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一系列調控政策的出臺讓樓市像11月初冬的天氣,在市場不明朗的情況下,越來越多的購房者將目光瞄准了環城四區,不僅僅是因其適宜的價格,還有那被大多數人看好的發展潛力。為此,記者針對環城四區樓盤展開了相關調查。
市場直擊——
放量縮水促購房熱點轉移
截至目前的統計數字顯示,市區新盤數量在11月份僅有2個,縮水率達到80%。11月,環城四區有共有8個項目開盤,其中3個為全新項目,主要分布在西青區和東麗區。價格方面,11月全市預計開盤均價為8595元/平方米,較10月的9043元/平方米和9月的10742元/平方米分別下滑5%和20%,而環城四區的新盤價格反而呈現上昇態勢。據統計,11月環城四區新開盤均價約為10350元/平方米,環比10月份的8900元/平方米上漲約16%左右。
對此,西青區某項目銷售經理鄭先生表示,每年的11月和12月本來就是地產市場的傳統銷售淡季,開盤數量下降屬於正常的銷售策略。不過也有一些業內人士承認,從『新國十條』到二次調控,樓市購買力確實受到不小的打擊,至於下一步市場將如何發展以及具體的銷售策略等,眼下還難以作出准確判斷,我們會暫時觀望一下購房者對於新政的反應,並進行適當的需求調查,再制定市場應對策略。
先下手為強or看准了再出手
『目前買房價位非常合適。』西青區某項目銷售負責人介紹,『我們最高的時候買到過10000元/平方米,現在是「十一」期間內部認購的餘房,依然沿襲「十一」的特價。有一套2層90平方米的兩居室,客廳和主臥都在陽面,緊鄰中北大道,價格僅7300元/平方米。』不過,記者在環城四區的不少樓盤采訪時發現,基於潛在的銷售壓力,雖然大多以尾盤銷售、開盤促銷、周末特價房等噱頭推出優惠,但看房的人較『二次調控』推出前明顯少了很多。『現在看房的人少了,周末售樓處也不過五、六組客戶,平時有時一天都沒有顧客。』津南區某公寓項目銷售人員坦言,『二次調控』和加息以後項目銷售一直持續低迷,優惠促銷也是為了盡快回籠資金。對此,有的開發商認為,『二次調控』的效果如何尚不可知,天津樓市剛需旺盛,市場容納量很大,先下手為強佔領市場總是不會錯的;而也有的開發商認為,在政策還沒有完全顯效的情況下降價是很不明智的,應及時調整自己項目的節奏,再等等看。
正在售樓處看房的宋女士在接受采訪時表示,她打算買一套環城四區的房子,因為相對市內六區,環城四區還有很大的昇值空間,相對郊區在地域上優勢會為其增加更多的得分。她還向記者表示,在樓盤保值因素中,她最看重的因素是交通和周邊配套。
板塊聚焦——
環城四區樓盤價值潛力凸顯
在人們的傳統觀念中,黃金地段永遠都是版圖有限的市中心區域,也是市民心中購房置業最炙手可熱的地方,但是近幾年,伴隨天津軌道交通和城市建設的步伐加快,環城區縣的面貌大為改觀,因此房地產市場也逐漸熱了起來,尤其是距離中心城區距離最近的西青、津南、東麗和北辰環城四區成為迅速崛起的新星,不僅形成了多個日漸成熟的居住區,還愈加受到購房者的認可。
西青區:產業特色成居住板塊強大配套
今年,西青區日成交均價整體突破了12000元/平方米,而曾經在西青區落戶較早的一些住宅項目如大地12城、金廈水語花城、華亭國際等,最初每平方米的均價僅僅為四五千元。
如今,萬科、富力等品牌房企紛紛落戶,帶動了中北鎮整體的住宅檔次;津淶公路沿線項目,雖然配套稍顯遜色,但是能夠就近享受奧體、體院北等板塊的文化和配套資源,也蘊藏著不小的昇值潛力不少項目售價也已達到9000元/平方米;另外,張家窩區域依托楊柳青百年民俗,因此也催生了不少低密住宅與別墅產品。
