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記者近日接到天潤福熙大道開發商的短信通知,該項目二期即將開盤,均價2450元/平方米。據了解,該項目今年1月開盤時均價僅為18590元/平方米,不足半年單價竟然上漲近6000元。
在如今市場行情不佳的情況下,天潤福熙大道為何敢逆市大漲價?該項目價格幅度如此大有何理由?記者對此進行了一番調查。
價格虛高
天潤福熙大道位於朝陽區北五環以外,紅軍營西路輕軌13號線北苑站北200米。根據地理位置看,該項目離輕軌較近,出行較方便,可是這也有一個弊端,居住其中噪音應該很大。記者的推斷得到了一位居住在項目附近的網友證實:『這邊的噪音太大了,不是安裝了隔音玻璃能解決的。吵得睡不著啊!』
除了輕軌擾民,在天潤福熙大道的周圍,記者還發現密密麻麻的高壓線,雖然高壓線與樓盤的距離在國家規定的安全距離之內,可是買房之後,誰會願意天天就呆在自己的屋裡呢?尤其是家裡有小孩、老人的,平時少不了會在小區附近遛彎,一出門就有高壓電線壓頂,且不說安全有隱患,心情也會受到影響。
如果說位置和高壓線是項目不可抗拒的劣勢,那麼周邊配套差則是該項目軟肋。天潤福熙大道號稱是高端優質生活項目,可是該項目就像是在縣城的郊區,地上塵土飛揚,周邊看不到一點成熟的社區環境,也沒有規劃大型學校、醫院等。如果購買該項目自住,將會十分不便。
那麼天潤福熙大道與周邊的項目相比,它的價格如何呢?其周邊的華貿城LOFT戶型單價為27500左右,悅溪不到2萬元,中國鐵建國際城周邊生活配套比天潤福熙大道更完善,但價格也不及其高。
根據國家統計局6月10日發布的數據,5月北京新建住宅價格環比僅上漲0.9個百分點,二手房房價環比更是下降了1.6%。樓市調控新政已經在起效,從恆大地產開始,萬科、保利等各大房企都紛紛打折促銷,天潤福熙大道5個月時間卻漲價30%多。記者詢問該項目銷售人員二期為何比一期價格高,二期有什麼優點嗎,銷售人員表示二期與一期相比並無特別的優勢。
開發商口碑差
天潤福熙大道的樓盤大多尚未建成,所謂的園林、規劃也都還看不見,一切都還只是在紙上。天潤福熙大道的投資商為天潤置地,該開發商的可靠性如何呢?
天潤置地的官方資料顯示,北京天潤置地集團成立於1986年,經二十餘年發展,逐步形成了集住宅、商業和寫字樓開發於一體的企業集團。成功打造了眾多精品項目,其中望京園首東湖灣更堪稱地產翹楚,廣受業界贊譽。
望京園首東湖灣真的『廣受業界贊譽』嗎?記者在網絡上搜尋東湖灣的相關信息,出現了大多是惡評。
一名網友表示:『東湖灣還是貝爾高林規劃的,做出來就是黃泥湯,到處斑禿,惡心死了!規劃圖上漂亮的園林,種不了幾棵樹,死了一半。到處裸露著水泥。會所都泡在黃泥湯裡兩年了,半邊垮塌!地下車庫臭味連連,到處漏水,危樓一片!』該網友還擔懮地表示:『天潤總拿來吹噓的東湖灣尚且如此,尚是白紙一漲的北苑福熙大道,能如何呢?這樣的開發商你能相信嗎?』
東湖灣也是一個以豪宅自居的項目,可是有不少業主在網絡論壇中抱怨說,小區管理混亂,電梯等公共區域衛生條件差,與當初買房時開發商承諾的優質物業管理相去甚遠。
除了東湖灣以外,天潤置地的其他項目口碑也較差。清河燕清源項目是天潤置地2005年完成的項目。據《北京晨報》報道,在項目2006年11月底交房時,不少業主都表示房屋內的問題不少,小區環境有多處達不到合同約定或開發商承諾的標准,業主自發成立了收房小組,呼吁開發商解決問題,可開發商不僅不予理會,還指使不明身份的人毆打業主。
除了房屋質量問題外,天潤置地在福熙大道一期開盤前,在未拿到預售許可證的情況下,對有意向的購房者收取每個號5萬元的意向金,造成恐慌性購房現象,明顯違背了《城市商品房預售管理辦法》。
天潤置地資金緊張
根據公開消息,天潤置地已介入*ST嘉瑞的資產重組,准備借殼上市。
日前,*ST嘉瑞發布公告稱,公司目前的資產重組工作正在有序進行,並在按照深圳證券交易所的要求補充提交申請恢復上市的資料,若在規定期限內公司恢復上市申請未能獲得深圳證券交易所的核准,公司的股票將被終止上市。
4月14日出臺的房地產新『國十條』要求:『對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。』盛勢投資合伙人簡宏洲表示:『房地產新政之後,國家對房地產企業再融資管的非常緊,不僅僅是IPO,就是借殼上市也實際上停止了,借殼上市,很多並不是涉及募集資金,僅僅是一個殼轉讓而已,很多房地產企業借殼上市過會的拿不到批文,沒過會的也始終過會不了。』
可推斷,天潤置地打算借殼上市的計劃,在當前的地產調控政策下,何時過會顯得遙遙無期,並且可能已陷入了財務危機之中。
一般借殼上市,都會注入資產,而注入資產需要評估資產價格,對房地產企業來說,決定資產價格的主要是房價,如今房地產市場調控尚未結束,如果繼續出臺相關的稅收政策,房價必定會有更大的調整,這對正在借殼的房地產企業資金情況勢必會形成較大壓力。
如果房企的銷售額不高,利潤也不高,報表就很難看。某正在借殼上市房地產企業高管告訴記者:『報表難看,就意味著借殼的成功率下降。如果放棄借殼,那麼前期的所有成本都白費了。』
至此,或許可猜想,天潤置地為了回籠大量資金,故意抬高價,趁樓市還未徹底入冬前,謀取暴利,可是群眾的眼睛是雪亮的,質低價高的項目如何能在市場中佔絕一席之位呢?
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