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面對今年以來的宏觀調控,無論是開發商,還是購房者,都很糾結:宏觀調控效果如何?是否會有更多的嚴厲調控措施跟上?房價會不會降?樓市何去何從?……種種猜測待解。就此,本報記者採訪了各方人士,試圖通過我市購房者、開發商、學者專家的視角,對2011年樓市走向做一個初步預判,以期能對開發商和購房者有所幫助。
猜想一:房價是漲還是跌?房價,是購房者最關注的問題。因此,每當有涉及房地產市場的調控政策出臺,購房者的第一反應往往就是“政策會不會讓房價降下來?”進入2011年,此前被業內猜測的“第三輪調控”成爲現實,1月27日,新“國八條”出臺。國內一線城市的樓市也由此出現變化,不僅成交量大幅萎縮,某些城市的房價也開始鬆動。作爲二三線城市的貴陽,房價會走向何方?自然成爲一大猜想。
對於2011年的房價走勢,購房者的觀點分爲兩種,較激進者認爲,從來沒有隻漲不跌的市場,房地產市場也不會例外。在持續了六七年之久的牛市行情之後,最新一輪政策調控對樓市“虛火”起到了釜底抽薪的作用。根據“新國八條”政策要求,地方政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標並向社會公佈;二套房首付提高至六成,而對於三套房也明令“限購”,並將限購令推向全國;此外,不滿五年普通住房轉讓銷售收入的營業稅也由過去的按差額計算調整至按全額徵收。這將使投資者和部分改善型置業者被擠出樓市。加上保障性住房建設投入力度加大,讓原來“被迫”進入商品房市場的中低收入者開始迴歸保障性住房的範疇。商品房的市場需求相對減少,房價有望“由漲轉跌”。而態度較溫和者則認爲,貴陽的房價在相當長一段時間內會“不漲不跌”,其理由有一部分同樣是基於“貴陽的房價近六七年都是在漲,未跌過”,即使是在2008年出現國際金融危機的時期,儘管也出現大幅打折樓盤,但全年均價仍是上漲。如今不斷加壓的政策調控將會讓市場進入觀望調整,房價保持在當前水平。此外,更有不少購房者認爲房價走勢很難說,只是希望政策調控能夠讓房價下跌或穩定在一個合理的水平。
而來自於開發商及策劃機構方面的分析,絕大多數認爲房價下跌的可能性較小。
其中,較樂觀的看法認爲是“穩中略漲”,貴州中大房地產開發有限公司副總經理龔海鷹認爲,雖然今年國家調控政策或將更加嚴厲,但我國人口基數龐大,這就意味着我國房地產市場有着十分巨大的潛在需求。有需求,市場纔可能發展。僅從這一基本成本因素就不難預見,我國房地產市場在相當長一段時間內都將處於高速發展時期。因此,2011年在國家政策大背景下,貴陽房地產市場價格雖然不可能出現較大幅度的漲幅,但房價下跌的可能性則微乎其微,樓市銷售也將保持平穩增長的態勢。保利貴州置業集團營銷副總監趙沿海分析,貴陽購房者大部分屬於自住型買家,即使投資型購房的比例有所增加,大多也是長期投資,並不會對房價上漲產生多大影響,從這個角度來看,調控政策對貴陽房價的影響不會太大。即使是限購範圍內的中心區樓市,房價出現下跌的可能性也很小。趙沿海認爲,“限購”只會放慢中心區樓市的銷售速度,並不會降低中心區樓市的價值。目前中心區樓市在售樓盤量很少,物以稀爲貴,隨着中心區土地日益減少,中心區土地稀缺性將進一步凸顯,受土地資源稀缺影響,中心區房價只會漲不會跌。
而謹慎的看法認爲是“由漲轉平”,即房價不漲但也未必會跌,而是保持橫向整理。貴州友聯行置業顧問公司總經理高文生認爲,戶價走勢預計今年將會有一些波動,但總體價位將會比較平穩。原因在於今年房地產市場不會出現大的波動,一方面沒有支撐房價大幅上漲的因素;另一方面貴陽不像北京、上海、深圳等一線城市,房價中泡沫不大,壓力不大,自然波動也不會大,房價沒有大幅下降的空間。另外,貴陽購房者中投資型的客戶與一線城市投資型客戶心態也不一樣,貴陽投資型客戶中長線投資佔絕大多數,這些客戶購房後可賣可不賣,與一線城市投資客戶如同炒股般的心態完全不同,這些投資型客戶對房價的影響也不會大。但從全國的形勢來看,投資性客戶的資金走向現在難以預測,如果有其它好的投資渠道,涌入樓市的資金會少一些,如果沒有好的投資渠道,大量資金就會涌進入樓市,尤其是像貴陽這樣政策相對寬鬆、房價相對不高的城市,如果出現這種情況,房價上揚的可能性就會加大。
