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僅僅一天之隔,買賣一套200萬元的二手房,稅費就得增加11萬元之多。這一天是2011年1月28日,此前,個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅,此後(含28日)這類交易改為全額征收營業稅。
深圳中原地產市場總監王世界推算,由於二手房交易一般包括贖樓、貸款、網簽等多個環節,整個售樓周期在一個月以上。
王先生准備今年五一前後結婚,和女朋友共同看中南山區一套60多平方米的二居室,原價75萬元,實際交易價格大約100萬元。他在2011年1月20日前後與業主簽了協議,並交付定金5萬元。銀行初步承諾在2月中旬向王先生發放住房按揭貸款。買賣雙方約定過完春節就到登記中心辦理過戶手續。
1月27日,財政部、國家稅務總局下發調整個人住房轉讓營業稅政策的通知,核心變化是將銷售購買不足5年的普通住房由原來的差額征收營業稅變為現在的全額征收。
這對二手房交易雙方意味著什麼?以一套房產證上標價為200萬元、買入不足5年的普通住房為例。如果其實際售價為300萬元,1月27日前完成交易,差額征收5.5%的營業稅。由於『陰陽合同』仍然存在,交易雙方會想方設法以200萬元原值成交合同過戶,即沒有收入差額,營業稅為零。而1月28日開始,實行全額征收營業稅,即使以200萬元的原值成交,也需繳納營業稅11萬元(如果不做『陰陽合同』,應交的營業稅是16.5萬元)。可見,買賣同樣一套房,新政之後,營業稅大增11萬元。
像前面提到的王先生所買那套房,房屋原值低,僅有75萬元,但增加的營業稅也超過4萬元。深圳中原地產市場總監王世界分析,受營業稅新政影響的深圳二手住房包括今年1月28日之前大約一個多月來正在走交易流程、尚未在28日前及時網簽房屋買賣合同的在售房。
●『轉賬交易房』有望不加稅不少在1月28日前已經交納定金或者部分房款的卻未及網簽的買房人度過了一個焦慮的春節。長假一結束,他們就四處打聽深圳落實個人住房轉讓營業稅調整政策的細則。2月14日,市地稅局的一則通告讓他們多少松了一口氣。
通告規定,房屋交易雙方在1月28日之前簽訂房屋買賣合同並且購買方已經通過銀行轉賬方式支付定金或部分(全部)購房款的,認定為在1月28日之前已實際發生房屋交易行為。對於1月28日前已實際發生房屋交易行為,但未能在該日前及時網簽房屋買賣合同的納稅人,3月15日(含當日)前向房屋所在地的主管地稅部門提交規定的資料審核屬實的,可按原政策執行。
世聯地產羅湖片區有關負責人袁先生表示,根據深圳地方的營業稅政策細則,1月28日之前,以銀行轉賬方式支付定金或部分(全部)購房款的在售房有望不加稅,這可以解決大部分當時正在走流程的交易單。
●『現金交易房』可能起糾紛王世界預計,營業稅細則可令8000套受影響的在售房中的大部分避免半途加稅,不過仍有1000多套在1月28日前以現金方式交納定金或房款的在售房面臨加稅的命運。
牛女士就是一位以現款交定金面臨半途加稅的買家。1月中旬,她與業主協議購買一套位於福田區新聞路附近的二手房,70多平方米,原值30多萬元,實際成交價比原值高出2倍,超過100萬元。牛女士以現金方式向業主交納定金5萬元。因年底銀行信貸緊張,這套房子的貸款還在審批中,雙方也未能在1月28日前網簽購房合同。按照以前慣例,該房出售不用交營業稅,但現在得交約2萬元。由於協議未就政策變動導致的新增稅費如何承擔進行明確約定,目前,雙方正爭得不可開交。買方認為,協議未對政策變動情況進行約定,應按法律規定由賣家交營業稅;賣家則認為,協議有約,賣家按實數收款,不負責一切費用。
有關法律規定,個人賣房營業稅由賣方交;約定由買方交,也不違法。如果對新增營業稅繳納爭執不下致合同無法履行,過錯方可能面臨定金喪失、雙倍返還定金或者支付相當於房款20%的違約金等後果。
一位資深地產律師介紹,年初八她就接到兩位客戶的來電,諮詢的就是新增營業稅該由誰負責的問題。節後一周來,她接到類似諮詢近20宗。而平時這類諮詢非常少見。『由於營業稅細則可基本解決「轉賬交易房」的加稅問題,因此接下來真正陷入糾紛甚至走上法庭的應當主要是1月28日前啟動的「現金交易房」。』
