和非中心區房價逐步均值化,各區域間的價格差距縮小,只要出行方便,越來越多的購房者不會顧慮到郊區、新區買房。由於政府導向的影響,金陽肯定依然是熱點。小河也不錯,市政配套成熟、輕軌建設的直接受益、大盤的興起,都會使區域前景看好。另外花溪也應該會升溫,大學城的建設、十里河灘的建設、甲秀南路的通車,對區域樓市的發展都有利好。
猜想四:哪種戶型唱主角?近兩年來,由於房價因素,總價相對較低的中小戶型一直備受剛需購房者的青睞,但記者在近日的採訪中發現,隨着二套房首付提高,三套房限購等措施的推出,購房者也變得較爲糾結。海南威德電工器材駐貴陽辦事處的職員田曉光告訴記者,他是貴陽人,近期打算買一套90平方米的住房結婚,但去年出臺的二套房首付提高,還貸利率提高的政策,就讓首次置業的小田覺得買小了“不划算”。“如果是與過去的打算一樣,搞‘階梯’消費,先買套中小戶型,那麼今後如果買二套房來改善居住,將付出相對更高的代價。”小田說,但一步到位買120平方米的住房,首付和還貸壓力都很大,何況現在的貸款利率還在上調。小田的這一說法在剛需和改善性購房者中有具有一定的普遍性。由此使得大戶型住房在2011有了一些“暢銷”的苗頭。
業內人士普遍認爲,新一輪的房地產調控政策正陸續到位,形勢的明朗化對企業來說倒不是壞事。事實上,在宏觀調控政策的影響下,不少房企在不同時期,對住宅的戶型、面積等作出了一些調整,雖然有部分購房者在當前環境下開始考慮購房“一步到位”,但整體而言,中小套型房源仍是剛需青睞的戶型。
貴州中大房開公司副總經理龔海鷹認爲,面對日趨高漲的房價,小戶型將愈來愈受到購房者的靑睞,與此同時,受國家政策、消費者購買能力等綜合因素的影響,開發商也將愈加註重小戶型的品質與質量的提升。
中鐵置業貴陽公司副總經濟師劉力說,該公司開發的中鐵逸都國際,去年前期推出的中小戶型電梯房源就很受歡迎,而在今年,中小戶型仍會受到青睞。保利貴州置業集團營銷副總監趙沿海告訴記者,在該集團開發的四個在售項目中,中小戶型十分暢銷。“在國家政策、房屋總價等因素影響下,100平米以下的兩房、小三房仍將是2011年熱銷戶型。”趙沿海說,儘管不排除部分購房者轉向購買較大戶型產品,但從整體情況看,購買大戶型產品需要較強的“家底”,並不是所有購房者都能邁過大戶型高總價的門檻,特別是剛性需求。
貴州友聯行總經理高文升從投資的角度看好中小戶型,他認爲,今年樓市戶型銷售還將延續以中小戶型爲主的格局。對於投資性客戶而言,首選當屬中小戶型,而自住型客戶則將根據自己的情況進行選擇。
猜想五:投資型購房者走向何方?記者在採訪中發現,從去年下半年開始,作爲住房投資的替代品,以寫字樓、商鋪爲代表的商業地產就出現旺銷的苗頭,諸如鴻通城、金陽商業步行街、綠地聯盛國際、百靈時尚天地等新老商業地產項目,在開盤時都取得了良好的銷售效果。而保利國際廣場、銀海元隆廣場、中大國際廣場等城市綜合體更是未開先熱,諮詢客戶甚多。其中,尤以中心區寫字樓項目在近期的銷售顯得最爲突出。據築房網的統計數據顯示,從2010年下半年開始,我市中心區寫字樓銷量呈上揚趨勢,至去年12月份達到最高,爲160餘套。進入今年1月份,中心區寫字樓銷量也達到129套,並且在銷售面積上高於去年12月份。
有消息報道,自國家調控政策不斷收緊以來,商業地產因所受政策調控影響較小,被視爲地產開發的一大主流方向,具體到貴陽而言,是否基於同樣的理由,投資者會將投資目光轉向商業地產項目呢?我市房地產開發商對此持兩種態度。
持樂觀態度者認爲,調控政策不斷收緊,勢必讓大多數投資者的眼光從住宅市場轉向商業地產市場,以金陽新區,中心區爲代表的商業地產項目,以其在城市開發建設中的區域優勢、政策優勢、投資環境優勢,將吸引大量的投資者。保利貴州置業集團營銷副總監趙沿海分析,按照“新國八條”的規定,二套房首付比例從原來的50%提高到60%,而商用地產購房貸款首付比例爲50%,投資門檻相對較低。在通脹預期影響下,在未找到更合適的投資途徑情況下,或將促使更多投資型買家轉戰投資未受限的商業地產。
貴州中大房開公司副總經理龔海鷹說,“2011年,在住宅投資一再受限的情況下,收窄了資金涌向住宅市場的通道,但在流動性氾濫的宏觀經濟背景下,資金必定要尋求新的出口。不少投資型買家很可能會將目光轉向商業地產,寫字樓、商鋪等商用物業在2011年將越來越受到市場的關注。”
