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『大家又開始聞到錢的味道了。』昨天上海市松江區廣富林單價新地王誕生後,一位開發商高層說道。
新政後沈寂了近3個月的上海土地交易市場,昨日又迎來一場央企、港資和民營企業的奪地大戰。今年第56號土地公告中推出的松江廣富林2-5號地塊,在一輪激烈『暗戰』之後,被合生創展集團(00754.HK)旗下上海合生房地產開發有限公司以12.46億元價格收入囊中,折合樓面地價約1.65萬元/平方米,溢價達131%。
8月以來,房地產市場不僅沒有出現開發商降價潮,在全國不少城市,樓市成交量和成交均價反而紛紛出現反彈。是剛需在壓抑多月後集中釋放,還是投資者重返市場?樓市回暖的趨勢是否已經確立?價格反彈會不會招來更嚴厲的調控措施?
土地市場再度活躍昨天下午,出讓面積9.4476萬平方米的廣富林2-5號地塊正式開標。作為容積率為0.8的低密度住宅用地,該幅地塊起始價為5.4億元,共有10家企業申請競買。截至開標前,網上已有4輪報價,價格為9.8億元。
最終,到場的9家競買企業中,九龍倉(00004.HK)、招商地產(000024.SZ)和合生創展3家企業表示願意進入現場競價環節,並在一輪激烈的『暗標』後被合生創展摘牌。其1.65萬元/平方米的成交樓面地價,刷新了松江住宅用地的單價紀錄。
今年2月26日,在十餘家開發商的激烈爭奪下,2009年第109號土地出讓公告中推出的松江區廣富林2-4號地塊以16378元/平方米的高樓板價摘牌,一舉成為當時松江的單價地王。
此外,當天開標的另一幅規劃容積率為1.0的住宅用地——祥和路2號地塊也以『面包價』成交。該地塊被晉程控股以9.92億元收入囊中,折合樓面地價約12165元/平方米。而在新鮮出爐的8月上海住宅成交面積排行榜中,祥和路地塊附近,綠地薔薇九裡公寓成交的247套房源其成交均價也只有12515元/平方米。
『一直以來,上海供應的住宅用地都不多,物以稀為貴嘛。』一位不願意透露姓名的開發商管理層告訴記者,開發商本就對土地這個生產資料趨之若鶩,而最近住宅成交量大幅上漲,更在一定程度上刺激開發商的拿地熱情。
投資客歸來?在新國十條出臺4個半月後,樓市成交量又開始回歸上昇通道。
21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪告訴記者,目前,從京、滬、深三個典型的一線城市8月份市場表現來看,樓市成交量無一例外地有不同程度的上揚,尤其是上海和深圳兩地。
佑威房地產研究中心提供的數據顯示,2010年8月,上海市商品住宅成交面積為73萬平方米,環比7月增加了69.77%,已十分接近新政前3月份全市80萬平方米的商品住宅成交面積。
隨著交易量的放大,成交均價也在反彈。根據佑威的數據,8月上海商品住宅成交均價為21156元/平方米,環比7月上漲了9.54%。
聞到錢味兒的除了開發商,還有投資客。記者從21世紀不動產方面獲得的消息顯示,雖近期房貸政策陸續收緊,但仍有少數投資客入市投石問路。
據21世紀不動產上海銳豐上南齊河分行經理楊樺介紹,目前板塊成交房源中,有不足一成為投資客所購買。『隨著近期CPI走高及市場通脹預期強烈,這類買家將存款提出、投資房產,以實現保值增值;且他們看中的房源,因總價均較小,可全款支付,不用涉及貸款。』楊樺表示。
其實,就算要涉及貸款,購房者也有妙招。記者從知名個貸中介凱盛經略(上海)投資管理有限公司處獲悉,由於目前二套房貸款利率上浮達20%,因此不少『被二套』的購房者開始選擇抵押貸款。『抵押貸款屬於消費貸款,房齡較新的可以貸到評估價的五至六成,采用基准利率上浮10%的標准放貸。用這種方式購買第二套房,會比二套房貸的負擔輕一些。』
或招更嚴厲措施無疑,樓市已經到了一個十分敏感的關口。在傳統的『金九銀十』來臨之際,房地產市場是否會迎來新一輪的量價齊昇?
漢宇地產方面認為,在調控政策尚未放松的情況下,樓市依然出現了比較明顯的回暖,二手房市場議價空間收窄甚至消失,若無明確政策出臺,未來幾個月將迎來『金九銀十』樓市供需兩旺的景象。
仲量聯行上海研究部副董事周志鋒則認為,由於現金流越來越緊張,將有更多開發商采取降價策略。他預計可能出現的價格調整幅度將會在15%到20%之間。
『在這樣價格調整幅度的吸引下,伴隨著9月、10月傳統銷售旺季的到來,購房者尤其是首次購房者將有望逐步重新入市,從而推動成交量的穩步反彈。而成交量的逐步上昇將會對價格形成有效的底部支橕,從而減小價格進一步下跌的可能性。』周志鋒表示。
事實上,開發商未必樂見在這個敏感時刻出現量價齊昇行情。開發商任志強在此前曾表示,若開發商硬頂著不降價,不采取任何舉措,有關部門恐怕會出臺更嚴厲的調控措施。
中房信分析師薛建雄也認為,一旦成交量和房價在9、10月出現較大幅度反彈,那可能會引發新的、更嚴厲的調控政策出臺,『這其中,房產稅將是預期中影響最大的政策,而且可以根據稅率來對市場進行有效調節。』
《人民日報》昨日刊發評論呼吁,當前房地產調控已到關鍵時期,必須繼續堅持調控不動搖,並根據市場形勢變化及時進行政策微調。如果調控長時間不能見效,應當適時出臺進一步的措施。文章還建議,對依舊『房價過高、上漲過快、調控不力』的城市,應當進行曝光和問責。
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