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在樓市調控持續、開發商捂盤、購房者觀望的形勢下,7月津城新房市場『意外』地觸底回昇。各方很關注這樣一個問題:總體房價仍居高不下,究竟是誰在跑步入市?剛性需求、改善性需求,還是投機客?近日,記者特意走訪了天津市部分熱銷樓盤,試圖找出入市人群的典型特征。
在南開區某合資企業上班的小李,2005年畢業後一直在單位宿捨裡『蝸居』。『我從2007年開始就想買房,可經歷了2008年的暴跌,2009年的瘋漲,一直拿不定主意。』
小李說,近期單位宿捨眼看是再也擠不下了,買房不得不再次提上議事日程。『兩周前,我用公積金貸款在南口路附近某高層項目,買了一套50多平方米的獨單,總房款50多萬元。買房之前,朋友都說房價還有下降的空間,可我的婚期不能再拖了,如果房價再暴漲一次,我的購房願望就徹底破滅了。』
在中北鎮、衛國道等區域的熱銷樓盤,記者看到了不少小李這樣的年輕人,他們為了結婚或自住,出手購買一室或兩室的房源。一直在中北鎮『趴活兒』的出租車司機張師傅表示,最近一個月,他經常拉二十八九歲年輕人看房。『他們都是為結婚纔買房的。』衛國道附近某樓盤營銷負責人表示,項目在售房源都是針對剛性需求推出的中小戶型,7月以來的銷量明顯上昇。
炒房散戶 市中心內聚集記者走訪發現,與剛性需求聚集在城市邊緣項目不同,眾多『散戶』投資客將目光停留在海河沿線的市中心項目。他們並不像真正的投機者那樣手握上億現金,力求短期套現,而是穩紮穩打,尋覓價格合適的樓盤,待時機成熟時再高價出手,賺取差價。業內人士表示,『散戶』投資客有時會以舊換新,有時會申請貸款,以房養房。
在獅子林橋附近某新盤項目售樓中心,記者找到一位『散戶』投資客。蔣女士今年50歲出頭,在單位裡是中層,喜歡購置一些房產長期持有。迄今為止,她名下已有三套房,除一套自住的兩居室外,其他房產均為市中心一居室酒店式公寓。『我從6月初便開始關注獅子林橋附近的該小戶型項目,就是覺得19000元/平方米的均價有點高。』
該項目營銷負責人白經理表示,目前在售的一期項目5月開盤以來,吸引了很多購房者的關注,其中絕大多數是像蔣女士這樣的『散戶』投資客,購買婚房的剛性需求佔比極小。
信貸政策收緊後,『散戶』是如何『融資』的?蔣女士透露,購房時可以把名下房產做抵押,申請住房抵押消費貸款,以全款支付的方式購買新房。『申請住房抵押消費貸款不僅可以規避二套房貸利率上浮的問題,還可以在購買新房時享受更多的點位優惠。』
改善需求 看准特價出手『新國十條』後陷入深度觀望的改善型購房者,近期也開始悄然入市。7月底,孫先生購買了一套津濱大道旁120多平方米的兩室住宅。孫先生表示,目前一家三口人住在河西區下瓦房附近,從年初開始便有改善居住環境的打算。7月,眼見不少樓盤推出特價房,孫先生心動了。『津濱大道旁的這個新房項目戶型非常好,周邊發展潛力很大,幾套特價房算下來相當於12000元/平方米。』孫先生認為,長期來看,房價大跌的可能基本沒有,早改善早享受。
在縱橫地產總經理張良看來,雖然目前改善性需求的觀望情緒還比較濃厚,但相對於5月、6月已有明顯改善。我愛我家7月買賣業務成交分析顯示,兩居及以上戶型佔據總體成交的57.6%,與5月相比上漲2.2個百分點;從成交總價來看,7月100萬元以上房屋成交佔比21.3%,與5月相比上漲5個百分點。
投機需求 暫時銷聲匿跡
對於追求在快速倒買倒賣中套現的『專業』投機者來說,現在進入樓市顯然不合適。在老城廂、梅江等投機者青睞區域的樓盤,記者沒有發現他們的身影。老城廂某樓盤營銷負責人表示:『投機者看中的是房價暴漲時快速轉手帶來的利潤,調控新政出臺後,天津市新房價格呈現波動態勢,投機者很難把握買入時機,因此暫時銷聲匿跡了。』