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隨著2010年即將結束,包括限購令在內的部分調控政策也即將到期,由此也引發了眾多業界人士對2011年的形勢探討。昨日,有業內人士在參加本網關於2011年房地產形勢話題探討時稱,由於2011是中國經濟轉型的最重要一年,而房地產又在這種轉型過程中扮演了極其重要的角色,所以2011年的房地產政策應該會重在維穩;對於業界內外普遍關心的銀根轉緊話題,專業人士則聲稱,2011年的房企融資將不會再現2008年的困境,一個加速形成的地產資本市場將為成都的房企提供無數種融資可能。
十二五試水第一年調控應維穩為上
『明年是十二五試水第一年,也是中國正式走向經濟轉型的第一年,這一年很重要,未來如果不能建立良好的產業結構,不能擴大內需市場,中國經濟會遇到很大的麻煩。所以明年的調控,我認為政府基調應該會偏重於維穩。』昨日,西南財經大學教授邱克在參加本網2011年房地產形勢話題探討時如是說。邱克認為,一直以來,中國的宏觀調控政策都存在要麼太急要麼太松的問題,『正確的作法是逐步調控,太嚴厲對行業影響太過,對中小企業衝擊也會太大。』
來自世聯地產策略資源部總經理景新強也認為,明年房地產行業的總體政策應該還是溫和的,在調控方面,政府應該會有更精細的分類調控,景同樣做出了政府應該避免『下猛藥』做法的建議,『因為近年來這個市場已經證明了,一下猛藥就反彈。』
上述人士的意見也獲得了不少開發人士的贊同,四川中德世紀置業有限公司總經理汪斌稱,房地產在轉型期的中國承擔了至少兩個最重要的功能,一是為社會為國家提供可持續發展資金,二是解決了大量人口的就業問題,因此,在又要解決產業結構調整問題,又要解決可持續發展問題的過渡時期,房地產還是應該以求穩為主。
福晟集團副總裁何建華則表示,作為開發商,在面臨了如此多的調控之後,其實也應該自省,『2008年經濟危機之後,光華大道受的影響最大,價格立刻就下來了,當時很多在2007年拿了地的開發商還很害怕,幸好2009年挺過來了。其實我們應該多反省自己走的彎路,不應該再去盲目炒高地價了,因為房價過高,最後遭懲罰的還是我們自己。』不過何也表示,由於成都房價總體還算健康,加之經濟發展迅猛,因此宏觀調控再怎麼調對成都市場的影響還是有限。
加速中的地產資本市場或成房企融資另一思路
對於令無數人糾結的金融形勢,昨日,西南財經大學教授邱克表示,雖然銀行調控了,但此消彼長,一個地產資本市場開始加速形成了。邱克稱,以前是資本源不足,而現在是資本充足,民間和海外資本對於房地產行業都興趣濃厚。『到目前為止,房地產對銀行的依賴是非常強的,每次國家要進行調控的時候,往往都能通過對信貸條件的改變來達成目標,而這就會讓房企,尤其是一些中小房企生存困難。』
所以,從此種意義上來講,邱克認為熱錢也是個好事,因為它在無形之中為中小企業提供了一種資金解決方案。據邱克介紹,現在已經有不少外國的金融機構進入了成都,為成都房地產企業提供權益資本,『當然這種權益資本是要求高回報的,不過這對房地產資本來說,是股新型力量。』據邱克透露,現在已經有機構在開始為一些無法從銀行貸到款的客戶提供首付的解決方案了。邱克表示,隨著成都正在逐漸形成一個類似西部PE中心這樣的資本市場,以後房地產企業獲得融資的渠道將會越來越多,而再也不會僅僅局限在銀行、股市了。
四川中德世紀置業有限公司總經理汪斌則表示,商業銀行如果真的要斷掉對房企的融資渠道的話,將來吃虧的其實還是商業銀行。『比如像恆大,當年上市不利,最後沒辦法向海外資本投降了,後來它上市了,但背後的老板卻應該是那些機構財團。』汪斌認為,如果銀行真的這樣做的話,其實是把市場拱手讓給海外資本,『正如大家所看到的那樣,海外資本早就已經從民間大量滲透、轉移進內地市場了。只要你的項目好,海外資本是非常感興趣的。』
對汪的說法,中渝置地成都分公司總經理葛為民頗為贊同,葛認為,很多起步較早的本地民營企業,就是由於資本的渠道沒有完全打開或是打開得不是很順暢,結果失去了很多的發展機會。『而銀行如果片面地將開發貸、個貸卡住,慢慢就會有其它資金進入這個市場,到時候後悔的又是這些銀行,因為一比較就會發現他們的利潤率在同行之間是偏低的。』葛認為,銀行應該對不同的地區采取不同的信貸政策,葛表示,央行為了控制高房價,為了降低CPI,采取相應的信貸政策來收緊流動性,『從這點上來講,我覺得是對的。但是不能為了收緊流動性就對一個產業來進行打壓。』在葛看來,在一些資本市場比較發達的一線城市,即使不給企業發放開發貸,它們照樣可以生存下去,但在內地西部一些城市就應該適當放開,因為這裡泡沫與風險都相對更小,所以房地產市場潛力更大,但獲取資本的渠道卻很少,所以應該予以政策上的支持。
2011年機會與挑戰並存
不過,盡管今年房地產遭遇了很嚴厲的調控,而未來這種調控可能還將繼續,但業內人士們還是對明年表示出了極為樂觀的心態。
世聯地產策略資源部總經理景新強從市場角度給房企一些關於如何應對調控政策的建議。『我們在近年來市場調查中發現,每一次政策出來後,不管是剛需型的還是投資型的成交量,都會立刻下降,而當政策有所放緩時,剛需自住類客戶的成交量就會上昇,1到2個月之後投資型的客戶會跟進,這是一個不斷循環的過程。所以當政策收緊的時候就知道應該推低總價的小戶型產品了,而當投資者進場的時候,就應該推中高端的產品。』景認為,在調控不斷的時候,開發商儲貨的時候一定要做到產品搭配合理,既要有高端產品——這種產品受投資者歡迎,且受政策影響小,又要有剛需自住型的低總價小戶型。『當一個政策出來的時候房企一定要做快速判斷,如果政策比較持久,超過3個月,我們就應該快速地搶先降價、搶先推出最合適的產品。』
而專業從事商業地產服務的新巢地產總經理蔣鵬則認為商業地產是個好機會,『一是它不受調控影響;二是成都的消費力非常驚人,這也為商業地產的發展提供了土壤。』據蔣介紹,雖然成都目前在建的和規劃中的城市綜合體共有69個,但整體來說,成都的商業地產纔剛起步,因此這是很好的機會,蔣表示,現在有不少開發企業已經意識到這一點了,所以都在進入這一塊,『很多企業目前都在找我們做商業規劃』。但蔣同時也認為,盡管發展中的商業地產機會很多,但商業開發不同住宅,其實還是存在很多風險的,『要做好並不是件容易事兒。』
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