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西安市民李峯去年3月份在滻灞某樓盤按揭了一套兩居室,小李按揭以來至今已經歷了三次加息,加息後意味着李峯每月的還款額會略有增加。
對於像小李一樣的貸款購房的市民來說,如今最關心的五年期以上貸款利率由原來的6.4%上調爲6.6%,雖然上調0.2%的利率對大多住房月供的影響只是多了幾十或上百元,但是從長期來看並不是一筆小數目。
50萬房貸月供增加58.87元以50萬元房貸,20年爲貸款週期爲例,按照等額本息還款方式,每月還款額將增加58.87元。而按照等額本金還款方式,首月月供將增加86元,整個貸款週期內,加息後平均每月還款額增加42.44元。雖然每月多還58.87元並不起眼,但如果細算,一年下來便要多還706.44元,20年的總利息則要多出14128.80元。如果再同加息前並且享受8.5折優惠利率相對比,每月要多還300多元。
此外,隨着西安限購令的出臺,目前以建行、工行、中行爲代表的大多數銀行雖然沒有全面停止對二套房放貸,但部分商業銀行對於二套房的貸款利率標準,已經由原來的1.1倍提升至1.3倍,這樣一來,加息後二套房購房者的壓力更顯著增加。業內人士稱,預計年內還會再有加息。
公積金貸款利率優勢加大除了商業貸款利率,此次公積金貸款利率也漲了,首套房5年期以上個人住房公積金貸款利率由4.3%上調至4.5%,五年期以下個人住房公積金貸款利率由3.75%上調至4.0%。二套房購房者申請公積金,五年期以上的貸款利率上浮1.1倍至4.95%,五年期以下的則上浮爲4.4%。
雖然公積金同樣提高了利率,但是同商業貸款相比,其利率優勢反而更加明顯了。首套房商業貸款利率目前爲6.6%,公積金爲4.5%,利息差高達2.1%,而之前這一利息差僅爲1.14%。同樣以貸款50萬元期限20年爲例,商業貸款的月供爲3757.36元,公積金貸款加息後的月供爲3163.25元,比商業貸款月供省下594.11元。
此外,需要注意的是,一般來說新的貸款利率將會在次年的1月1日起執行,2010年央行分別在10月份和12月份上調了兩次貸款利率。對於存量房貸的客戶來說,執行的利率標準應該爲2010年12月的房貸利率標準;而對於春節後才辦理貸款的客戶,則是按照目前的最新利率來執行。
這樣還房貸更省息:
提前還貸
工商銀行西安分行個貸工作人員董敏明表示,當前最好的“減負”法則就是提前還款,讓欠款最大限度地縮減,但對於兩種狀況的借款人來說,提前還貸省息的意義不大。第一種是房貸已還一半時間,採用本金不變剩餘還款利息逐月遞減的借款人;第二種是資金並不充裕而且隨時可能有大額支出的借款人。這兩種人在貸款本身負債率並不高的情況下最好不要提前還款。
董敏明指出,貸款人必須瞭解銀行貸款合同中對提前還款的規定。有的銀行規定一年後提前還款可以免收違約金,但一年內必須繳納違約金。違約金的比例也有高有低,有的規定收取不低於實際還款額3個月的利息,有的則收取提前還款額的3%。2010年,很多銀行將存量客戶利率下降至7折時明確規定了一定年限內不能提前還款,否則會收取較高的違約金。
如果不能一次性提前還完所有餘款,可選擇提前還部分,並在保持月供不變的情形下,縮短剩餘還款時間。因爲影響貸款利息的因素有三個,除了貸款利率和貸款金額,還有貸款時間。貸款時間越短,支出利息就越少。
房貸產品理財專家陳琳告訴記者,作爲貸款者只需掌握一個基本的計息原理,那就是貸款利息=貸款利率×佔用貸款資金的時間×佔用貸款資金的金額。想節省利息,要麼降低利率,要麼減少貸款時間,要麼減少貸款金額。
常見的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法。前者按照貸款期限把貸款本息平均分爲若干個等份,每個月還款額度相同,但其中本金的比例是由小到大。後者每月等額償還本金,那麼貸款利息隨本金逐月遞減,還款額逐月遞減,支出的總利息比等額本息法少。二者之間的最大區別在於:前者的月供負擔小、利息總額高,適宜低收入工薪階層;後者初期還貸壓力大、利息總額低,適宜高收入人羣。特別注意的是,前者提前還貸利息較虧,而後者影響較小。
除此之外,市場上還有加快還貸頻率的貸款產品,像“雙週供”等。這些產品還款週期短,適合於收入週期與還款週期相匹配、家庭現金流充沛、對還貸壓力不敏感的客戶。而“氣球貸”等房貸產品,則把一筆長期貸款壓縮在較短期限內,相應貸款利率也低。但貸款期結束時,需要貸款人一次償還較高金額。本報記者劉洋
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