潛力指數:★★★★★
東麗區:生態優勢構築津濱宜居高地
東麗開發區周邊的配套稍顯遜色,但借了輕軌停靠站的光,不少項目均價已衝擊萬元大關,直逼市內六區。此外,尋東麗湖之蹤而來的地產大牌越來越多,朗鉅、華僑城和恆大等看中的不僅是日漸成熟的居住氛圍,還有東麗湖蘊藏的無盡旅游資源;同時,在空港物流加工區內,也催生了一系列如遠洋新乾線和皇冠國際等辦公類和涉外公寓類產品;除此之外,一些限價房項目的先後問世和一些高端純別墅項目零星的散落,讓東麗區這塊肥沃的土地上百花齊放。
潛力指數:★★★★
北辰區:『黃金走廊』成工薪層買房首選地
得益於地鐵沿線的便利資源,目前瑞景居住區不少項目均價已經由最初的4000元至5000元/平方米達到了8000元/平方米;但北辰區還有很多項目由於交通上的不便利,即使做得很精致但仍以本地居民消化為主,且價格無法實現大的跨越,例如澤天下、萬源星城、柴樓新家園以及位於小淀鎮的景瑞陽光尚城等;此外,北辰區是天津限價房紮堆的地區,秋怡家園、美震中環時代等限價房的瘋搶,打破了很多地域上的隔閡。相信北辰區房地產市場也會成為天津樓市的後起之秀。
潛力指數:★★★
津南區:超級大盤凸顯南部新城生活品質
津南區咸水沽板塊發展相對成熟,但該板塊在售的商品房卻為數不多;而八裡臺鎮則隨著星耀五洲、碧桂園、京基等大體量盤的入駐,使得該板塊住宅市場豐富起來。金地格林世界、富力桃園、新悅庭、天地源、米蘭陽光、天山水榭花都等項目,為津南區奉獻了形式多樣的住宅產品。
潛力指數:★★★
置業指南——
置業『環外』先挑交通線
對於眼下開發商們的觀望態度,專家表示,在調控新政的影響下,購房者越來越關注房產未來的保值增值前景,因此交通、配套等條件不夠充分的樓盤在市場上的競爭力將大大削弱,很多較偏遠地段樓盤已經不能再像以前那樣僅靠口頭描述和承諾來『賣圖紙』了。
即使對於不受政策影響的郊縣產品而言,也必須具備便捷的交通條件和即可享用的配套設施纔能在目前慘淡的市場環境中脫穎而出。如10月剛剛通車的天津大道貫通了天津市區和濱海新區的交通,並且激活了沿線交通、消費和居住等需求,其途經的金地?拾?、紅磡領世郡、天津富力桃園等十餘個樓盤也都因具備了更加通達的交通條件而身價大增。
此外,隨著環城四區樓市的快速發展,將有更多人選擇住在外環以外,不僅包括中低收入者,也有很多要求優美環境和生活質量的高收入群體。
對於中低收入者來說,選擇住在環城四區,主要是看中房價低,總房款低,因此應該選擇片區發展成熟、配套完善和公交系統發達的區域。
對於希望提高生活質量的高收入群體來說,則更青睞那些環境優美、品質高尚的高端別墅產品,比如朗潤園、團泊湖庭院、社會山等項目。其實郊區化居住的真正主力是那些中產階層,工作穩定,收入和知識層次較高,希望擺脫擁擠的城市住到近郊去,提高居住質量。對於他們而言,洋房、聯排別墅是最好的選擇,從區域上來講,交通一定要便利,到市區的車程在30分鍾左右,像中北鎮、華明、雙港等區域都比較適合這類人群。
『居住組團向外轉移是城市發展的一種必然。』天津房地產協會研究委員會主任委員、南開大學經濟學博士劉玉錄說,『隨著天津經濟水平的不斷提昇,中心城區土地稀缺性日益顯現。另一方面,人們的生活習慣隨收入的提高而發生改變,流動觀念增強,地域觀念淡化。因此,遷入環城四區或成為購房者的一種新的選擇。』
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