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慣常以專注主業、心無旁騖示人的蘇寧集團董事長張近東,一直以來都刻意回避其在房地產領域的發展,但實際上,蘇寧集團的地產版圖正在逐步擴大。
8月20日,蘇寧置業集團有限公司(下稱『蘇寧置業』)以14.066億元的底價,競得上海市虹口區北蘇州路190號地塊。該地塊總出讓面積約為11096.3平方米,折合樓面地價31691元/平方米。根據出讓文件,該地塊的用地性質為商業辦公、文化娛樂用地。
這只不過是蘇寧集團地產版圖的其中一角,張近東已把地產當成了一項事業,其所建立的『零售+地產』模式,已非簡單的後者服務於前者、前者借力於後者這麼簡單。
地產版圖
拿下上海市虹口區北蘇州路地塊,是蘇寧置業進軍上海的第一步。記者查閱資料發現,張近東其實已在地產行業耕耘多年,旗下地產開發業務涉及商業、住宅、工業地產等物業類型。
根據可查資料,與張近東有關的地產公司,先後有江蘇萬泰投資有限公司(下稱『江蘇萬泰』)、蘇寧銀河地產和蘇寧置業三家。
江蘇萬泰和蘇寧銀河地產出現時間較早。江蘇萬泰曾參與投資開發了銀河國際大廈、蘇寧銀河購物廣場、索菲特鍾山高爾夫、索菲特銀河大酒店、鍾山高爾夫等物業;蘇寧銀河地產開發了蘇寧銀河·天啟花園等住宅產品。
蘇寧置業則成立時間較晚,是目前張近東旗下地產板塊的生力軍,其累計開發、儲備面積高達500萬平方米,投資總額超過400多億元,目前在國內運作開發的項目主要有蘇寧叡城、紫金東郡等住宅項目,以及遍及南京、威海、無錫、成都、連雲港等地的蘇寧廣場、蘇寧電器廣場等十餘個商業綜合體。
這些商業綜合體項目,全部規劃建設成為所在區域的超高層、地標性綜合體項目,總建築面積均達10萬平方米以上,而投資額度動輒都在數億元以上。以無錫蘇寧廣場為例,該項目將規劃建成無錫第一高標志性建築,總投資約40億元。
尋求新增長點
張近東一直在家電連鎖行業順風順水,為何要分兵涉足地產開發?
中投顧問高級研究員黎雪榮認為,無論是張近東還是國美電器前主席黃光裕,走『零售+地產』之路,實際上都是出於同樣的考慮:既可以通過其沈淀資金支援地產開發,又可以借助商業地產開發來應對優質網點租金價格上漲的壓力,為進一步擴張家電賣場提供安全保障,而且,希望通過投資地產賺取更高的利潤。
零售行業普遍利潤率不高,是不爭的事實。相關資料顯示,在2006年6月30日前,蘇寧電器的毛利率基本都維持在10%以下,之後纔跨過10%,逐步有所增長。根據相關公告,蘇寧電器2009年度的銷售毛利率為17.35%,2010年第一季度的銷售毛利率為16.59%。
作為行業巨頭之一,蘇寧電器即使目前有超過15%的銷售毛利率,這一數字仍然遠遠低於房地產行業的平均毛利率。除了房地產開發利潤率高這一誘惑之外,地產分析師薛建雄認為,國美和蘇寧之所以都走上了持有型物業的道路,主要原因在於,本不豐厚的利潤被不斷上漲的租金所吞噬,由此觸發了其打通上下游的想法。
互為支橕
無論是黃光裕還是張近東,先起家於電器零售流通行業,而後投資發展房地產,這被視為『零售+地產』的發展模式。
有相關專業人士指出,國美、蘇寧實為類金融企業,通過佔用供應商貨款,將賬面上大量的浮存現金變相零成本融資給自己,從而用作規模擴張或者多元化經營,實現資金的體內循環。而其多元化經營的最好出路之一便是房地產,不僅可以獲得更高的利潤,還能通過持有物業保值甚至昇值。
對於『零售+地產』的說法,在接受記者采訪時,蘇寧電器某高層卻並不認同。他告訴記者,就上市公司蘇寧電器和張近東旗下的地產公司而言,它們是相互獨立的兩家公司,並無股權投資關系,財務管理系統相互獨立,在資金管理和物業租用上不存在誰支持誰的問題。
即便作為獨立核算的公司,不存在關聯業務往來,但有人士表示依然不排除其打通資金使用通道的可能。
正略鈞策諮詢管理顧問鄧宇明認為,『零售+地產』能夠讓蘇寧電器與蘇寧置業在資金方面實現協同,資金互為補充,『最理想的方式是蘇寧電器的資金在地產低谷時給予蘇寧置業支持,在地產形勢好的時候,蘇寧置業的資金又能反過來支持蘇寧電器的擴張』。
『即使蘇寧電器租用蘇寧置業開發的物業去開設店面,蘇寧電器也並不能在租金上獲得一定的優惠,完全是按照市場手段來操作。租用蘇寧置業開發物業的優勢,可能就在於能夠保證物業租用的長期穩定性。』該高層表示。
蘇寧電器在2009年年報中有關『優質物業資源的稀缺以及租金成本上漲對公司連鎖發展的影響』一項中表示,優質物業租金成本上漲是必然的趨勢,對連鎖發展的店面選址及後續經營帶來了一定的壓力。對此,蘇寧電器的應對措施主要是推進『租、建、購、並』,其中的『建』,就是自建店。
那麼,由誰來建?毫無疑問便是蘇寧置業,目前蘇寧置業開發的幾個綜合體項目無一例外都涵蓋了蘇寧電器連鎖店的商業業態。
與幾千萬元的租賃開店成本相比,自建店的成本動輒要上億元,而且商業地產開發的風險相對大,那張近東為什麼還要做?南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅認為,起家於零售,蘇寧置業熟悉商業地產的運作,其開發的商業地產項目,以蘇寧電器旗艦店為主力店,聚集人氣,對於項目後期招商乃至整體租金水平的提昇都能起到一定的作用,同時將零售與地產結合,微利風險與高利風險相互協調,發展更加機動和靈活。
除此之外,透過張近東的地產棋局和發展軌跡可以看出,地產並不僅僅是輔助於家電零售業成長的一顆棋子,張近東對地產業不乏有擴張的『野心』,正如蘇寧置業的企業簡介中所稱的那樣,『矢志用3年左右時間成為中國最優秀的商業地產品牌』。
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