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『本來想再等等,可是幾個熱點小區看房的人越來越多,怕房價又要漲上去』。一直想等房主賣價松動的李先生有點沈不住氣,也開始加速看房,並准備隨時出手。
經過數月磨合,8月份,新政出臺帶來的二手房市場觀望氛圍開始松動,除了門店顧客增多,到現場看房的人數也開始增多。我愛我家(天津)企劃總監陳萌(微博)等中介機構人士介紹:新政出臺後,二手房成交量持續下降,市場有價無市,看房人也很少,但是最近,來店裡諮詢的顧客開始增多,業主掛牌出售價趨於理性,促進了成交量的提高,顯示出市場初步度過政策消化期的新趨勢,成交量有望展現『金九銀十』。
突破僵持8月成交量上漲
經過數月僵持,8月份成交套數終於站上月成交5000套初步活躍線。進入8月以來,日均成交量由7月的平均200套左右上昇至目前的220套左右。我愛我家(天津)根據國土房管局數據統計,8月天津市二手私產住宅共成交5361套,環比上漲19.0%,同比下降42.9%;成交面積42.5萬㎡,環比上漲18.5%,同比下降45.4%;成交均價6794元/㎡,環比上漲0.4%,同比上漲16.4%。這是自4月新政出臺之後,本市二手房成交量首次出現上漲。
『8月以來,天津市二手房成交保持連續逐周上漲的趨勢,各區域來看,中心城區成交量的增長相對穩定,成交佔比保持在45%左右,而環城四區和濱海新區成交的增量相對明顯。』
除了成交數據,中介門店約看房人數也明顯增多。陳萌介紹,『近來市區熱點社區裡,周一至周五晚上以及周六日等休息日,都會有7-8家中介經紀人帶人來看房。』8月份我愛我家店均客源量、房源量及約看量與上月相比分別上漲16%、4.7%和15%,且保持逐步上漲的趨勢,
機構人士分析,成交量增量主要原因是經過數月磨合期,調控政策使業主掛牌售價趨於理性,而市區房價保持高位的行情趨勢使自住型購房者放棄觀望選擇入市。
市區成交均價仍高位徘徊
市區房價的居高不下,使全市二手房成交均價仍高位徘徊。統計顯示,8月份本市二手私產住宅成交均價為6794元/平方米,環比上漲0.4%,同比上漲16.4%。
其中市區9012元/平方米,環比上漲1.5%,同比上漲21.0%;環城四區5932元/平方米,環比上漲0.5%,同比上漲19.2%;濱海新區6031元/平方米,環比上漲3.5%,同比上漲17.4%;郊縣五區3902元/平方米,環比上漲6.0%,同比上漲19.0%。本月全市二手私產住宅成交均價保持高位運行,其中中心城區月成交均價又達高點,繼2009年12月突破8000元之後首次突破9000元/平方米。
我愛我家等機構分析,中心城區成交均價的居高不下主要受到區域優勢、需求結構以及一手新建商品住宅的帶動。首先,中心城區在全市范圍內的區域優勢不可替代,不論在區域發展還是生活配套方面均比較成熟和完善,因此受到了不同類型購房者的青睞,從而使得其區域價值整體提昇。其次,與環城四區及濱海新區的需求結構相比,中心城區范圍內的購房需求主要以自住型需求為核心,也使得該區域受政策影響的變化彈性較小,其需求結構特點造成了該區域具有較強的抗跌性。另外,近年來隨著新建商品房的開發及入住,二手房市場內高端住宅的總量也隨之提昇,此類單價相對較高的高端住宅成交比重的擴大也在一定程度上使得整體成交均價不斷走高。
秋交會或帶動成交再度增長
今年4月天津市春季房交會召開期間,國家宏觀調控政策出臺,時隔五個月,9月21日-25日,2010年天津市秋季房交會即將拉開帷幕。我愛我家認為,在政策調控效果初現、市場運行出現轉向的關鍵時刻,秋交會的開幕或將成為購房者觀望市場的重要時間節點。與4月份舉辦的春季房交會相比,本屆秋交會的召開正處於樓市宏觀調控的關鍵時期,調控四個多月以來市場已走出政策所帶來的首輪觀望,房價的快速上漲雖受到了遏制,但是仍保持居高不下的運行也使得部分購房者的行為出現轉向,持續低迷的成交也有所緩和;而成交增量、市場階段性向好又加重了小范圍內購房者對於房價將要上漲的猜測,因此在目前各方判斷市場的關鍵時刻,秋交會必然成為重要的參照之一。
宏觀調控下的金九銀十市場成交將平穩回昇
根據歷年天津二手房市場金九銀十的表現來看,由於政策調控的影響,僅有2009年出現了成交的大幅放量,而2006-2008年連續三年的金九銀十均表現欠佳,今年在樓市宏觀調控的背景之下,我愛我家等機構預計,天津二手房市場的金九銀十將出現平穩回昇的趨勢,但不會出現大幅度的漲跌,原因在於:
一方面,從本市二手房市場需求結構來看,以自住為前提的剛性需求及改善型需求佔據了80%以上,這部分自住需求對於市場成交量的穩定起到了絕對的支橕作用,加之一手新建商品房項目的集中開盤也將提昇二手房市場交易的活躍度;另一方面,此輪嚴厲的樓市宏觀調控開始以來,房價保持著高位的運行,價格的變化與購房者對於政策調控效果的判斷不相符,目前市場的小幅增量主要受到購買力相對充裕的自住型購房需求的入市所帶動,而非投資、投機等泡沫型因素,因此成交量將在穩定的基礎上呈現出現小幅增量。
預計9月天津二手房市場成交量仍將延續8月末的交易水平,在無新一輪調控政策出臺的前提下,市場整體交易量與本月相比將略有提昇,10月由於受到國慶長假的影響,全月交易量將出現下滑,但市場交易活躍度仍將保持。
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