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今年年底前,本市將有大量純新盤入市。
盡管樓市中的觀望情緒仍在蔓延,但開發商不能再等了。
據統計,從現在到年底,天津樓市將有數十個純新盤進入銷售階段。其中,很多純新盤的開盤時間都是一推再推。嚴峻的資金壓力和銷售任務,使得開發商不得不加快進入市場的步伐。
但是,新政帶來市場觀望,什麼樣的價格纔能打動買房人?很多開發商心裡沒底兒。定高了,成交量上不去,還有可能被競爭對手『截和』;定低了,利潤下降甚至無錢可賺。在這種兩難的情況下,已有部分樓盤出現了價格松動的跡象。對於普通購房者而言,下半年將會有更多的選擇餘地。
新盤即將紮堆亮相
今年年底前,本市將有大量純新盤入市。
中新生態城區域,年底前將會有多個新盤大量入市,如嘉銘紅樹灣、萬通生態城新新家園、吉寶季景華庭等。其中,生態城首個住宅項目的售樓處——吉寶季景華庭的售樓處上周五對外開放,將提供約1680套生態住宅,預計將在今年9、10月份可以取得預售資格。嘉銘紅樹灣在開發區的外展場已經對外開放,預計在6月後開盤。萬通生態城新新家園於6月中旬開工,預計年底前可入市銷售。
市內六區,和平區有世紀都會軒、保利香檳國際、天津大都會、和平時光等項目,河西區有津瀾闕、泰悅豪庭等項目,南開區有寶利國際廣場、地鐵新都匯、西城金品、弘澤鑒築等項目,河東區有紅星國際、金地紫樂府、卓越·淺水灣等項目。
東部,萬科、金隅嘉業、遠洋地產三家地產巨頭屯兵於津濱大道沿線,其開發的項目均計劃在年內入市;空港經濟區內有復地溫莎堡、YOHO灣、萬科新裡程、天保濱湖城等項目計劃在下半年入市;東麗湖板塊,恆大綠洲和米蘭東湖灣近期就要開盤。
南部,西青大寺鎮梨雙公路附近有首創福特納灣與遠洋萬和城,目前均已動工;津南八裡臺鎮的天津碧桂園,首期即將面市;靜海團泊湖區域雲集了中惠團泊灣、維拉villa莊園、團泊湖光耀城等數個別墅項目,競爭將十分激烈。
北部,北辰、寶坻有多個純新項目將入市,如五礦宜興阜項目、國耀上河城、歐鉑城、午後英格蘭、松江運河城等。西部,有侯臺的中信珺臺、楊柳青的國耀紫溪別墅。
新盤產品豐富多彩
這些計劃年內上市的新項目,在產品類型上十分豐富,有市中心的高檔高層公寓,有近郊的經濟型住宅,也有郊縣的低密度洋房和別墅,購房者的選擇十分豐富。
中新生態城的數個項目,主打低碳節能技術。如吉寶季景華庭在地基上墊起平臺,下部是半地下車庫,上面為綠化休閑帶,這樣的規劃可以實現人車分流,節約社區車庫日後的維護費用,並為居住者提供更環保的生活;萬通生態城新新家園采用了21項綠色節能技術措施;嘉銘紅樹灣建築節能超過70%。
市中心樓盤多定位於高端,既有精裝修高層,也有低密度別墅;既有大戶型豪宅,也有小戶型公寓。如南市地區的天津大都會,總建築面積86萬平方米,是涵蓋了居住、辦公、商業、酒店、會所等多種城市功能的綜合體,主推130平方米以上的大戶型;津塘公路輕軌一號橋站旁的金地紫樂府,首期推出的是新古典主義的聯排別墅,總建築面積約6萬平方米,共252套,容積率0.8,也是市中心為數不多的純別墅住區之一;黃河道上的西城金品,主推40至75平方米一室和兩室戶型。
近郊區域,多性價比較高的普通住宅。如大寺鎮的首創福特納灣,建築面積14.8萬平方米,規劃為5層、6層的花園洋房和聯排別墅形式的低密產品;同處大寺的遠洋萬和城,是從北京移植過來的,集生態住宅、精裝建築、臺地風景為一體,采用新古典主義設計,主打大戶型;東麗湖的恆大綠洲,首批即將推出的產品包括高層、小高層和洋房,其中高層和小高層全部為精裝修。
