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瀋陽版“限購令”暫限人口密集、房價過高的二環區域內。昨日記者看到,在瀋陽市2月25日印發執行的《瀋陽市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》)中,涉及了暫時限購、住房保障、信貸稅收、土地供應、落實地方責任、市場監管和輿論引導等十二方面內容。《通知》強調,各地區和有關部門要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任,堅決執行國務院及有關部門加強房地產市場宏觀調控的相關政策,切實將房價控制在合理水平。
在長達5頁的文件中,有關限購細則的篇幅只有二百多個字,但字字都牽動着沈城百姓的心。限購實行後,哪些人能在哪些區域買房?對瀋陽樓市將會產生哪些影響?這一連串的問號,都隨着“限購令”的出臺,迎刃而解。
關鍵詞 區域限購《通知》中明確,瀋陽的限購政策僅暫時侷限在本市二環區域內。對已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭(含購房人、配偶及未成年子女,下同)、能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房;對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在二環區域內向其售房。
關鍵詞 新房價控制目標《通知》中明示,瀋陽市房產局要會同有關部門,根據瀋陽市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力,合理確定本市年度新建住房價格控制目標,經市政府同意後於3月份向社會公佈。
分析解讀:這是國家首次要求地方政府制定房價調控目標,並要求今年第一季度就要發佈。力度之嚴,史無前例。“國八條”剛出時,有業內人士曾推測,估計部分高房價城市可能會制定出房價漲幅控制線,部分房價不太高的城市可能會像重慶那樣,制定出一個房價收入比的區間。在《通知》中,瀋陽進一步明確了“住房價格控制目標”,更傾向於一個房價收入比的區間。但不管怎樣,這種嚴格的問責制度對調控房價的效果肯定好於從前。
關鍵詞 存量房網上備案《通知》原文爲:加強商品住房預售管理,規範商品房預售許可行爲,對預售商品住房實行明碼標價;實施商品房預售資金監管;加快推進存量房交易合同網上備案,全面實施存量房交易資金監管;進一步加快個人住房信息系統建設,建立全市統一的數據平臺。
分析解讀:瀋陽版“限購令”重點強調了區域,限購的範圍既包括新建商品房,也包括存量房。從瀋陽的情況來看,存量房已經開始推行了資金監管,規範的交易環節,但在網上備案方面,還存在一定瓶頸,如果可以推進存量房交易合同網上備案,進一步加快個人住房信息系統建設,建立全市統一的數據平臺,瀋陽“限購令”的實施落地,也將更有實效。
關鍵詞 不足5年全額徵稅《通知》要求嚴格執行個人轉讓房地產所得稅徵收政策。對個人購買住房不足5年轉手交易的,統一按其銷售收入全額徵收營業稅。市地稅局要重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目,進行土地增值稅清算和稽查。
分析解讀:此項措施的意圖很明顯,是抑制投資、投機性購房的。此前,對個人購房不足5年轉讓,營業稅是按差額徵收的,現在改爲按全額徵收,徵稅基數增大很多,稅負也相應顯著增加。這就從一定程度上加大了投機炒房者的轉讓成本,是歷次調控政策的深化與強化,同時也是對房地產市場剛性需求的有力保障。
關鍵詞 首付不低於60%《通知》要求,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,貸款利率不低於基準利率的1.1倍。市金融辦、人民銀行瀋陽分行營業管理部要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查,對違規行爲要嚴肅處理。
