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對商品住房,2010年二手房市場對調控較為靈敏,從4月份較嚴厲的調控政策出臺,到接下來的政策節點,二手房也從自住型剛性需求引領市場走強,到市中心區二輪調控後發力,走出了一波三折、逐步達到理性的成交態勢。
調控主導預期成交呈波段走穩趨勢
2009年政策『末班車』效應及新年初季節性淡季出現,使2010年春節後的1、2月份成交回落,但是春節後3月份起,剛性需求率先入市,市場快速啟動。國土房管部門網簽數據顯示,4月份二手房成交達到2010年全年成交高峰——9144套/月。此月的高成交量也是2010年二手房回暖的第一波。
2010年4月17日,國務院發布了嚴厲新政『新國十條』,調控劍指投機和投資型需求,我愛我家市場分析人士介紹,此政策對二手房市場產生了較大預期作用,因此5月起市場進入了『國十條』消化期,成交量大幅下滑。2010年5-7月,首輪調控,市場降溫,成交逐周回落,日均成交量從高峰期的300套左右回落至200套左右。直至8月份,新政出臺帶來的二手房市場觀望氛圍開始松動,除了門店顧客增多,到現場看房的人數也開始增多。業主掛牌出售價趨於理性,促進了成交量的提高,顯示出市場初步渡過政策消化期趨勢,8月天津市二手私產住宅共成交5361套,環比上漲19.0%,成交面積環比上漲18.5%,成交均價環比小幅上漲。8月份成交套數終於站上月成交5000套的初步活躍線,日均成交量上昇至220套左右,產生了成交第二波回暖走勢,並帶動了二手房金九銀十行情。
機構統計,9月份天津二手房市場方面,共成交6477套,成交面積51.5萬平方米,環比上漲了21.2%。成交均價為7055元/平米,環比上漲了3.8%。二手房市場出現第三波段回暖。
在接下來,伴隨『二次調控』政策——『國五條』出臺,10月、11月份樓市連續出臺了公積金新政、『限購令』、『限大令』等多種調控措施,但是因本次調控仍針對投機和投資需求,對商品住房成交有直接影響,對二手房市場影響主要表現在對預期的影響上,因此第三季度二手房交易保持了量價平穩略昇的走勢。
據中原地產(天津)投資顧問部對房管局發布的數據進行統計,10月份本市共成交二手住宅6018套,成交面積49.1萬平方米,環比下降了4.7%。成交均價為7006元/平方米,環比下降了0.7%。 11月份,共成交6802套,環比上漲13%;成交均價6953元/平方米,環比下降0.8%。12月份,共成交二手住宅7520套,成交面積61.3萬平方米,環比上漲12%,成交均價7125元/平方米,環比上漲2.4%。
業內人士認為,2010年天津市二手房成交均價為6812元/平米,比2009年上漲17.6%,但是與2009年的直線上昇不同,自年初價格大幅上漲之後,在政策的影響下,全年二手房交易價格停止了快速上漲勢頭,整體表現較為平穩。
自住需求成主力中小戶型成主流
2010年,樓市嚴厲的宏觀調控政策通過提高貸款首付及利率甚至停發貸款的信貸政策、限制新購房屋套數的限購政策等多項措施使得天津房地產三級市場內投資投機需求被不斷抑制,而政策在抑制投資需求的同時,也在一定程度上保障自住型需求的合理入市。因此,在調控的背景下,自住需求佔據了天津二手房市場的成交主體位置,中小戶型的成交主流地位再次鞏固及擴大。
據我愛我家(天津)人士介紹,在剛性需求的支橕下,2010年全年中小戶型的成交比重持續增長。4月份樓市宏觀調控政策出臺以來,天津二手房價上漲趨勢受到抑制,特別是自9月末『二次調控』之後市場成交以剛性需求和部分改善型自住需求為支橕,因此中小戶型仍是成交主力。
2010年天津二手房120萬元/套以下的中小戶型佔總體成交86.9%,其中成交面積90平方米以下的房屋佔總體的78.8%,一、二居室小戶型成交佔比91.4%,比2009年分別上漲5.3個百分點和0.7個百分點,其中80萬以下的經濟型住宅佔到了成交總體的六成以上。
市區成交首超商品房2倍環城四區持續增量
機構統計顯示,2010年天津市共成交新建商品住宅96946套,與二手私產住宅成交的比例為1:0.73,其中市內六區一、二手房成交比例由去年年初1月份的1:1.04上昇為年末12月份的1:2.1,全年市內六區成交比例首次突破1:2,顯示出市內六區已進入以二手房交易為主的成熟樓市特征。
在二手房交易總量中,市內六區房源成交比例佔總成交量近半,數據顯示,2010年市內各區域二手房成交佔比為:中心城區48.2%、環城四區18.3%、濱海新區16.3%、郊縣五區17.2%。與2009年相比,只有濱海新區成交比重下滑6.3個百分點,其餘各區均有上漲,其中環城四區漲幅最大,達到3.1%。
機構人士分析,市內六區的土地供應日漸稀缺、新建商品房供應量日益減少等因素,使更多改善型需求開始在二手房市場尋求房源。
2010年二手房成交的另一個特點是,新興商圈及軌道沿線周邊二手房交易活躍,特別是環城四區,隨著交通及生活配套設施的完善,也成為二手房需求的重要目標。隨著中心城區的不斷外擴,近幾年環城四區的新建商品房大型片區逐漸形成,且趨於完善,未來交通配套漸被看好,使其逐漸成為二手房交易的新興市場,尤其在2010年環城四區成交佔比達到歷史最高。
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