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《蝸居》,一部電視連續劇,播出後在廣大觀眾中引起了熱議。為什麼虛構的故事和情節能產生這麼大的現實反響?主要是由於它折射出都市『房奴』的辛酸苦辣,道出了無房族的困惑與無奈。近年來,房價過高的問題越來越引起社會普遍關注。
安其居,纔能樂其業。住房是關系億萬群眾切身利益的重大民生問題,『住有所居』是建設社會主義和諧社會的重要目標,是讓人民群眾共享改革發展成果的重要體現。遏制房價過快上漲,更好滿足人民群眾住房需求,是保障和改善民生的重大任務,是促進經濟健康發展和社會和諧穩定的重大課題。
●目前中國的房價到底有多高?『商品房』、『房價』這些詞越來越多地出現在中國人的生活中,只是最近十幾年的事。新中國成立後很長一個時期,城鎮居民實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房,但由於『僧多粥少』,人們總體居住條件長期得不到改善,筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景,很多人至今還記憶猶新。
為更好滿足人民群眾的住房需求,改革開放後,我國開始探索城鎮住房制度改革。1998年後停止住房實物分配,全面推進城鎮住房制度改革。此後10多年,城鎮住房建設規模不斷擴大。1998—2008年,新建住房65億平方米;城鎮居民居住條件顯著改善,人均住房建築面積達28平方米,為1978年的4.2倍;商品住房發展迅速,城鎮住房主要由市場供應的格局基本形成;住房保障初顯成效,到2008年年末已解決800多萬戶城鎮低收入住房困難家庭的住房問題;房地產業成為經濟增長的重要動力,2009年房地產業增加值佔國內生產總值的比重近5%。
在住房制度改革取得明顯成效的同時,近年來房價過高的問題十分突出。受國際金融危機影響,2008年下半年房價曾一度有所回落,但2009年第二季度以來,房價迅速回昇並大幅上漲。數據顯示,2009年全國住宅平均價格漲幅達25.1%。大城市更為明顯,今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米,比去年同期上漲了88.4%。前不久,央行公布的一份針對全國儲戶的調查顯示,超過70%的居民認為房價『過高,難以接受』。那麼,目前房價到底有多高呢?
由於不同國家和地區的發展階段、文化、地理環境等狀況的差異,衡量房價高低還沒有一致認可和普遍適用的標准。不少專家學者在研究房價問題時,大都參考兩個指標,一是房價—收入比,二是房價—租金比。房價—收入比,指住房價格與城市居民家庭年收入之比,反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度,一般認為比值應在3—6之間,而2009年北京、上海、深圳等城市的房價—收入比都超過10。房價—租金比指每平方米月租金與每平方米房價的比值,通常認為低於1?300就意味著房地產泡沫已經顯現。目前,我國一些大城市的房價—租金比在1?500左右乃至更低。另外,也有人把中國的房價與國外一些城市的房價對比。2009年12月紐約房價最高的曼哈頓區的中間價格約合每平方米人民幣2.75萬元,德國首都柏林的普通住宅每平方米均價約合人民幣1.7萬元;同期我國一些大城市的房價已接近甚至超過這兩個數字,而我們的收入水平卻相差數倍。通過這些分析可以看出,我國部分城市的房價確實明顯偏高。
當然也要看到,當前人們所熱議的高房價,主要還是針對一些大城市特別是特大城市而言的,不同地區、不同城市房價水平的高低不能一概而論,需要根據具體情況進行具體分析,作出客觀判斷。
●房價過高癥結何在?面對過高的房價,很多人坦言越來越看不懂樓市了,買房似乎成為遙不可及的夢想。那麼,到底是什麼促成了目前的高房價呢?究其原因,大致有以下幾個方面:
投資推動。隨著人們收入增加,投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少,近年來房價持續走高,使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠,紛紛加入『炒房大軍』,住房消費存在嚴重的『投資化』傾向。投資過度就是投機,投機性購房之風愈刮愈猛,對高房價起到了推波助瀾的作用。
資金推動。因為貨幣政策相對寬松,市場流動性充足,也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規模近10萬億元,相當於過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求,而一些實體經濟受金融危機衝擊尚未完全走出低谷,大量資金就湧向房地產市場,必然使房價過快上漲。
地價推動。近年來,『土地財政』導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂『土地財政』,就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如,2009年沿海地區某市土地出讓金收入達1200億元,是地方財政收入520.79億元的2.3倍。由於很多地方政府對『土地財政』過分依賴、對房地產業拉動經濟增長過於倚重,再加上現行土地『招拍掛』(即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善,價高者得,造成『地王』頻出,地價與房價相互影響、交替上漲。