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即使房價回落,也不會出現『崩潰式』的下跌,而是『策略性』的回調
春節後的市場整體仍趨於冷淡,陽光家緣錄得的成交數據顯示:節後首周,廣州樓市成交量主要集中在周邊城區,番禺、增城、花都的成交量位列前三甲,這與節前的情況相似。
某主要布局番禺、花都的大集團操盤手對記者說:『郊區盤的促銷如能獲得滿意的成交,必然會帶動市區盤的跟隨。因為開發商最怕的不是降價,而是降了價會更沒人買。』他認為,盡管目前樓市表現平靜,但全市范圍內的集體促銷最快會在3月份到來。
不過,某不願透露姓名的本地巨頭高層在接受記者采訪時指出,即使房價有所回落,並不會出現『崩潰式』的下跌,而是『策略性』的回調。房地產市場再次遭遇考驗的時間或將是在三四月份,屆時正是地方政府公布本年度房價控制目標之後,又值供給放量之時,那時候纔可能會是樓價變動的節點,因此,公眾對政策效果『還要有點耐心』。
節後成交更集中郊區節後,本刊記者兵分數路,全面直擊廣州樓市。盡管市場整體變化不大,但可以明顯地發現:目前主要的促銷陣營在郊區,中心城區的樓價則巋然不動。
目前,市中心區樓盤的促銷基本只是在9.6-9.9折之間,少有大幅度的折扣。而外圍樓市的促銷力度則在持續加大,如恆大山水城(論壇新聞)持續8折優惠;番禺區某大型樓盤的銷售人員則通知一些潛在客戶:節後買家除可享受9.2折優惠外,還新增了9.8折,希望吸引買家入貨。
持續的成交郊區化,是樓市變化的前奏。『樓市的價格變化肯定先從郊區開始』,某大集團負責人對記者說,開發商並非像鐵公雞一般不肯降價,只要促銷了有人買,便會有越來越多的樓盤跟從,只不過是,目前開發商仍在試探性地觀察市場。
累積效應三四月釋放『新國八條』中,明確指出要進一步落實地方政府責任,地方政府在合理確定本年度新建住房價格控制目標後,應於一季度向社會公布。目前,各地政府還未公布本年度住房價格控制目標,『一旦這一目標值公布,今年保障房也能如期進行的話,市場的氛圍將會發生實質性的變化』,某大集團開發商認為,在細則未落地、政策影響未能明確評估之前,市場不會有太大變化。保利地產有關負責人同樣認為,商家從來都是選擇在重要節點前攤牌。2月份還未到需要攤牌的時刻。
而政策的累積效應將會在三四月份釋放。『三四月份,房地產市場供給還將遭遇新一輪釋放,在購房需求被抑制的大環境下,房地產市場的供需關系可能發生改變,進而影響價格』,有開發商坦言,『五一』歷來是開發商集體出貨的季節,今年『五一』的銷售可能會提前,因為會有更多的開發商陸續加入『走量』的隊伍,以避免下半年可能會遭遇更大的風險。
下跌幅度達10%-25%?近日,民族證券的一份研究報告中,對2011年房地產市場的成交量情況作出了詳盡的預測:鑒於2010年1-4月份房屋銷售面積基數較大,致使今年2-4月份全國商品房成交面積出現同比下滑的可能性較大;並預計2011年全年,全國商品房銷售面積同比下滑10%-20%,銷售均價同比下滑5%左右,預計一線城市成交價格將下跌10%-25%———『政策累加對房地產市場將產生實質性的影響』。可以說,市場預期已經從房價『空調論』,悄然發生了轉變。
2010年中國人民大學經濟研究所在其發布的報告中,曾經預測2011年上半年房價將會下跌近20%,當時遭遇市場一片質疑之聲。如今,房價下跌的論調再也不是孤軍奮戰了。開發商均集體沈默,市場仍在靜悄悄地等待。