新增營業稅該誰交?春節前密集出臺的第三輪樓市調控政策重點是二套房首付提高、營業稅調整、限購范圍擴大及房產稅試點。深圳尚未試點房產稅、已經實施限購令,因此,深圳樓市受影響的主要是二套房貸由五成昇至六成及個人對外銷售購買不足5年的住房全額征收營業稅。
廣東聖方律師事務所房地產專業律師顏宇丹分析,二套房六成首付比例與此前的五成差別不大。在合同履行過程中,如果因湊不足多出的一成房款解除合同的,首先要看合同的付款條款關於貸款的約定,一般都有根據貸款實際數額多退少補的約定,如果不補足,買方將承擔違約責任。如無約定,可以適用情勢變更原則,即雙方解除合同,互不承擔違約責任。
『從節後諮詢的特點看,客戶最關心的是新增營業稅如何處理的問題。』顏宇丹認為,可根據以下四種情況對新增營業稅分別進行處理。
一是合同中沒有關於營業稅的約定。按照合同法『有約定從約定,無約定按法定』的原則,由法定營業稅納稅義務人即賣方承擔。
二是合同對新增稅收有特別約定。按照合同法約定優先原則,只要不違反國家法律法規的禁止性規定,由合同約定的交納方交稅。如買賣雙方在合同中約定:如遇國家政策調整,多增加的稅費由法定承擔方承擔。因法律規定營業稅由賣方承擔,按合同約定新增營業稅就應由作為法定納稅義務人的賣方承擔,如果賣方不承擔新增營業稅導致合同無法繼續履行,則賣方承擔違約責任。
三是賣方實收,所有稅費由買方承擔,但對國家政策變動導致稅費增加如何承擔沒有約定。買方可不承擔多增加的營業稅,就此無法達成一致意見,則雙方都能以出現不可歸責於雙方的事由,導致無法繼續履行合同為由解除合同,互不承擔違約責任。
四是雙方對新增稅收有約定,但約定前後矛盾或不明確。按法律規定履行義務,由賣方承擔新增營業稅。
新聞回顧 首輪調控:中介成『調解員』2010年4月中旬,展開首輪樓市調控的政策『組合拳』全面出擊,核心內容是,貸款買二套房首付不得低於50%;商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。
政策效果立竿見影。原來忙著賣房的地鋪置業顧問和新盤售樓員成了『毀約糾紛調解員』。糾紛主要由首付提高、利息增加、貸不出款等三大因素引發。部分買家擔心房價下跌,借機提出退房解約。5月份,地鋪經理們和新盤售樓員為頻發的毀約事件加班協調、處理。有中介負責人感嘆:『我們現在變成了樓市專職「滅火隊員」。』
進入2010年6、7月間,部分退房糾紛走上了法庭。第一類是預售房退房糾紛,包括只簽訂認購書還未簽訂正式預售買賣合同的和已簽訂預售合同並已在國土房管部門進行備案登記的,而登記部門要求憑法院或仲裁委的生效法律文書纔能解除備案。第二類是豪宅違約紛爭,買方貸不到款又不願一把掏出上千萬支付全款,而豪宅價格當時下跌,賣方不同意退回買方定金。第三類是二手房買賣中雙方都有違約之處,爭執不下難以私了,只能用法律手段解決。第四類是炒房客,以外地戶口居多,一般都會同時以多個身份證買多套房,看見房價在下跌,以異地置業貸不到款為由要求賣方退房退定。
二輪調控:驟出『困房』三千2010年9月29日,第二輪樓市調控啟動。次日,深圳市政府辦公廳發布了戶籍家庭限購兩套房、符合條件的非戶籍家庭限購一套房的通知,自該通知發布之日起執行。交易時間的認定,以在本市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為准。
由於『限購令』突然出臺,而且未給市場留下過渡期,導致出現一批『半拉子』住房交易,其特點是買方已交納定金或部分房款,但尚未在9月30日前完成網簽購房合同。業內人士估計,受困於『限購令』的二手『被限房』有2000多套,一手『被限房』在500套左右。兩項相加,深圳地區一、二手『被限房』總量超過3000套。
當時,律師們接到的賣方諮詢集中於『能否不退定金』。限購令下,深圳樓市發生較多的情況是,買方突然失去買房資格,房子無法過戶,提出退定。賣方則認為,自己無任何過錯,不能過戶是買方失去買房資格所致,因此,買方應承擔違約責任,賣方不用退定。法律人士傾向於認為,政策變化屬於客觀情勢變更,合同雙方均無責任,合適的做法是,解除協議,賣方退定,恢復原狀。
借助政策變通、買家更名、雙方協商等方式,3000套『困房』絕大部分獲得和平解決;因退房毀約最終鬧上法庭的個例並不多見。(譚建偉)
