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6月28日津洽會開幕日下午,由天津國土資源和房屋管理局、天津市規劃局主辦,天津城投集團等企業承辦的『天津市土地招商推介暨房地產市場發展論壇』在梅江會展中心舉行。住房與城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹等專家及企業高層人士就進入2010下半年關鍵時刻的房地產市場發展進行探討。
論壇上,秦虹等專家以『2010宏觀經濟與中國房地產政策趨勢』為題,分析了當前房地產市場特點及其發展機會。天津城投集團、富力集團、天津泰達建設集團、普洛斯等企業負責人就『天津地產投資的機會和市場前景』、『土地新政與土地開發的模式選擇』、『工業地產投資的新機遇』、『國際經驗和天津未來』等主題進行演講。
秦虹等專家認為本輪政策調控有保有壓,重點在遏制投機,同時也表明了房地產發展新方向,為樓市提供了土地、企業轉型及產品調整期的新機會。
土地機會量增價跌有利拿地
『調整期,房地產業最大的機會就是拿地,』秦虹和多個地產企業老總都在房地產市場發展論壇上這樣表示。土地供應增量,成交價下降,以及國家土地出讓形式的進一步完善,都給房地產企業帶來更多選擇。
秦虹分析說,從宏觀上來看,雖然政策調整短期內抑制了商品房市場交易量,但是中國與發達城市所不同的特點決定了未來房地產業仍有很大的發展空間。
中國房地產市場和發達國家有兩個重要不同,一是中國目前還是以增量為主的市場,而其他的發達國家是以存量為交易的房地產市場。二是中國城鎮化發展剛剛起步,城市基礎設施建設及包括住房、商業及工業地產等在內的需求,都對市場有很大的支橕作用。
專業人士認為,從市場供應來看,土地調控新政進一步強調土地有效供應的增大,這將有利於企業拿地。首先,從純供應角度看,2009年前五年,全國住宅建設用地總的規模平均每年5萬公頃,2009年增加到7萬公頃,但是今年國家資源部安排了18萬公頃的住宅建設工地,是前五年平均數的3.3倍,是去年的1.38倍。其次,從供應規則來看,除了『新國十條』對土地供應和監管方面的調控政策,上半年國土資源部下發的《限制用地項目目錄(2006年本增補本)》和《禁止用地項目目錄(2006年本增補本)》,以及國家稅務總局近期發布的《關於土地增值稅清算有關問題的通知》等政策,都有利於中小企業拿地。競得土地的房企少了上市房企和央企的影子,較多本地的大型或中小型房企有了施展的機會。
從價格來看,新政後,各城市土地成交價格都開始下調,這無疑降低了房企拿地成本。
天津國土資源和房屋管理局相關負責人在論壇上介紹,1—5月份天津新建房地產達到600萬平方米,同比增長14%,房地產投資271公頃,增長了16.8%,帶動了天津土地市場的活躍。今年本市土地供應量仍保持增量,新推出的建設用地配套設施等條件都進一步優化。如本次『津洽會』上,共推出具有良好區位開發優勢的中心城區26宗地塊,總建設用地面積360.5公頃,規劃總建築面積828.4萬平方米,其中居住用地面積佔到七成,部分地塊還配建20%~25%的限價商品房。這26宗地塊都具備近期在土地市場上市交易的條件。
企業轉型機會靠規模和周轉速度提高競爭力
市場調整和環境變化對有准備的企業來說都是機遇和挑戰並存的。秦虹分析說,『今後企業重視轉型非常關鍵,一是要從過去靠漲價提高利潤的舊模式轉向靠規模和周轉速度來提昇企業的能力。二是向差異化、高品質、降低管理成本轉型。發展新技術、重視品牌建設、重視差異化在市場好時往往被忽略,市場調整有利於企業建立起這樣的長久發展意識和行動。這種機遇對未來中國房地產發展也將起到良好作用。』
天津泰達建設集團董事長許立凡在論壇對話中也表示,房地產企業抓住機會首先要立足企業及產品的高品質,向精品項目轉型,類似於現在的精品店、品牌店的模式,同時重視市場佔有率,在市場調整時把握精品先機。富力集團謝強認為,無論從天津城市發展角度,還是企業轉型角度,目前天津的房地產都具有很多較大的發展機會。如富力在天津已經擁有了住宅及綜合體多種類型項目用地,有條件進一步挖掘企業規模效益,並通過專業化開發經驗提高產品品質。
產品調整機會抓住市場需求主流
市場相信嗅覺與機遇的把握,實際上,目前已有越來越多的開發商開始重視並探索適應調控的另一條路徑——建設保障房。日前有消息稱萬科今年將參與南京的保障房建設,預計建築規模達400萬平方米。事實上,不僅是萬科,很多大型房企也在謀求大規模進入保障房市場。『在嚴厲調控之下,規模巨大且安全系數高的保障房領域成為企業風險調節的絕佳所在。』很多分析人士這樣認為。
另外,住宅市場調控,以及城市基礎設施建設的大規模投入,也給發展相對滯後的商業地產及工業地產等帶來了新的發展契機。如天津城市建設帶來的各類綜合項目及工業發展帶動的產業型地產發展等。機構人士預計,未來商業地產中具有商貿、娛樂休閑等綜合功能的換代綜合體項目將率先成為機構投資者新目標。
產業昇級迫在眉睫,天津目前也開始大力調整產業結構,催生出大量科技園區、總部園區、文化創意產業園區等,由此產生的產業園區、產業地產必將迅猛發展。目前,融僑、萬順地產、海泰地產、復地、高銀地產等眾多知名地產發展商在產業園區內發展。中原地產高飛等分析人士認為,政府大力發展現代工業及現代服務業的長期規劃給城市工業園區開發打開了廣闊空間。在經濟結構調整、住宅市場調控的宏觀發展環境下,以物流、商貿、總部基地、商務園區等為核心的產業型地產將因其順應經濟和區域產業發展趨勢而獲得更大的發展空間,正在進入主流視線,並成為房地產產品調整的重要新品種。