|
||||
內容摘要:市民住宅以工薪階層為出租對象,每所有屋兩間,有磚木結構的瓦房,也有少量的洋房,質量和設計優於平民住宅。見於民國文獻的平民住宅和市民住宅在南京有這麼幾處:和平門外一處,建有房屋60所,每所每月房租1.8塊大洋。
南京止馬營平民住宅(翻拍自民國《中央日報》)
今天的慧園裡在民國曾是高檔『出租屋小區』
巴金在南京租住過平民房後寫下了《繁星》一文
民國十二年租房合同(日本京都大學藏品)
最近,租房市場突然火熱起來,有報道稱某地一出租房價格一天內漲了800元。而在民國時的南京,租房市場又是怎樣一番光景呢?房屋出租市場是否也有如同房屋買賣市場那樣的怪現象呢?
民國時的開發商為何更願意出租樓盤
因為大多數民國人寧願租房也不買房
在民國時代的南京,向外出租房屋的主要有兩種人,一是南京原住民,把自有房產的空閑部分租出去;二是開發商,把尚未出售的樓盤租出去。
說來奇怪,民國的開發商除了規模小、多數兼營其他行業、每年開發量和開盤量都不大等等特點之外,還有一個更大的特點:多數開發商只開發,不出售,把開發好的樓盤租出去,以細水長流的房租收入來保證長久利潤。
為什麼會有這種特點呢?跟以下三個因素有關:
第一,從隋唐到清末,我國歷代開發商都有只開發不出售的習慣,大家可以翻翻《舊唐書》、《資治通鑒》、《太平廣記》等,裡面記載的兼營房地產的官員如桑維翰、夏竦、高士奇等人,都是只開發不出售。這種源遠流長的經營習慣被民國開發商完全繼承。
第二,民國不動產稅費太多太重,購買房屋和持有房屋的成本太高,使得多數人選擇了租房而非購房。既然大家都選擇租房,那麼開發商自然也會選擇出租房屋而不是出售房屋。
第三,民國戰爭頻仍,兵火連綿,從市民階層到精英階層,相當一部分人會有朝不保夕的危機感,與其花大半生積蓄在一個地方購房定居,不如支付少量成本打一槍換一個地方。像當時名氣很大而且收入很高的大文豪魯迅、矛盾等人,不管買得起房還是買不起房,都是租房居住。我們現代人以買房為榮,以租房為恥;民國人恰恰相反,他們覺得買房是累贅,租房纔明智,這種生活理念對開發商的影響也肯定不會小。
民國時建有專門的『出租屋小區』
好小區的租戶一般是高層公務員
民國開發商有大有小,有專業有兼營,開發出來的出租屋也有質量差別。
比較好的出租屋是首都營造廠(即建築公司)和各大銀行聯合開發的花園洋房和普通洋房,都有客廳、餐廳、浴室、自來水,一般都是獨立住宅,每棟兩到三層,每層一到三間,每間15平方米到26平方米,每月房租在50塊大洋到200塊大洋之間。這類出租屋一般都是成片開發,每片住宅擁有10所到幾百所洋房不等,外面有隔離帶,類似今天的小區,只不過現在的小區房屋主要用來出售,而這種小區房屋主要用來出租,可稱為『出租屋小區』。
1933年前後,南京市名氣較大的『出租屋小區』有新街口附近的『正洪裡』、慧圓街的『慧圓裡』(即今天的慧園裡)、竺橋的『桃源新村』、漢府路的『梅園新村』等,租戶以中高層公務員為主。
稍差些的出租屋是個體開發商開發的,一般規模小,平房居多,洋房較少,室內沒有餐廳和衛生間,也沒有停車場和地下車庫(事實上截至1936年南京市總共纔有2066輛汽車,普通租戶根本不需要停車的地方),租金較便宜,普通的一樓一底上下四間的小洋房,簡裝修不帶家具,月租只需30塊大洋左右。這種出租屋一般也是成片開發,有成賢街的『成賢裡』、傅厚崗的『仁愛裡』、三條巷的『復興裡』、烏衣巷的『泰安裡』、公園路的『廣嚴裡』、大光路的『大光新村』等,租戶以下級公務員居多。
巴金在南京租的是平民房
苦中作樂的他寫出《繁星》一文
再差些的出租屋就是南京原住民向外出租的民房。早期南京民房大多是左右對稱式的、由多間瓦房和一些空地構成的院落,原住民住不完,就把空餘的房屋出租出去。
在老城南段,人口極為稠密,新移民很多,靠幾間老宅分租為生的南京土著比比皆是。一間兩丈進深的瓦房,中間用木板一隔,後牆開一小門,就變成了南北兩間小屋,其狹窄程度往往只能放下一床一桌。如果仍有房客上門,房東還會在已經隔開的小屋當中再豎起一張木板,然後在東牆或西牆再開一道小門,使隔開的小屋變成東西兩間更小的小屋。像這樣的小屋租價,少則三四塊大洋,多則八九塊大洋,房客以店員、僱工、機關小職員和學生居多。
1924年,巴金先生到南京求學,就曾經租住這樣的小屋。後來巴金寫了一篇叫《繁星》的文章:『三年前在南京我住的地方有一道後門,每晚我打開後門,便看見一個靜寂的夜。』
這道後門其實就是房東在後牆挖開的一道小門,方便巴金這樣的房客出入,因為房間已經隔開,除了這道後門,沒有其他可以出入的地方。還好巴金先生善於苦中作樂,身處蝸居,仰望星空,物質世界貧乏,精神世界豐富。
