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近段時間以來,全國多個重點城市的房屋租賃價格持續上漲,北京、上海、深圳、廣州等城市房屋租賃價格平均漲幅超過10%,廣州部分地段好、公共資源便利地區的房屋租賃價格漲幅甚至達到20%。
市場觀察
看房者多中介立刻加價
業內專家指出,隨著6月房屋租賃高峰期的到來,高企的租房成本將直接影響高校畢業生與廣大城市低收入群體的切身利益,建議政府加大對困難群眾租賃住房的支持力度,加快廉租房等保障性住房建設進度,同時規范租賃市場,避免業主在租賃期內跟風漲價,對哄抬房租的中介進行嚴厲查處。
記者在調查走訪中發現,從4月底至今,廣州地區房屋租賃價格接連『橕竿跳』,上昇趨勢明顯。特別是在涉及城中村拆遷的廣州市林和村、楊箕村、冼村周邊等地段,各類房源均很搶手。多家房產中介的工作人員向記者渲染一個房源引來好幾撥租客的『繁榮場景』。
兩居室房租價漲400元
在廣州市五羊新城東興南社區,在不到兩個月的時間裡,這裡每平方米的房屋租賃價格已經上漲了5元,一套70平方米兩居室房的租賃價格已從2000元左右漲到2400元。
廣東中原地產研究部經理李毅華告訴記者,2010年第一季度,廣州地區房屋租賃價格同比上漲幅度達到14.5%,5月份廣州市場平均租金為30.44元/平方米,同比增長10.9%。不僅如此,4月廣州市租房合同的簽訂數環比也增長20%以上。『隨著應屆大學生離校期的到來,暑期這個傳統的租房旺季期間房屋租賃價格還會有進一步上昇。』
滿堂紅地產中介陳田村店的賴小姐說,往年靠近市郊的房子很難租出價錢,但今年情況大不一樣。賴小姐受委托放租一套近100平方米的兩居室房,由於交通不便利,原來租賃價格是1300元/月,且還有商量餘地,誰料到此次一放盤,立即有三四個人來看房,賴小姐見此情況立即與業主聯系加價到1600元/月,當天就成交了。
原因分析
中介勸房東提價現象普遍
對於房租上漲的原因,業內專家從不同角度進行了分析。民生證券房地產分析師王新亮認為,一方面是季節性的因素,大中專院校學生集中在這個時候畢業,大學畢業生對住房有較大的租賃需求。另一個原因是,今年租賃價格的上漲有其特殊性,政府房地產調控政策使得部分購房者推遲購房,持幣觀望,從一定程度上增加了房屋租賃市場的需求。
大規模的舊城改造則是助推包括廣州在內的部分城市房租上漲的另一個因素。世邦魏理仕房產專家周崢華告訴記者,大量城中村在同一時間被拆遷,短期內造成了大量的租賃需求,從而推高了房屋租賃價格。
此外,房產中介手握大量房源,通過各種方法提高房租,也是租房價格上漲的重要因素。記者了解到,目前房產中介給房東打電話,勸說房東提價的行為十分普遍。
武漢大學房地產研究所所長周運清教授說,受國家調控房地產市場影響,近期全國住房成交量萎靡不振,於是房租收入成了房產中介的救命稻草。目前房屋的租售比仍遠離合理區間,這顯示房地產價格依舊沒有回歸理性區間,而此時全國房屋租賃價格跟風上漲則是一個信號,政府對房地產市場調控任重道遠,決不能放松。
業內專家指出,按估算,廣州、北京、上海等城市每個月房租與房屋總價的比值都在大約是1?600以上,雖然近期房租上昇,但大部分房源的比值仍在1:500以上,仍然遠離1:200的合理區間。
『房屋租售比縮小的原因應當是房價下跌引發的,而絕不應該以房租的「飆昇」為代價。房價高了可以暫時不買房,但是房租瘋漲則會把剛畢業的大學生以及困難群體逼向絕境。』廣州大學2010屆畢業生劉孜說。
專家建議
盡快規范租賃市場
業內專家指出,房價未見大幅下調,房租卻不斷高漲的現象很容易讓人們質疑房地產調控的效果,從而影響政府進一步調控房地產的決心。周運清認為,房屋租賃市場的供求關系不可能一夜之間突變,應謹防各方利益集團共同炒作抬高房屋租賃價格。
