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提要:貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於五成,第三套住房部分地區不發放貸款……今年4月出臺的樓市新政猶如一盆冰水,澆滅了一些多套購房者的『夢想』。擔保公司先借了20萬給王先生,讓他還清了第一套房所欠銀行的剩餘貸款,於是王先生的第一套房就變成全產權房。
貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於五成,第三套住房部分地區不發放貸款……今年4月出臺的樓市新政猶如一盆冰水,澆滅了一些多套購房者的『夢想』。但是記者近日卻接到不少短信,均稱二套房可以貸款五成以上。經過調查發現,一些二套房購房者『借道』擔保公司,用抵押一套房的方式,在購買二套房實際上得到七成甚至更高的貸款,首付變相成為三成或以下。
借道擔保公司解二套房貸款難題
雖然一套房貸款還沒還完,但剛出生的小寶貝仍然讓王先生下決心再買一套三居室住宅。3月中旬,王先生看中了城東一套120平方米的二手房。起初,銀行和中介都稱可以辦理七成的按揭貸款,但等與房主談好了價格交付了3萬元定金後,樓市『新政』出臺,按照規定王先生是二次購房,首付比例從三成變為五成。原來已經動用了所有積蓄的王先生,在新政後首付款就差了10多萬,而房主拒絕退回定金。這讓王先生陷入了兩難境地:如果不買房,3萬元定金就打了水漂;如果咬牙買下,多出來的10多萬首付款一時間又如何籌得出來?
在朋友建議下,王先生找到了一家專業的擔保公司解決融資問題。經過擔保公司的一系列操作後,王先生成功獲得了10多萬貸款,變相將五成首付降低到了三成。擔保公司先借了20萬給王先生,讓他還清了第一套房所欠銀行的剩餘貸款,於是王先生的第一套房就變成全產權房。接著,擔保公司將王先生的第一套房在銀行進行了抵押貸款,憑借良好的信用,王先生順利從銀行貸到了36萬貸款,除去借擔保公司的20萬以及1萬多元手續費,王先生拿到了14萬多元現金,剛好解決了多出的10多萬二套房首付。
記者調查發現,類似王先生的例子還不在少數,一些二套房的購房者稱是看了報紙上擔保公司的廣告,或者收到手機短信纔了解到擔保公司可以辦理第二套住房的貸款。記者隨手翻開幾份報紙發現,確實在信息集納裡發現了很多擔保公司的信息。事實上由於『新政』出臺,銀行收緊房貸,擔保公司的這類業務便開始增加,一股帶有民間性質的房貸力量開始積聚。
記者調查>>>
擔保公司很便捷很盛行
昨日,記者以購房者的名義來到位於鹽市口財富中心的某擔保公司,諮詢辦理第二套房貸款的相關業務。
『委托我們幫忙融資貸款時間比較短,成功率也很高。』擔保公司工作人員直言不諱地告訴記者:擔保公司在銀行有定點的銀行專員,跟銀行都比較熟,辦起事來也比較便捷。『你只要提供第一套房的產權證、單位開具的收入證明、身份證和戶口本,如果是已婚者還需要帶上結婚證,這些資料齊全後就可以與我們公司簽訂「委托貸款合同」了,一般半個月之內就能拿到貸款。』該工作人員表示『我們是正規的擔保公司,有合法資質,貸款辦不下來不收取任何費用。』該擔保公司工作人員稱,只要購房者准備相關材料,其他手續由擔保公司代辦即可。
據了解,目前成都大大小小的擔保公司有上百家,向客戶收取的擔保金最低在貸款額度的在2%左右,最高會超過3%,這些費用包括公證費、評估費、抵押費等等。用一套房抵押貸款用以付二套房的首付,這樣的手續辦理起來不是很復雜,因此選擇用如此方法降低二套購買門檻的購房者還比較多。『房屋買賣的融資業務最近諮詢的人多了,每天起碼有十幾個諮詢電話。』一位擔保公司負責人告訴記者,『擔保公司長期與銀行進行業務合作,銀行方面也非常願意給擔保公司較高的授信額度,整個流程操作起來比較簡便。』
記者在擔保公司現場采訪了一位前來融資貸款的購房者張先生,他說:『這樣的方式,雖然費用高了點,但是確實比較簡便,而且重要的是能幫我解決資金短缺的燃眉之急。』
暗藏貓膩>>>
存在高評高貸不規范操作
然而,在調查中記者也發現,一些擔保公司利用評估中的不規范操作,變相地讓購房者的首付從五成降到『三成』,並以此為噱頭吸引消費者。『擔保公司與評估公司搞好關系後,對同一套房進行高評高貸,同樣成數的貸款就多出了很大一部分貸款額度。』某不願透露姓名的業內人士道破了『天機』。
據了解,正常情況下,銀行為了規避市場價格波動的風險,在評估抵押房價值的時候,都會低於市場價格10%—15%,例如一套市場價值80萬元的房子,一般只能評估到70萬元左右。而一些擔保公司委托的評估公司進行評估,為了能多貸款,直接按照甚至超過市場價值評估,這樣市場價值80萬元的房子就可以評估到80萬—85萬元。在抵押貸款時,如貸款七成,就能比正常評估多貸出幾萬到10萬元,而這多貸出的10萬元,就能讓購房者的首付從五成降低到『三成』。
楊正波 李小芳
律師提醒>>>
找擔保公司融資須謹慎
對於『借道』擔保公司向銀行貸取二、三套房的貸款,是否就是購房者們的『上上之策』呢?記者采訪了四川迪揚律師事務所的阮國勇律師。阮律師認為,其實從程序上說擔保公司扮演的是個融資中介的角色,屬於合法機構。但是目前成都的擔保機構魚龍混雜,有些沒有取得資質的擔保公司也在做這樣的業務,而這些小擔保公司存在一定的欺騙行為,會給貸款者帶來很多後續的麻煩。因此阮律師認為,貸款應該找一些信譽比較好、有合法資質以及規模比較大的擔保公司貸款。『因為在整個貸款過程中,要先結按再抵押,因此購房者一般都需要向擔保公司借一筆錢結按,而這筆借款屬於民間借貸,因此需要找公證公司公證,而不能簡單地簽訂雙方借款合同。』阮律師提醒購房者。 阮律師表示,目前成都的擔保市場還不很完善,有關方面應該盡快完善擔保方面相關的政策和法律,真正建立起一條安全和通暢的融資、擔保渠道。
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