還有一種較為特殊的出租屋是政府開發的,南京國民政府為了讓多數窮人能夠住上租金更便宜的住房,用財政資金和慈善捐款陸續開發了一些『平民住宅』和『市民住宅』,也就是我們現在說的廉租房和公共租賃房。
租房市場興旺加上社會治安很差
催生保人行當大把賺錢牛氣衝天
曾經在南京長期定居的清朝文學家吳敬梓先生在《儒林外史》第二十三回寫杜少卿租房:『當下走過淮清橋,遲衡山路熟,找著房牙子,一路看了幾處河房,多不中意,一直看到東水關。這年是鄉試年,河房最貴,這房子每月要八兩銀子的租錢。杜少卿道:這也罷了,先租了住著,再買他的。南京的風俗是要付一個進房,一個押月。當下房牙子同房主人跟到倉巷盧家寫定租約,付了十六兩銀子。』
從這段文字可以得知,在明清時代的南京租房,按慣例要向房東預付至少一個月的房租(進房),同時還要交上一些押金(押月),以及跟房東簽訂租賃合同(租約)。這些規矩現在也有,毫不稀奇。但是到了民國二三十年的南京,規矩變了,房客不但要預付房租,交上押金,還必須得找保人做擔保,至於租賃合同,一般情況下房東是不跟你簽的,以便他將來可以隨時給你漲房租。
為什麼必須讓房客找保人做擔保呢?這是因為民國南京治安不好,警力又奇缺,國民政府為了維持首都秩序,出臺連坐制度:房客犯事,房東也得跟著受罰。比如說,房客私自賣酒,或者聚眾賭博,被警方抓到,罰款的一半是要由房東擔負的。如果房客消息靈通,趕在警方來臨之前逃掉,則房東要擔負所有罰款。所以房東必須讓房客找一保人,以便將來罰款的時候讓保人代繳。
保人可不是誰都能做的,首先必須是房東認識並信賴的人,例如房東的鄰居或親戚;其次必須有錢,不然無法替房東代繳罰款。問題是,不可能每一個來南京租房的人都認識這樣的保人,即使他們認識保人,保人也未必肯替他們做保??誰都知道,做保人有風險,保不准哪天得掏腰包交一大筆罰款的。於是一個行業應運而生了。在民國二三十年的南京,突然出現了以前從未有過、以後也不再出現、正所謂空前絕後的一個新職業,這個職業沒有一個規范的名稱,總之是一些南京土著,別的什麼事兒都不乾,專門給外來房客做有償擔保。你張三來南京租房,人地生疏,找不到保人,那麼好,找我,給我一百大洋,我出面給你做擔保。你李四來南京租房,也找不到保人,也給我一百大洋,我出面給你做擔保。這樣做保人來錢很快,比搶錢都快。
民國南京租客有很多假夫妻
與今日男女合租原因完全兩樣
除了必須讓房客找人做擔保,在南京老城還有一個更加變態的規矩:不租給單身房客,無論男女。原因也很簡單:在一些南京原住民眼裡,外來的單身男房客可能犯偷盜,有危險性;外來的單身女房客可能做私娼,也有危險性。所以他們只把房子租給有家有口的人。
廣大單身房客傻了,花大價錢找了保人,就因為沒結婚,或者沒把家裡那一位帶過來,還是租不到房子,怎麼辦呢?有辦法,他們拼租,男的找女的拼租,女的找男的拼租,兩互相不認識的單身男女冒稱小兩口兒,總算把房子租到手了。
有的朋友可能會問:那時候的房東怎麼會有這麼多變態規矩?他們就不怕惹惱了房客,從此不再有人上門租房嗎?坦白說,他們還真的不怕,因為那時候的南京房子實在太少,人口實在太多,租房市場一直需求旺盛,哪怕一萬個人耍脾氣不租,還有十萬個人在排隊找保人呢。
民國房屋租金不便宜
政府修建廉租房來解決租房難
無論是開發商開發的『出租屋小區』,還是南京原住民分割出租的小黑屋,房租都不算便宜。
據南京社會調查所調查,大多數南京居民(主要是新移民)的家庭月收入在30塊大洋以下,花園洋房每棟每月上百塊租金,他們租不起;普通洋房每棟每月幾十塊租金,他們租不起;原住民分割出租的小黑屋每間每月10塊大洋以下,終於租得起了,但是他們還有別的開支,買米買面,讓小孩上學,給老人看病,開同鄉會(對外來人口而言,民國南京的同鄉會非常重要)湊份子錢,一來二去收入全沒了,哪有錢交房租?
國民政府從民國二十年開始也在南京建起了平民住宅和市民住宅。平民住宅以外來勞工為出租對象,每所有屋兩間,一般是磚木結構的瓦房,屋內青磚鋪地,屋外用煤渣硬化路面,每若乾所連成一排,每排之間有三四米寬的胡同。
市民住宅以工薪階層為出租對象,每所有屋兩間,有磚木結構的瓦房,也有少量的洋房,質量和設計優於平民住宅。
見於民國文獻的平民住宅和市民住宅在南京有這麼幾處:和平門外一處,建有房屋60所,每所每月房租1.8塊大洋。武定門外一處,建有房屋200所,每所每月房租1.5塊大洋。光華門外一處,建有房屋100所,每所每月房租4.2塊大洋。止馬營一處,建有房屋223所,每所每月房租2.6塊大洋。七裡街一處,建有房屋200所,每所每月房租2.5塊大洋。
以上住宅集中興建,有圍牆和大門,內設公廁、水井、診所、學校、警衛室,實際上相當於現在的廉租房小區。(李開周)