住房問題事關民生,房租上漲對於社會困難群體的壓力是立竿見影的,平抑房租已成為政府應解決的當務之急。對此,業內專家建議盡快規范房屋租賃市場,對房產中介以及業主的租賃合規性進行核查,既要避免業主在租賃期內跟風漲價,給租賃人帶來的損失,又要對哄抬房租的房屋中介進行嚴厲查處。(廣州日報)
社科院人纔報告:百萬蟻族蝸居城中村
蟻族三特征
大學畢業:5年左右
低收入:月均工資1956元
聚居:蝸居環城地區的城中村內
大學畢業5年左右,年齡介於22至29歲之間,月均工資1956元,蝸居於環城地區的城中村內……如按所處區域劃分,遍布北京、上海、廣州等地,全國數量者眾。僅以北京為例,保守估計可達10萬人以上。相關統計表明,全國蟻族已達百萬之多。
這是日前由中國社科院發布的《中國人纔發展報告(2010)》(以下簡稱《報告》)中,給這一龐大群體描摹的鏡像,該群體有明顯的三個特征:大學畢業,低收入,聚居。
七年前,首批擴招之後的大學畢業生進入社會,與下崗再就業職工和民工潮匯聚成就業洪峰,並經年累積發酵。而以北京最大蟻族聚居地——唐家嶺為管窺樣本,其拆遷之後『蟻穴』繼續形成。
有專家表示,『蟻族』洶湧的原因,主要是我國大學教育方向的偏差,以及產業發展結構的失衡所致。為此《報告》建議,要通過投資信貸政策,促進大學生合理分流,發展新型衛星城市,吸引人纔就業,同時改革戶籍制度等。
蟻族形成之因
在《報告》中指出,在所接受調查的群體之中,80後佔到調查總數的95.3%。此群體最為顯著的特點是收入低下,大多數從事簡單的技術類和服務類工作,以保險推銷、教育培訓、電子器材銷售、廣告營銷、餐飲服務為主,群體中甚至有18.6%的人處於暫時失業狀態。
中國人民大學政治學系教授張鳴在接受記者采訪時稱,『我國的產業結構發展存在問題,服務行業不太發達,不需要太多的白領階層,而需要的是大量的產業工人。』
張鳴說,『高校的擴招導致了人纔的大量過剩,而人纔質量也無法保證,就業率很低。同時現在的大學教育也存在問題,既非職業教育,更非精英教育,所以培養出來的大學畢業生,一方面不能成為產業工人,另一方面也無法成為精英階層。』
6月23日,記者在同樣是蟻族聚居地的北京市海淀區北辛莊村走訪調查發現,六成以上的人從事的工作主要是電話業務員,人均工資1400元左右。該村位於五環邊外的西山腳下,雜亂無章的低矮平房,與不遠處的棟棟別墅,遙遙相望。
月均收入接近農民工
藍皮書顯示,蟻族月均收入1956元,大大低於北京城市職工月均工資(3726元),也低於全國城鎮人均月收入(2435元)。蟻族的月均收入基本接近農民工收入。
調查表明,蟻族明顯被城市日趨邊緣化,房價的水漲船高,讓蟻族只能蝸居環城區域。其人均月租金377元,居住面積不超過10平方米。聚居村住宿條件簡陋,已形成自給自足、自我封閉的低層級衍生經濟圈。
在張鳴看來,蟻族逃離『北上廣』不大可能,因為二三線城市吸納就業的能力有限。
在『融不進』與『出不來』之間,蟻族存在的問題日漸凸顯。《報告》中稱,71.92%的人認為自己的生活狀況不如同齡人,84%的人對自己的工作感到不滿意。心理出現抑郁、焦慮、偏執等亞健康特征。婚戀問題,調查顯示蟻族中92.9%的人尚未結婚,在未婚人群中有49%的人沒有戀人。勞動權益方面,自新的《勞動合同法》實施以來,仍有3成蟻族沒有與用人單位簽訂正式的勞動協議,61.5%的人得不到加班工資,37%的人沒有三險。
解決之道
《報告》建議,實行有選擇性的投資方案,通過刺激投資地區經濟的發展,吸引大學生到該地區就業和工作。據了解,韓國曾在首爾的周圍地區建立了很多新的衛星城鎮,將許多產業基地全部外移至城鎮,大大緩和大學畢業生擁擠在大城市的壓力。《報告》認為,此法對解決蟻族就業之難有借鑒意義。
同時要通過財政補貼,稅收減免等措施,鼓勵企業僱用大學畢業生。建立大學生就業資助體系,鼓勵大學生自主創業。《報告》認為,應把大學畢業生貧困群體的住房保障,涵蓋在國家統一的住房保障體系內。