遠郊區域,將推出一大批低密度別墅產品。如團泊湖附近的幾個項目,包括中惠團泊灣、團泊湖光耀城、維拉villa等,都是聯排別墅。
新盤定價信心不足
數據顯示,5月份天津市新建商品住宅成交環比下降了41.4%。目前,天津每天成交的新建商品住宅平均在140套左右,大大低於去年高峰時期的每天三四百套。成交量的大幅萎縮,表明市場中的觀望情緒仍然在延續。
『看不准市場,多數開發商都在觀望。但很多項目的開盤時間已經是一推再推了,總不能一直拖著不動。因此,這纔出現大量的純新盤紮堆在今年下半年上市的局面。』中國房產信息集團天津機構總經理張勇說,『不過,新政帶來市場觀望,定價卻成了新的難題。』
成交低迷,需求端的觀望已經迅速傳導給開發商。記者致電多個新盤售樓處,銷售人員回答最多的就是:『具體開盤時間還未確定,價格也沒確定。』其中,除有部分因工期問題未取得銷售許可證之外,有相當一部分純新盤原定是在5月開盤的,但至今仍沒有動靜。
一位銷售經理表示,現在市場觀望情緒太強了,誰也不敢輕易出手,都在看周邊的同類項目如何定價。尤其是純新盤項目,價格定低了,收不回成本;定高了,成交量上不去。尤其害怕的是被同區域的其他樓盤『截和』——如果自己先確定價格,只要周邊樓盤稍後降價,就會抽走很多潛在客戶。
而且,以往樓盤在開盤前的蓄客階段,往往要求客戶交納『誠意金』、購買VIP卡,以此試探買房人的誠意和實際支付能力,再根據有效客戶的多少酌情定價。而現在,住建部嚴格禁止未取得預售許可的商品房項目以認購、預訂、排號、發放VIP卡等形式進行預售。這實際上就使開發商通過認籌確定開盤價的手段失效了。
價格松動信號出現
不過,在多個醞釀上市的新樓盤中,價格松動的信號已經開始顯現。
和平區南市某高端樓盤,最初預定的開盤價格在2.5萬元/平方米,現在已經下調至2萬元/平方米。但是,產品配置水平也有所降低,由精裝修改為了毛坯。6月初,老城廂某樓盤以1.5萬元/平方米的均價開盤,受到市場的熱烈追捧。其實,該樓盤最初預計的開盤價在1.6萬元/平方米至1.8萬元/平方米。本周末即將開盤的恆大綠洲,將以成本價入市,湖景洋房7880元/平方米起,贈送1600元/平方米豪華精裝,當周認籌還可以享受8.5折優惠。
恆大董事局副主席、總裁夏海鈞博士認為,恆大取得的銷售業績表明,市場需求仍然強勁,房地產企業只要審時度勢搶佔先機,提早調整價格,就可以應對市場,使銷售達到合理的增長。
專家表示,上市公司的壓力主要來自於公司的管委會和董事會,每年每個城市都有一定的銷售任務。上半年,很多上市公司的銷售任務已經超額完成。而下半年的銷售壓力則比較大。實際上,在全國范圍內,一些上市房企已經開始做出降價的嘗試。除恆大在全國范圍內打折優惠外,綠地在6月初宣布41個城市進入優惠月,北京有75個項目加入了優惠打折行列,而且一直身處降價傳聞的房企老大萬科,用實際行動證明了其低開銷售策略,6月下旬在上海推出新房源,開盤價較之前預期價格下調三成。
部分計劃年內上市的純新盤
世紀都會軒
保利香檳國際
天津大都會
和平時光
津瀾闕
泰悅豪庭
寶利國際廣場
地鐵新都匯
西城金品
弘澤鑒築
紅星國際
金地紫樂府
卓越·淺水灣
路勁河東項目
保利玫瑰灣
恆大綠洲
米蘭東湖灣
復地溫莎堡
YOHO灣
天保濱湖城
松江城
首創福特納灣
遠洋萬和城
紫溪別墅
國耀上河城
歐鉑城
天津碧桂園
大城贊
住總尚清灣
松江運河城
中惠團泊灣
維拉villa莊園
團泊湖光耀城
融科貽錦臺
貽成豪庭
嘉銘紅樹灣
萬通生態城新新家園
吉寶季景華庭
(信息僅供參考,以開發商最終公布為准)