分析解讀:去年9月底的“國五條”曾強調,“對貸款購買第二套住房的家庭,嚴格執行首付比例不低於50%、貸款利率不低於基準利率1.1倍”。3個多月後,首付在50%基礎之上再提高一成,力度罕見。這一次國家出拳很重,很明顯還是將矛頭指向了投資者和投機者。換句話說,就是從金融層面上削弱了對投資、投機性購房的支持力度,讓銀行的貸款重點去支持自住性需求。
從瀋陽的房地產市場來看,改善性住房的比例還是在不斷增加的。據不完全統計,瀋陽目前有25-30%的購房者是出於改善需求購買二套房的,從這種角度來說,該政策對這部分人會有一定影響。但從實際操作層面上看,這種影響也不大。
關鍵詞 嚴控土地供應《通知》強調,今年瀋陽商品住房用地供應計劃總量不得低於前兩年年均實際供應量,保障性住房、棚戶區改造住房和中小戶型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%。加強對閒置土地的監管和非法轉讓土地使用權的查處力度。嚴格土地競買人資格和資金來源的審查。
分析解讀:對於這條措施,瀋陽的品牌開發商都擺出了謹慎對待媒體的姿態。沈城幾家規模較大的開發商都委婉地拒絕了記者的採訪。
不過,這條措施出臺的好處是顯而易見的,防止未來商品住房市場出現“供不應求”而導致房價上漲。首次規定“參加土地競買的單位或個人,必須說明資金來源並提供相應證明”,也是防止熱錢或利用跨行業資金炒地推高地價的行爲。
關鍵詞 籌集保障性住房《通知》再次強調,多渠道籌集保障性住房房源,逐步擴大住房保障覆蓋面。要通過廉租住房和經濟適用住房保障方式,解決低收入住房困難家庭的住房問題。要大力發展公共租賃住房,合理確定租金水平,逐步解決中等偏下收入住房困難家庭的住房問題。
分析解讀:瀋陽今年將正式啓動實施公共租賃住房政策,制定出臺瀋陽市發展公共租賃住房實施意見。計劃建設5000套公租房,單套建築面積控制在60平方米以下。瀋陽市房產局相關負責人表示,開展5000套公共租賃住房建設,重點解決不符合廉租住房保障條件又買不起經濟適用住房、不符合經濟適用住房保障條件又買不起商品房的兩個“夾心層”收入家庭的住房問題,兼顧解決符合條件的新就業職工、進城務工人員的住房問題。與此同時,這也進一步明確了限購的意義,是抑制投機需求,而非剛性。
“限購令”落地四大懸疑衆所矚目的“限購令”終於面世,限購的範圍似乎並沒多大爭議,但由於瀋陽市相關部門並沒有立刻對這一政策進行權威解讀,因此,一時間社會各方對該“限購令”何時落地、如何界定現有幾套房等一系列問題產生了種種猜測。
時間懸疑:1.《通知》明確瀋陽“限購令”從2月25日實施,但沈城市民從媒體上知道“限購令”的具體內容最快也是在3月2日,這段時間,市民買的房子在不在限購之列?
2.從與開發商簽訂購房協議,到開發商進行網上合同備案,再到房產部門接件辦理。市民買一套房子,這中間要經歷諸多必要環節,這些環節都會產生一個時間節點,最終限購的時限,會以哪個時間節點爲準,現在正在辦理中的購房協議會不會因“限購令”的出臺,被迫中止呢?
空間懸疑:1.衆所周知,瀋陽的房產檔案實行電子信息化管理的時間並不長,一些房產的檔案還需要人工核檔,這種狀態下,購房者在二環內有多少套房,是否在限購之列,房產主管部門如何認定?限購資格是在售樓處就可以審查,還是到合同備案環節,或是到房產局這一關,才能審查?
2.《通知》中也明確提出了進一步加快個人住房信息系統建設,建立全市統一的數據平臺。這也潛在說明了瀋陽房產個人住房信息系統建設有不完善的地方,過去的各區房子各區管,各區房證各區發的局面,能否在限購後,統一到全市的數據平臺上來?如果某一購房者在二環內多個區域有住宅,瀋陽市如何從“限購令”生效之日起,立刻實現各區域之間的個人房產信息共享?