廣州中地行貴陽公司總經理樑濟東認爲,投資轉向應該比較明顯,貴陽專業的投資性購房羣體不大,但由於投資渠道過窄,所以投資者會將投資方向轉向商業地產,相比較而言,商鋪的投資空間會比寫字樓更大一些。
而持謹慎觀點者認爲,投資者是否會“集體調頭”轉向投資商業地產,還有待觀察。貴州友聯行置業顧問公司總經理高文生認爲,限購等政策出臺後,投資性客戶有可能性轉向,但由於貴陽投資住宅的客戶並非如一線城市投資商鋪、寫字樓的客戶純粹,投資意向表現得不是很強烈,因此商鋪投資大熱的可能性小,加上貴陽商業地產的價位不低,不像住宅一樣與其它城市的價差大,住宅投資的保險係數相對較高,風險較小,因此,投資者選擇投資方向,住宅依然是首選。
接受採訪的省市相關專家學者則從另一個角度看待商業地產的冷熱。貴州省社會科學院區域經濟研究所所長宋明分析,有部分投資性購房羣體的存在,但並不像想象中那麼樂觀。當前應引導商業地產開發商開發純商業地產,加大運營成本,以及後期的商業運作監管。商業地產開發商應更多地參與城市建設,承擔社會責任。優秀的商業地產項目將使投資者的投資風險得到有效規避。貴州財經學院房地產教研室主任夏剛說:“限購令對投機性購房有很大抑制,投資者會將資金轉向其他匯道,而不會把錢存起來貶值,但是商業地產、寫字樓的投資和城市經濟發展有相當大的關聯,投資者會更加理性”。
猜想六:二手房租售誰淡誰旺?新政背景下,作爲房地產市場的重要組成部分,二手房市場會出現什麼樣的走勢?對此,我市多家知名中介機構負責人認爲,新政對中介市場的影響同樣很直接。
南方中介總經理譚啓明認爲,當前二手房市場交易量的確已經開始出現一定下滑,新政的影響已開始顯現。“新國八條”中對個人購買住房不足5年轉手交易的統一按銷售收入全額徵稅的規定,直使在市場上一直較受歡迎的次新房交易成本大幅增加;而限購令的出臺又使大批外地購房羣體退出二手房交易市場;銀行貸款政策的縮緊則讓部分資金不足的客戶選擇繼續觀望。譚啓明判斷,在未來一段時間裏,貴陽二手房市場將變得較爲平靜,無論是賣家還是買家都會處於觀望狀態,二手房成交量肯定會有所縮減,一些未滿5年期限的房屋,很可能會因受政策影響轉售爲租,從而推動租賃市場進一步活躍。
從今年的走勢看,譚啓明認爲,短期內貴陽二手房市場肯定會受政策影響出現波動,但這主要表現在交易量的減少上,二手房價下降的可能性不大。從以往幾次二手房交易稅費調整的情況來看,不少賣家都會通過擡高價格,轉嫁稅費的方式保障其投資收益,而增加稅費無形中加重了買房者的負擔,同時也對買家的置業心理造成了一定衝擊,對二手房交易造成一定影響。
譚啓明認爲,任何政策出臺後,市場都會有一個波動期、緩衝期和觀望期。只有當市場漸漸趨於平穩後,才能真正看清整個市場未來走勢。從目前貴陽二手房市場情況來看,市場需要到4、5月份以後纔會逐漸明朗。
智宇中介市場總監楊泉說,新國八條、限購令出臺後,已對貴陽二手房市場造成一定的影響,目前市場上觀望氣氛明顯增強,與政策出臺前相比,成交量已有所減少。一些原本打算購房的消費者因考慮到全額營業稅的徵收、及二套改善住房首付60%等多種因素,放緩了購房步伐。一些外地買家因限購令制約,暫時退出了二手房市場。
楊泉認爲,“新國八條”不僅擡高了購房者的交易成本,而且給購房者施加了心理壓力,對於購房者的信心,無疑是一次嚴重的打擊。短期內消費者購房意願將會有所減淡,短期內市場將出現一股觀望風潮,二手房交易也會受此影響進一步下滑。楊泉分析,由於受到全額營業稅徵收的影響,估計未來5年內房源的交易量將有所減少,5年以上的房源則將成爲今年二手房市場交易主力。
楊泉表示,新政策對貴陽二手房市場的影響在上半年會比較明顯,下半年,在沒有新的調控政策出臺的情況下,壓抑已久的剛性需求將會快速入市。在價格方面,全額營業稅的徵收將使不少並不急於售房的賣家將這筆費用轉嫁到房價上,因此,儘管今年二手房交易量因受政策影響可能會出現一定下滑,但二手房價仍將保持穩步上揚態勢。
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