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簽了《購房預約申請書》,交了9.5萬多元預約金,桂林市民鄒先生不僅沒有買到房子,還被開發商告上法院。法院第一次判開發商勝訴,第二次判買房者勝訴,第三次又判開發商勝訴。這樣的購房經歷,讓鄒先生飽受煎熬,這場馬拉松式的訴訟還沒到終點。
-案情
贈送『閣樓和露臺』的約定成泡影,購房者拒簽正式合同
2006年12月,鄒先生看中了桂林某房產公司在靈川縣八裡街開發的『漓江明珠』商住樓的一套房子。這年12月7日,他與開發商簽訂了一份《購房預約申請書》,約定購買『漓江明珠』5號樓3單元601室,先交付95578元作為預約金,雙方簽訂正式的商品房購買合同後,這些預約金轉為首付款。預約申請書同時注明:贈送閣樓和露臺,2007年12月30日交房,逾期按銀行按揭購房貸款利率計息賠付損失。
簽了預約書後,鄒先生就交清了95578元預約金,等著正式簽訂購房合同的那一天。誰知,這樁在他看來是鐵板釘釘的買賣卻出了意外,他不僅沒有買到房子,還身陷『官司漩渦』。
2006年12月30日,『漓江明珠』取得了預售許可證。鄒先生接到開發商的通知說,可以去簽訂正式買房合同了。但拿到正式合同後,他發現上面並沒有預約書上注明的『贈送閣樓和露臺』的內容,他要求將此內容寫進合同,卻遭到開發商的拒絕。對方說,樓宇露臺使用權歸本樓宇全部買受人共有,房管部門不允許歸個人使用。
鄒先生認為開發商不講信用,違反了雙方簽訂的《購房預約申請書》,於是拒簽正式合同,並向工商部門投訴。工商部門對此進行了調解,但開發商堅持己見,雙方不歡而散。此後,雙方一直沒有簽訂正式的購房合同。
三次判決結果不一
法院第一次判開發商贏,第二次判購房者贏,第三次又判開發商贏。
讓鄒先生感到意外的是,2007年12月12日,他接到了法院的傳票,開發商一紙訴狀將他告上了靈川縣人民法院,要求解除雙方於2006年12月7日簽訂的預約合同。但鄒先生始終認為,房子沒買成,責任在開發商,是他們違約在先。因此,官司審理過程中,他堅持要求開發商按雙方簽訂的《購房預約申請書》履行義務,不同意解除合同。2008年6月12日,靈川縣法院對此作出一審判決,解除開發商與鄒先生所簽的《購房預約申請書》;由開發商退還購房預約金95578元;案件受理費4600元,雙方各負擔一半。
由於各方面的原因,鄒先生錯過了上訴期,法院一審判決產生了法律效力。開發商趁機將他預訂的那套房子賣給了一名姓黃的市民。但鄒先生並不服判決,於2008年8月向靈川縣檢察院提出申訴。靈川縣檢察院審查後認為符合抗訴條件,遂向桂林市檢察院提請抗訴。這年12月12日,桂林市人民檢察院向桂林市中級人民法院抗訴。桂林市中級法院指令靈川縣法院再審。
2009年6月,靈川縣法院啟動審判監督程序審理此案。讓鄒先生欣慰的是,這一次他贏得了官司。法院再審後決定撤銷原來的判決,駁回開發商要求撤銷預約合同的訴訟請求,案件受理費4600元由開發商負擔。
但開發商不服,向桂林市中級法院提起上訴。2009年8月11日,桂林中院審理後作出判決,解除雙方簽訂的《購房預約申請書》,訴訟費9200元由鄒先生承擔。法院的理由是,該預約申請書無論從形式上還是內容上均不具備《商品房管理辦法》第十六條所要求的訂立書面商品房買賣合同應當具備的主要條款。因此,開發商在通知鄒先生多次協商簽訂商品房合同未果的情況下,請求法院依法解除雙方簽訂的《購房預約申請書》符合法律的規定。
拿到這個判決結果,鄒先生感到更加不解。這個判決不僅讓他完全輸掉了官司,連開發商應該退回他已交的9.5萬多元預約金都沒有明確,而是要他另行起訴。
-釋案
未簽正式合同責任在誰
第一次判決認定雙方均有過錯,第二次判決認定開發商違約,第三次判決認定雙方未違約。
一次普通的買房行為,讓鄒先生身陷『官司漩渦』,而法院的三次判決,更是讓他越來越糊涂。
雖然法院的三次判決都認定,鄒先生與開發商簽訂的《購房預約申請書》系雙方真實意思的表示,具備商品房認購書的性質,是為簽訂正式商品房買賣合同的預約,是獨立的、有效的合同。但對到底是誰的過錯導致雙方沒有簽訂正式的購房合同,到底是誰違約,三次判決卻作出三個不同的認定。也就是說,判了三次,到底誰對誰錯,都沒有一個明確的說法。
靈川縣法院第一次審理認為,開發商與鄒先生所簽訂的預約申請書因有關條款協商不一致,在開發商多次通知的情況下,鄒未能簽訂商品房買賣合同,符合合同的解除條件,雙方對此均有過錯,開發商應退還鄒先生的預約金9.5萬多元。檢察院抗訴後,靈川縣法院再審後認定,開發商未按預約約定履行贈送露臺和閣樓的義務,導致正式商品合同無法簽訂,應承擔違約責任。也就是說,沒有簽訂購房合同,是開發商的違約行為造成的。然而,開發商上訴後,桂林中院對此案作出的第三次判決卻認定,預約申請書明確在開發商取得『商品房預售許可證』後3日內與鄒先生簽訂正式的商品房買賣合同,但由於雙方對預約申請書約定的內容意思表示未能達成一致,導致雙方未能最終簽訂商品房買賣合同,雙方均不存在違約行為。
靈川縣檢察院審理後認為,鄒先生和開發商簽訂的《購房預約申請書》中約定,開發商須贈送露臺和閣樓給鄒先生,但開發商不履行贈送約定,導致雙方協商達不成一致意見,最終未能簽訂正式的商品房買賣合同,開發商違約在先,應由開發商承擔過錯責任。依據《合同法》的相關規定,當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,或依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第四條的規定,將預約金按法律關於定金的規定處理。也就是說,如果鄒先生要求開發商繼續履行預約申請書,那麼開發商就應該按原約定將房子賣給他;如果同意解除預約申請書,開發商應雙倍退還鄒先生所交的9.5萬多元預約金。
目前,靈川縣檢察院已向桂林市檢察院提請抗訴。此案將啟動第四次審判程序。