|
||||
走出去主動推銷,還是焦急地在售樓處坐等客戶上門?對於一向端著架子做生意的開發商來說,眼下不再紅火的樓市,給他們出了一道營銷難題。記者走訪發現,隨著樓市調控效果逐漸顯現,部分開發商主動拓展銷售渠道,與房產中介展開合作,借用其門店網點和龐大的客戶資源賣新房。
記者調查 中介賣新房 傭金由開發商負擔近日,河北區的張先生發現家門口的中介竟然賣起新房項目。
『中介不都是賣二手房嗎,這是怎麼回事?』昨日,記者來到張先生所說的中介,看到門口擺放著新盤項目的宣傳廣告。經紀人高先生表示:『在我們這裡買新房和在售樓處買是一樣的,價格上更優惠一些。』據了解,該項目位於環城四區,目前均價為7000元/平方米。『如果你在我們這裡買,一次性付款能打9折,貸款能打9.1折,售樓處可沒這麼多優惠。』
隨後,記者撥通了該項目售樓處電話,銷售人員說:『雖然中介和我們聯合銷售,但還是到售樓處買房有保障,中介的後期服務可能會出問題。』當被問及當前購房優惠時,銷售人員稱要到售樓處商談。『我們的優惠不可能比中介低,價格不會比他們高。』記者了解到,河西區一家中介也開始代賣新房項目。經紀人楊先生表示:『在我們這兒買房和售樓處沒有區別,中介費由開發商負擔。』
業內揭秘 賣不出房子 開發商求救對於中介代賣新房現象,中原地產三級市場部高級區域總監朱慶江認為,中介與開發商是『魚幫水、水幫魚』關系。朱慶江表示,4月中旬以來樓市成交日趨冷淡,大部分開發商很難賣房,於是向中介拋出橄欖枝,希望借助其門店網點及海量的客源拓展銷售渠道。對中介來說,這也是新的利潤增長點,雙方一拍即合。
朱慶江透露,中介經紀人銷售新房的方式是主動出擊,緊跟客戶。『跟售樓處工作人員相比,中介經紀人更具靈活性,他們每月甚至每星期都要回訪客戶,推薦房源的同時可進一步鎖定目標客戶。』據了解,開發商主動尋求合作,中介公司也十分歡迎,因為各類房源信息越多,吸引的購房者越多,代賣新房能使其業務量和品牌知名度大大提昇。
代賣新項目 中介收益多中介公司代賣新房,並不收取購房者中介費,那麼『酬勞』如何計算呢?據了解,通過中介買房,買家仍直接與開發商簽訂協議,不需要支付傭金。購房交易成功後,開發商再支付給中介代理費。朱慶江透露,代理費與項目出售難易度成正比,目前的普遍標准是總房價的1.5%至2%。
據了解,這樣的傭金比例並不高,置換一套100萬元左右的二手房,中介得到的傭金在兩萬元左右,達到新房傭金比例的上限。業內人士透露,置換傭金略高,中介仍樂此不疲地賣新房,是基於長遠打算——積累樓盤業主資源,為將來的置換租賃業務做儲備。『客戶在中介買房,房源信息和個人聯系方式便留了下來,等樓盤交付使用,這些房源可能流入二手房市場。這時,中介便有了業主和房源的一手資料。』黑牛城道附近某二手房中介門店店長小周指出,中介的發展方向是精耕單個樓盤『第一時間掌握業主和房源信息,無疑搶佔了市場先機。』
業內人士表示,開發商和中介合作並不盲目。張先生在中介看到的環城四區項目,因為位置較偏、交通不便,很難吸引購房人。此類新盤和市中心中介合作,可以提昇項目影響力。
專家觀點找中介代賣新房
開發商暗中降價
天津市房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄表示,根據當前政策,普通商品房可以交給中介代賣。『有的將項目全權交給中介;有的是不同樓棟交給不同中介;有的則是售樓處和中介同時銷售。』劉玉錄表示,如果樓市逐漸昇溫,房子好賣了,開發商就捨不得讓中介代理了。『好項目開發商囤房、捂盤還來不及呢!』
在劉玉錄看來,中介代賣新房可以看作淡市中開發商和中介『抱團取暖』。『改善型需求購房人都是賣舊買新,中介擁有的購房人資源是開發商所不及的。此外,二手房買賣交易量也在下降,中介通過賣新房,也能補充一些業務量。』劉玉錄提醒購房人,通過中介購買新房多了道環節,更需要細心,確保各個環節不出偏差。
『同樣一套房子,如果在售樓處就能買到,中介靠什麼留住客戶呢?肯定要展開一場價格肉搏戰。』天津理工大學管理學院教授潘永明表示,目前樓市處於買方市場,中介在與開發商價格談判中有更足的底氣,可以通過協商拿到最低折扣,或者利用團購形式爭取低價。『開發商借用中介的平臺,也找到了降價促銷的臺階。這樣的降價看似是中介爭取到的,實際上開發商在半推半就。開發商表面上仍然維持價格,安撫老業主,私下通過中介給客戶折扣,盡力賣房。』
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||