僅僅一天之隔,買賣一套200萬元的二手房,稅費就得增加11萬元之多。這一天是2011年1月28日,此前,個人將購買不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅,此後(含28日)這類交易改為全額征收營業稅。
深圳中原地產市場總監王世界推算,由於二手房交易一般包括贖樓、貸款、網簽等多個環節,整個售樓周期在一個月以上。此次調整二手房交易營業稅政策涉及的深圳在售房有八千套左右。每套房新增的稅費從數萬元到十幾萬元不等。
●等節後過戶等多4萬稅費
王先生准備今年五一前後結婚,和女朋友共同看中南山區一套60多平方米的二居室,原價75萬元,實際交易價格大約100萬元。他在2011年1月20日前後與業主簽了協議,並交付定金5萬元。銀行初步承諾在2月中旬向王先生發放住房按揭貸款。買賣雙方約定過完春節就到登記中心辦理過戶手續。
1月27日,財政部、國家稅務總局下發調整個人住房轉讓營業稅政策的通知,核心變化是將銷售購買不足5年的普通住房由原來的差額征收營業稅變為現在的全額征收。
這對二手房交易雙方意味著什麼?以一套房產證上標價為200萬元、買入不足5年的普通住房為例。如果其實際售價為300萬元,1月27日前完成交易,差額征收5.5%的營業稅。由於『陰陽合同』仍然存在,交易雙方會想方設法以200萬元原值成交合同過戶,即沒有收入差額,營業稅為零。而1月28日開始,實行全額征收營業稅,即使以200萬元的原值成交,也需繳納營業稅11萬元(如果不做『陰陽合同』,應交的營業稅是16.5萬元)。可見,買賣同樣一套房,新政之後,營業稅大增11萬元。
像前面提到的王先生所買那套房,房屋原值低,僅有75萬元,但增加的營業稅也超過4萬元。深圳中原地產市場總監王世界分析,受營業稅新政影響的深圳二手住房包括今年1月28日之前大約一個多月來正在走交易流程、尚未在28日前及時網簽房屋買賣合同的在售房。
●『轉賬交易房』有望不加稅不少在1月28日前已經交納定金或者部分房款的卻未及網簽的買房人度過了一個焦慮的春節。長假一結束,他們就四處打聽深圳落實個人住房轉讓營業稅調整政策的細則。2月14日,市地稅局的一則通告讓他們多少松了一口氣。
通告規定,房屋交易雙方在1月28日之前簽訂房屋買賣合同並且購買方已經通過銀行轉賬方式支付定金或部分(全部)購房款的,認定為在1月28日之前已實際發生房屋交易行為。對於1月28日前已實際發生房屋交易行為,但未能在該日前及時網簽房屋買賣合同的納稅人,3月15日(含當日)前向房屋所在地的主管地稅部門提交規定的資料審核屬實的,可按原政策執行。
世聯地產羅湖片區有關負責人袁先生表示,根據深圳地方的營業稅政策細則,1月28日之前,以銀行轉賬方式支付定金或部分(全部)購房款的在售房有望不加稅,這可以解決大部分當時正在走流程的交易單。
●『現金交易房』可能起糾紛王世界預計,營業稅細則可令8000套受影響的在售房中的大部分避免半途加稅,不過仍有1000多套在1月28日前以現金方式交納定金或房款的在售房面臨加稅的命運。
牛女士就是一位以現款交定金面臨半途加稅的買家。1月中旬,她與業主協議購買一套位於福田區新聞路附近的二手房,70多平方米,原值30多萬元,實際成交價比原值高出2倍,超過100萬元。牛女士以現金方式向業主交納定金5萬元。因年底銀行信貸緊張,這套房子的貸款還在審批中,雙方也未能在1月28日前網簽購房合同。按照以前慣例,該房出售不用交營業稅,但現在得交約2萬元。由於協議未就政策變動導致的新增稅費如何承擔進行明確約定,目前,雙方正爭得不可開交。買方認為,協議未對政策變動情況進行約定,應按法律規定由賣家交營業稅;賣家則認為,協議有約,賣家按實數收款,不負責一切費用。
有關法律規定,個人賣房營業稅由賣方交;約定由買方交,也不違法。如果對新增營業稅繳納爭執不下致合同無法履行,過錯方可能面臨定金喪失、雙倍返還定金或者支付相當於房款20%的違約金等後果。
一位資深地產律師介紹,年初八她就接到兩位客戶的來電,諮詢的就是新增營業稅該由誰負責的問題。節後一周來,她接到類似諮詢近20宗。而平時這類諮詢非常少見。『由於營業稅細則可基本解決「轉賬交易房」的加稅問題,因此接下來真正陷入糾紛甚至走上法庭的應當主要是1月28日前啟動的「現金交易房」。』