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截至目前,北京、上海、成都等城市已相繼出臺了落實房地產調控『國八條』的細則,其中,北京出臺的樓市調控15條細則被稱為門檻最高,力度最大的調控措施,預計在未來一星期內還有超過20個城市將陸續出臺調控細則。
在各地紛紛出臺嚴厲『限購令』的情況下,我國的房地產市場是否會面臨新的轉折呢?此輪調控政策在房地產調控的歷史上,處於什麼位置呢?記者昨日就相關問題采訪了清華大學房地產研究所所長、教授、博士生導師劉洪玉。
調控政策並非史上最嚴厲
有媒體和業內人士將1月26日出臺的房地產調控『國八條』喻為史上最嚴厲的房地產調控政策,劉洪玉對此表示:『中國房地產市場發展以來,最嚴厲的調控政策應該是1992年中央政府對海南、北海、惠州等地房地產市場的調控,當時的政策主要是要求銀行限期收回發放給房地產開發商的開發貸款,當時被稱為有「釜底抽薪」的功效。』
劉洪玉說,2011年1月26日的『國八條』如果說最嚴厲的話,應該是指對購房數量和購房行為的限制是有房地產市場以來最嚴厲的,因為在1998年以住房市場化為大方向的住房制度改革過程中,政府政策在絕大多數時間內是鼓勵居民買房,不管是在哪兒買。現在住房越來越被當作一個投資品,各城市的房價輪番上漲,地區性市場也越來越變為全國性市場了,因此政府穩定房價的期望就選擇在了市場規制方面,希望通過打擊投機、抑制投資,來緩解各城市的住房供求矛盾,穩定住房市場價格。
北京『限購令』降低住房需求壓力
京版『國八條』顯示,北京的『限購』力度超前;北京也成為了目前全國購房門檻最高的城市。劉洪玉介紹說,自從2006年有統計以來,北京市新建商品住房銷售中,外地人購買始終佔40%左右的份額,基本與北京市約760萬非戶籍常住人口與約1970萬全部常住人口的比例相當。
劉洪玉表示,此次北京市將非戶籍居民家庭購房門檻提高到『持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅』,相信會較大幅度的降低北京市商品住房的需求壓力。但對已經在北京工作但不滿5年的外地人來說,短期內只能選擇住房租賃市場來解決住房問題了。
各地調控細則不應進行簡單攀比
除了成都、上海、南寧等少數城市已出臺『國八條』細則,全國還將有二十多個城市將出臺細則。有觀點認為,北京的限購令會對其他城市有示范作用。對此,劉洪玉表示,國務院的『國八條』是總的政策要求,各城市應該根據本城市的具體情況來制定實施細則,比如說原來市場上外地人購房比例和城市發展定位有很大差異,不應該在城市間進行簡單的攀比。
住房市場仍未飽和
劉洪玉表示,『限購』從某種意義上來說,就是用行政乾預的手段,削弱住房的可投資屬性,強化其滿足居住需要、提供住房服務的居住屬性。從房地產市場發展的角度,也是以解決居民住房問題為主要目標,而不是以居民擁有住房投資為目標。
在新的形勢下,不少房地產企業都在積極開拓新的業態。那麼,目前商品房市場的房企數量是否已經飽和?劉洪玉說:『中國幅員遼闊,城市眾多,說市場飽和還為時過早。另外,保障性住房也不可能由政府獨家做,也需要房地產開發企業積極參與。所以,房地產企業可以去努力開拓新的業態,但住房市場可做的事情仍然很多。』