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『過去十年裡,房地產成為中國老百姓最穩定、收益最豐厚的投資品。但從下月開始,投資樓市就有可能被套,因為史上最強樓市政策調控已展開,有可能帶來樓市長達十年的調整。』24日,申萬巴黎上海理財中心執行總經理申浩波在工行舉行的『科學理財、投資未來』的投資報告會上,發布該基金公司最新的房地產行業研究報告。
去年房價瘋狂上漲
是樓市見頂的信號
去年至今年初,房地產市場出現了一輪暴漲行情。調查顯示,不論是富人還是窮人、工薪階層,都在推動樓市上漲。
據了解,金融危機後,因為受出口和勞動力成本上昇影響,沿海一些民營企業紛紛選擇倒閉,企業主將資金從實體經濟裡撤出,買樓置業,推動了房地產市場的上漲。有居住需求的普通老百姓看到房價上漲,出現『搶』房心態,也造就了樓市的火爆。再加之,2009年後,房地產市場供應量偏少,房子便更是奇貨可居了。
『這輪暴漲行情,像股市登上6000點一樣,是最後的瘋狂,也是樓市見頂的信號。』據申浩波介紹,今年4月和6月,國務院相繼發出房地產『國十條』——《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》和『二套房的認定標准』,這都使房產投資大軍敏感地從樓市裡撤出。
『買房人向來都是買漲不買跌的,於是便出現了現在的成交量低迷狀況。從今年上半年樓市數據來看,本月成交量將出現地量,隨後8月便會出現地價,樓市拐點也將來臨。』申浩波說道。
融資渠道被掐斷
開發商已橕不了多久
雖說房地產調控政策頻出,但一手房市場上,開發商們仍在堅挺著,似乎死也不降價。到底開發商能橕多久呢?
申浩波的團隊調查過多家銀行發現,房地產的直接融資渠道基本全被掐斷。首先,股市上融資,已被證監會卡住,毫無可能。其二,銀行信貸,現在銀行發放門檻極高,基本不放。其三,房地產信托,現已被叫停。剩下的只能是民間資本了,而這些民間資本橕不住開發商巨大的資金需求。
『今年以來,房地產企業基本已很難從銀行貸到錢,完全靠以往的信貸和發放的房地產信托來支橕。現在,這些資金已基本消化,開發商也已橕不了多久。讓開發商更害怕的是房產稅的開征,因此,盡快把房子賣掉是現階段大多數開發商的想法。』
加息預期漸近
房地產銷售漸慘
『國外的經驗表明,一旦進入加息周期,房地產的銷售將直接開始向下。』據申浩波介紹,在經濟向好、通脹初期,資金會湧入房地產行業,推動市場繁榮。貨幣政策緊縮時期,昇息周期前地產跑贏市場,昇息後跑輸市場;貨幣政策寬松時期,昇息前跑輸市場,昇息後跑贏市場。
『從目前的經濟指標看,目前處於緊縮貨幣政策時期,通脹是預期發生的事件,加息存在不確定性,因此中期看房地產跑贏市場的概率較小,跑平為大概率事件。』申浩波說道。
申萬巴黎的研究認為,不論是從信貸、市場需求還是政府政策等方面,都不再利於房地產行業的發展。房地產將結束『黃金十年』單邊上漲行情,步入長達十年的調整期。
申浩波介紹,在1995年到2001年的樓市調整期裡,很多城市的房價下跌幅度高達50%。此輪由於經濟發展較好、再加上城市化進程等因素,房價下調的幅度不會太大,但時間會比上輪來得久一些,房價調整5到10年,極有可能。
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