也許,相對於“限購令”的細則來說,這些涉及到“限購令”如何落地的問題,更能引起百姓的關注。希望瀋陽市有關部門在《通知》見諸媒體之後,可以儘快對如何落地限購的問題加以明確解釋和說明,讓百姓心中更少問號,更多踏實,有計劃、有規劃地置業購房。
五成受訪者認爲“限購令”挺寬鬆
限購預測 “量”上影響可能大於“價”上跟此前全國其他地區出臺的“限購令”相比,瀋陽版“限購令”的最大特點就是將全市限購,限定成了二環內區域暫時限購。瀋陽房地產業內專家普遍認爲,這不僅是符合瀋陽樓市客觀情況的限購,更是有針對性的、恰到好處的“限”。讓房價趨於合理纔是這次限購的初衷,而對於瀋陽版“限購令”落地後可能產生的影響,專家和業內有着這樣幾種觀點:
觀點一:二環外新舊房量價齊升瀋陽某知名房產連鎖中介負責人王經理表示,二環一直就是瀋陽房價的分水嶺,老城區與新城區的主要分界線也恰在於此。由於瀋陽舊城區基礎配套較完善,好的交通、就學、就醫資源都集中在此,這讓很多市民幾次換房,還是沒捨得脫離這個生活便利的老城區。在本次“限購令”落地以後,二環外新舊盤的銷量和價格,都不在限購的控制範圍之內,從這個意義上來說,無論是房價,還是交易量,都有大幅拉昇的可能,一些新興板塊,如渾南、蒲河新城、沈北道義等地的地產市場,將有望獲得一個較大的整體提升。
觀點二:二環內新舊房價穩量降瀋陽建築大學管理學院院長劉亞臣一直密切關注着“國八條”以及“限購令”。他認爲,對於瀋陽這個以剛性需求爲市場支撐的城市來說,針對房價較高、人口密集的二環內老城區實行限購,是比較符合市場實際的。不過,二環內老城區無論從人口量,還是生活配套來說,都有着一些不可替代性,短時期內,限購最多可能導致二環內新房或二手房市場在成交量上有一定下降,但在房價方面,短期顯效的可能性並不大。另外,從需求角度來看,瀋陽的剛性需求還是主體,即使在二環內實行了限購,也是對特定對象,抑制的是投資需求,而且,一般來說,二環內核心城區所承載的正是剛性需求消費者生活的需要,因此,從這個角度來看,二環內新舊房的價格下降可能性也不大。
觀點三:城市化進程加快住得更美關注房產市場的沈城市民譚先生趕在“限購令”前,已經在棋盤山買了一處住宅。他表示,自己購房時考慮了限購因素,但在區域選擇上,絕不會受“限購令”左右。過去他家就住在繁華的五愛街,在二環內也是好地段,儘管那裏的房子價再高,他也並不覺得住在那裏有生活品質。譚先生和朋友們交流後發現,瀋陽的二環內區域限購,對購房者的影響似乎並不很大,特別是像譚先生這樣的改善性需求購房者,可能在置業時會把目光轉向居住環境更好的二環以外。
相關說法 對二手房交易影響不大瀋陽“限購令”的出臺,對於市內新樓盤銷售和二手房中介帶來的影響是不同的,售樓人員對於“限購令”的施行程度、二環內外不同樓盤價格漲幅預期都存在很大的差異。然而,二手房中介商對於“限購令”的看法則相對一致。
瑞家地產中介的工作人員告訴記者,從去年開始國家相繼出臺了諸多關於房地產市場的政策,行業信息變幻莫測,市場走勢難以估計,這容易導致大量的購房者在這一頻繁變動的時期內持續觀望。房地產開發商在二環內推出的新樓盤可能在短期內有一些優惠折扣,但這樣的行爲只是地產商暫時順應時勢,折扣的幅度應該不會很大。
成溢房產的工作人員表示,“限購令”出臺之後,房產價格的走向將會如何,現在仍很難預測。“限購令”出臺和實施前後,買房者比賣房者多這一事實是不會變的。無論是買房者還是賣房者都大有人在,“限購令”出臺之後的變化實際上對房產中介的影響並不大。如果二環內新樓盤房價稍有降低,二手房交易量減少,二手房中介還是可以通過提高單筆交易金的辦法維持營業額,所以“限購令”對二手房交易的總體影響並不大。
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