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在嚴厲的樓市調控下,開發商在銀行、股市、銷售等各種渠道資金都不順暢,而目前備受開發商『青睞』的信托融資,不僅成本高昂,也受到嚴格監管。分析人士稱,如果開發商繼續選擇扛價,可能遭遇資金『鬼門關』。
在中央一連串的政策嚴控下,無論是銀行借貸,還是股市融資都收得很緊,而被稱為開發商『救命稻草』的信托融資,不僅監管變嚴,而且融資成本高昂,容易造成企業財務內耗。因此,有專家認為,如果繼續扛價,市場銷售進一步萎縮,開發商將面臨資金的『鬼門關』。
據了解,目前房企資金來源,除開發商原始積累少量自有資金外,預售款、現房回籠、銀行貸款、同行借貸、發行公司債、上市或增發等一直是獲得資金的主要渠道。但從最近的情況看,昔日的這些融資渠道似乎不再暢通。
銀行由於考慮風險,對房地產行業貸款采取了謹慎的態度,授信貸款兩個月來幾乎絕跡。同時,開發商IPO、上市公司再融資也基本泡湯。而近期火熱的信托融資受到更嚴格監管,而且融資成本非常高昂。
統計數據顯示,今年上半年,新成立的房地產信托產品接近140款,成立規模超過350億元。而2009年全年有181款房地產投資信托,規模為327億元。根據記者不完全統計,5月以來,包括中南建設、中華企業、南國置業、世茂股份等多家房地產公司發布了信托融資計劃,總融資規模逾50億元。但目前銀行信托雙雙提高開發商的貸款門檻,信托融資成本隨之上昇,資質一般的開發商融資的利率水平也已高達15%~17%;資質好的也達到10%~12%。值得注意的是,目前部分房地產信托產品的收益率衝到17%。普益財富信托研究部趙揚指出,收益率17%意味著整個項目的融資成本要接近30%。『如此高的融資成本,將會對開發商的財務狀況造成嚴重內耗,很多開發商選擇信托融資可能是迫於無奈。』東莞某房企高管透露。
房地產營銷策劃專家謝逸楓認為,考慮到目前市場銷售低迷,除去2010年下半年『拿地錢』,支付公司外債以及銀行負債的資金外,開發商資金壓力劇增。『如果房企繼續選擇扛價,大部分房企將踏入資金鬼門關。』
調控政策效果初步顯現
國土資源部部長徐紹史日前表示,再過一個季度左右房地產市場可能會面臨全面調整。國土資源部總規劃師胡存智也表示,將嚴格規范土地出讓制度。這些被網民解讀為管理層在為第二波樓市調控釋放信號。不過,有業內專家就表示,目前樓市調整纔剛剛開始,即使出臺政策,多數也是對先前政策的執行。
易居中國研究院綜合部部長楊紅旭表示,今年以來,國務院層面的調控文件有兩個,總的調控目標是『促進行業平穩健康發展』,核心目標是『遏制部分城市房價過快上漲』。而數據顯示,這兩個調控政策的效果已經初步顯現。地產人士陳建明也表示,樓市第一波調控政策力度大,政策實施一個季度後,中國宏觀經濟數據表現出明顯的下滑趨勢。因此,即使有政策出臺,也是對第一輪調控的補修。
中國指數研究院最新數據顯示,在其檢測的10個重點城市當中,有五個城市本月首周成交環比上漲,其中,廣州成交14.07萬平方米,環比增長23.46%。而北京、上海、重慶、廣州和武漢這五個城市成交均價環比下降,即使在部分上漲的城市中,漲幅也明顯收窄。『現在的狀況基本上是沿著中央調控的方向走,多數城市房價上漲明顯放緩,而且部分區域的價格也有所松動。只要既有政策正常執行,未來開發商降價是不可能避免的。』東莞某開發商高管私下對記者表示。
廣州二手樓市成交量回穩
廣州三大房地產中介發布報告
廣州二手樓市成交量回穩
昨日,廣州三大房地產中介發布6月樓市報告,顯示廣州二手市場6月成交量在3個月連續下跌後首現回昇,買賣成交價出現結構性上漲趨勢;租賃市場成交價量繼續雙昇,多個區域出現15%左右的租金漲幅。
根據滿堂紅和合富置業的數據顯示,6月廣州二手樓市買賣成交量僅與5月持平,初現成交量回穩跡象。不過,中原地產統計數據估算,全市二手成交量回昇10%左右。
二手買賣成交價方面,中原地產報告顯示為12700元/平方米,結構性微昇4%;合富置業的成交數據顯示,6月份全市二手住宅成交均價為12071元/平方米,環比微昇5%。而滿堂紅均價為10450元/平方米,與5月相比下跌2元/平方米。
三大中介由於客戶定位有所不同,因此數據上出現微小差異,但是綜合樓市總趨勢可見,成交量已經逐漸出現回穩狀態。據悉,在吸取了2008年和2009年市場大起大落的經驗之後,目前購房者對於調控和房價的認識更為理性,因此只要有合適的價格就會出手。
廣州二手買賣成交價出現4%~5%的明顯上漲趨勢,主要是由於買家入市購買高端住宅。
據合富數據,6月份總價在200萬元以上的住宅成交比例達7%,比5月份上昇1%。不過,佔市場份額較大的中價房市場仍處於買賣雙方繼續拉鋸狀態。
滿堂紅研究部周峰認為,7月是三季度的放貸周期首月,大量此前積累的貸款申請將會在該月批出,因此可預計7月整體成交量將出現普昇。