對此,我省部分知名專家學者認爲,影響房價的漲跌因素涉及政府監管、金融、稅收、土地交易、房源供應、需求管理、區域特點等多個方面,這就需要從多個方面進行深入分析。貴州大學房地產研究所所長郭峯教授認爲。2011年,房價走勢表現爲穩中略漲。原因是隨着物價上漲,建築成本提升,加上樓盤品質提升,投入加大,房價會略漲。貴州省社會科學院區域經濟研究所所長宋明指出,房價能否降很難說,調控政策的落實很重要,同時也要注意控制前幾輪房地產調控政策出臺之後出現的報復性房價反彈現象。
猜想二:貴陽樓市“穩”字當頭?有關部門公佈的數字表明,在2011年一、二月份,我市新建住房成交量環比呈下降趨勢。今年1月份,全市除三縣一市外,商品房銷售5400餘套,與去年12月環比下降34%和38%。及至2月,我市商品房銷售套數環比再度下降,約爲3000套。而今年的1、2月份,正是“新國八條”出臺,貸款利率上調,“貴陽版限購令”浮出水面等一系列政策調控出臺的時期。但同樣需要注意的是,今年一月份的銷品房銷量雖然環比下降,同比卻有大幅增長,銷售套數和銷售面積的增幅分別達到69%和51%。同時,去年的12月份,也是2010年全年銷量最高的一個月,商品房銷售了8200套。而2月份和剛剛到來的3月份,則是傳統的銷售淡季。政策背景、市場背景下的一系列銷售反映,讓人們對貴陽樓市今年究竟是冷是熱,充滿了種種猜測。
“今年樓市可能沒有去年那麼熱,但是還是會比較平穩。政策對市場有不利因素,但是利好因素也是存在的。”貴州財經學院房地產教研室主任夏剛分析:首先我省的城鎮人口占全省人口的30%左右,這個水平低於全國45%的平均值,貴陽要趕上全國水平,還有很長的路要走,到城市買房,無疑是提高城市化率的一個渠道,因此政府也會採取適宜本地的政策,這一點對市場需求有剛性支撐。其次,保障性住房土地需求量大,商品房供地受影響,因此產生的供需變化,對市場也會有支撐作用。郭峯教授同樣表示,“今年依然是穩健的市場,雖然不如2009年火,但也不像2008年般冷”。
事實上,樓市維“穩”幾乎成爲市場各方的一大主流觀點。金陽建設投資集團房地產置業有限公司總經理倪成鋼認爲,國家調控政策的重心是遏制部分城市房地產價格上漲過快的現象,而貴陽作爲西部城市,近幾年房地產行業的發展相對來說比較平穩,沒有暴漲暴跌的現象,整體處於一種穩中有漲的態勢,因此政策帶來的影響有限,市場的波動也不會太大。中鐵置業貴陽公司副總經濟師劉力分析,伴隨着城市擴張,作爲二三線城市的貴陽正處於上升發展期,其房地產市場仍具有良好的成長性。因此,2011年,貴陽樓市仍是“穩”字當頭,強大的剛性需求和改善性需求,將對樓市起到支撐作用,而作爲支撐力量,剛性需求將會更爲理智,開發商也將以理智的態度看待市場,具有較高性價比的大盤將一如既往受到青睞,從而對貴陽樓市的銷量起到支撐作用。
貴州宏立城房開公司副總裁陳曉輝認爲,當前,政策調控方式已迅速在二三線城市蔓延開來,鄭州、太原、武漢、昆明、貴陽等衆多城市紛紛出臺了限購令。在當前宏觀調控不斷加壓的背景下,貴陽房地產銷售仍比較樂觀。去年12月,貴陽樓市銷售異常火爆,約一萬套的銷售量打破了歷史的巔峯。根據有關專家預測,通脹預期的持續加大,CPI的持續走高,這給房地產的發展帶來一定的壓力,使土地、建築材料等價格持續上漲,這也給樓市帶來一定的機遇。其次,貴陽城市化建設和宜居性正迅速成爲許多外來購房者青睞的目的地,他們將會選擇房價相對較低的貴陽來置業居家。另外,今年是貴陽十二五的開局之年,有超過600億元的企業投資建設,將會帶動大量的就業人員到貴陽置業安家,使貴陽購房的剛性需求羣體加大,這將刺激貴陽樓市的持續增長。
不過,也有業內人士對近期市場走勢持謹慎態度。廣州中地行貴陽總經理樑濟東認爲,政策帶來的影響分爲兩方面,一是限購,二是二套房首付和加息的提高。貴陽“限購令”主要是針對一環內樓盤,而目前一環內的樓盤供應量少,因此所帶來的銷售影響應該不大。相反,加息和利率上浮帶來的影響相對較大,二套房購房者利息和新政之前比,從過去的打8折,到現在1.1倍,上浮了30%,這個影響不容忽視,特別是對上半年的市場影響可能較大,加上近半年來,三次利率上調,購房者的月供增大了,自然會重新考慮購房計劃。
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