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2011年1月26日,國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施(簡稱『新國八條』),『新國八條』這套組合拳中哪一招最給力?
對房地產的宏觀調控,除2008年有點起色之外,這幾年房價是越調越飆昇,房地產市場利益關系是越調越糾結,房地產市場的問題是越調越嚴重,房地產市場的積重難返已經是不爭的事實。國內房地產宏觀調控為何越調越是反其道而行之,最根本的問題就在於,對房地產的投資與消費沒有一個嚴格的界定與區分,住房生產不是為了保證居民的基本居住條件,而是成了投機炒作、賺錢的工具。
如果一種產品完全是投資炒作產品,卻要用消費品的供求關系來調整,那麼起到的作用一定十分有限。因為對於投資品及消費品來說,它們的價格基礎、形成機制、價格運行方式、供求關系完全是不一樣的。兩種屬性完全不同的產品,如果用一種方式來調整其供求關系是根本不可能的。盡管同一住房表面上是同一產品,但是它有完全不同的兩種屬性,它既是投資品,也是消費品。
對於投資品屬性的住房來說,投資者購買住房的目的就在於以更高的價格賣出去。如果投資者在購買住房時,預期其價格會下降,那麼投資者是不會進入市場的。這時,投資者的需求為零。如果投資者預期住房價格會上昇,而且有更好的融資條件(比如說融資的杠杆率高、成本低及融資進入便利),這時投資者對住房的需求則是無限的。他可以購買一套住房、二套住房,甚至更多套住房。而在這種情況下,住房投資既沒有投資住房支付的約束,也沒有住房價格的約束(只要有人接手,住房的價格多高都不是問題)。
如果住房是消費品時,情況就完全不一樣了。任何消費品的基本屬性就是購買之後再賣出的話,一定會貶值,它的消費都是有限的。因此,消費者不會過多購買。對消費品的購買是由個人實際支付能力來決定的。消費者對住房產品的價格十分敏感,即住房的價格一旦超過居民的實際支付能力,他們是無法進入這個住房市場的。
從『新國八條』的內容來看,對住房的投機炒作與消費要作一個嚴格的區分。文件明確表示,住房生產的目的就是如何生產更多的產品讓居民的住房條件得以改善。這不僅是國內房地產市場發展之宗旨,也是解決中國房地產各種問題的根本所在。因為人類只有一個地球,每一個人都有居住權。在現代文明社會,人只要出生在這個地球上,任何政府都有責任來保證他的基本居住條件,有責任讓每一個人的基本居住條件得以改善。但地球上的土地及各種資源都是有限的。所以當前國內房地產市場投機炒作嚴重,實際上就是少數人對絕大多數人居住權的剝奪。因此不僅政府有責任有義務來糾正原有的錯誤,而且中國的每一個公民都有責任來維護他人的基本居住權利。『新國八條』中,不僅要求對住房投資炒作進行嚴厲打擊,而且要求通過建立有效的住房保障體系來幫助居民擁有基本的居住條件。
為了打擊住房市場的投機炒作,『新國八條』不僅強化了差別化的信貸政策,而且也增加了投機炒作者的融資成本(比如提高第二套住房的首付比重),還對住房稅收政策進行了新規定,對住房的交易流轉稅和交易所得稅都作了重申,堅決杜絕地方政府利用住房稅收的政策托市。而住房財產稅征收的試點也是打擊住房投機炒作重要工具。
『新國八條』在去投資化方面更具新意,表現在把房價合理水平確定在居民人均可支配收入增長和居民住房支付能力上,並要求各地方政府根據這個標准來確定不同地區的房價水平。這應該解決了近幾年爭論不休的兩個問題。第一,住房到底是投資品還是消費品,住房發展的宗旨是什麼,是為了投資賺錢還是滿足居民的基本居住條件。住房是消費品,住房的價格水平就應根據居民的住房支付能力來確定。第二,住房市場有沒有泡沫,住房的價格高不高,不是看有沒有人購買,不是看住房投機炒作如何,而是應該看居民的實際住房支付能力及居民可支配收入的增長速度。
因此,各地政府要以居民消費水平及收入水平來確定當地的住房價格,建立住房合理價格指標體系。這些目標的確定與政策的制定,對住房市場的去投資化將起到重要的作用。
總之,要解決絕大多數居民的住房問題,就得讓住房市場轉變成以消費為主導的市場。這是『新國八條』的核心所在。因此,『新國八條』的基本內容就是要通過嚴格的信貸政策及稅收政策來嚴厲打擊及限制房地產投機炒作行為,去住房的投資效應、去住房市場的賺錢效應,擠出房地產市場的泡沫。而且從『新國八條』的內容來看,『去住房投資化』已經成了中央住房政策的共識。如果這些政策能夠真正落實,預示著國內住房市場將面臨重大轉折,房價的調整也是必然的。這是絕大多數國人的希望,也是中國經濟得以持續發展的希望。
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