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滬深兩市有130多家上市公司主業為房地產業,在趨緊的政策環境下,上市公司的業績整體表現依然搶眼。
統計發現,在滬深兩市上市公司營收增長前10名中,格力地產、世茂股份、濱江集團、電子城和陽光股份等5家房地產公司上榜,依然佔據半壁江山。這表明,盡管政策調控趨緊,但相對於其他行業,房地產業仍然是上市公司賺錢最快的業務。
世茂股份今年上半年實現營業收入18.37億元,同比增長371%。濱江集團的中報顯示其上半年營業收入為8.77億元,同比增長340.11%;實現歸屬於母公司所有者淨利潤2.5億元,比上年增長810.92%。
此外,還有不少龍頭企業今年上半年也取得了不俗的業績。上半年,招商地產實現淨利潤10.5億元,同比增長高達115.71%。萬科、保利雖然表現略差,但上半年淨利潤也分別達到28.12億元、16.27億元,同比分別增長11.41%、16.56%。
不過,另一些房地產上市公司日子卻不好過。億城股份與宜華地產近日公布的2010年半年報顯示,兩家房企業績同比均大幅下滑。其中億城股份上半年歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的淨利潤為5723萬元,同比下滑43.28%;宜華地產上半年歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益後的淨利潤僅502.34萬元,同比下降83.67%。房地產企業暴利的時代好像正在轉變。
『在同樣的政策背景下,房地產企業表現的承受力完全不同。如何提昇競爭力成為房地產上市公司的重大課題。』有專家分析。
上市房企每股經營性現金流創近年同期最大負值房地產上市公司在保持增長的同時負債率不斷高企,被擠出每股收益前20位排行榜的現象值得關注。
來自萬得資訊的統計表明,以申萬行業分類的135家房地產上市公司,總體資產負債率水平已達67.79%,較上年同期的63.94%上昇了近4%,較2009年年底的65.03%也上昇了2.76%。東興證券房地產行業分析師鄭閔鋼在總結房地產半年報時指出,135家地產上市公司的借款達3317億元,同比增長56.46%。
此外,上市房企的現金流指標也由正轉負,鄭閔鋼表示,上半年上市房企的最大變化是資金流出加大。截至6月,上市房企的每股經營性現金流為-0.70元,創近幾年同期最大負值。有數據顯示,上半年135家上市房企中有88家這一指標為負值,而去年同期只有43家公司這一指標為負。
『負債的增加與經營性現金流的減少,讓房地產公司面臨巨大的挑戰,一旦銀行利率有所調整,房企將受到巨大衝擊,利潤將大幅減少,已有的增長也將改變。』臺灣中山大學會計學教授劉德明分析。
正因為面臨這些擔懮,上市房企的再融資計劃紛紛擱淺。鑒於2010年第二季度以來國家有關房地產行業政策發生較大變化,世茂股份今年6月不得不撤銷了已醞釀一年的定向增發不超過1.5億股新股,籌資17億元人民幣(約合2.49億美元)的計劃。
非地產公司為何紛紛涉足房地產市場有關報告指出,2005—2009年間,我國房地產行業的平均毛利潤率30%左右。即便在遭受國際金融危機衝擊的2009年,房地產行業卻實現了『乾坤大逆轉』。以萬科為例,2009年公司實現營業收入488.8億元,淨利潤53.3億元,較2008年分別增長19.2%和32.1%,經營指標全面超過2007年。
耐人尋味的是,由於房地產業暴利的存在,不少地方的房地產項目仍然是『搖錢樹』,近年來上市公司在主營業務之外紛紛紮堆房地產市場。
不少上市公司通過非主營的房地產業務增加了效益。中報顯示,陽光股份今年上半年業務收入25.6億元,同比上昇251%,其中房地產銷售收入佔95%,商業物業租賃佔4%。主要地產項目北京陽光上東C9區和天津萬東項目於期內竣工。其中,陽光上東C9區貢獻的11.5億元佔整個結算收入的近一半;天津萬東項目貢獻7億元,佔整體收入30%。
需要提醒的是,上市房企遭遇的問題,同樣可能出現在其他上市公司的非主營房地產業務上。『上市公司不重自身的主營業務,而都轉向來錢快的房地產業務,這是一種資源和資金的扭曲和錯配,也增加了房地產市場的泡沬。短期看,上市公司的財務報表好看了,但是,從長遠看會削弱上市公司的競爭力,對企業股民不利。』劉德明說。