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日前,合富置業發佈4月合富標準二手住宅價格指數(廣州),當月指數爲1270點,環比2010年3月份上漲1%,同比2009年4月份上漲28%。
雖然整體指數上漲,但分開上下半月看,二手指數有着不同的走勢。上半月二手指數延續了3月下半月“小陽春”以來的上行態勢,且漲幅略有所加大;下半月“房貸新政”出臺,二手指數的上衝勢頭受阻,短暫性高位停滯後,緩慢回落(見下表)。
新政令二手樓價出現回落
廣州4月二手樓價能夠上升,主要是受上半月的拉動。
4月上半月,廣州二手樓市交投活躍,價格再度上升。這一階段,市場看漲佔主流,購房需求入市積極,首次置業者、改善型需求、部分長線投資客伺機入市,買家對樓價接受程度較之前有所提高。與需求的劇增不同,供應(放盤量)卻沒有太大好轉,部分熱門板塊出現“缺盤”現象。因此,4月上半月二手樓市供需趨緊、市場看漲,因此樓價再度上揚1.7%。
4月上半月的這種勢頭,在下半月“新政”出臺的情況下戛然而止。二手樓市在短暫的觀察後出現明顯變化,觀望氣氛濃厚,市場預期分化,一部分看不清後市,等待政策細則落地;一部分預期樓價下調,持幣觀望,也有三成左右買家因實力不足暫時退場。買家心態逐漸轉強,還價幅度高達5%-10%,部分投資者和需求不太迫切的自用買家有等待“抄底”的心理。同時,業主的心態則有所鬆軟,高位出貨意願增強,有投資客開始放盤,總體放盤量增加一到兩成,議價空間加大,部分可接受的讓價幅度在1%-3%之間。
因此可以看到,4月下半月,二手樓市供應量增加一到兩成,成交量卻減少近五成,供需矛盾有所緩和;買賣雙方心態發生一定變化;成交以“筍盤”佔多。因此,二手樓價有輕微回落,在上半月上漲1.7%的基礎上下調0.7%。
廣州二手樓市大方向難變?
4月下半月之後,廣州二手樓市何去何從?
合富置業方面認爲,新政影響較長時間存在。4、5月的房地產市場原本是一個準備“豐收”的季節,在這個關鍵“節點”上,出臺了“新政”,調控效果立竿見影,需求被壓制,交投萎縮,但樓價暫未有明顯下調的跡象。初步判斷,“新政”以及可能出臺的其他房地產政策,將會在較長一段時間內影響樓市。但就廣州樓市而言,佔主導的仍是剛性自用需求,還有一成左右資金找不到出路的投資需求,這些潛在有效需求將長期存在。政策調控一段時間內較大程度上影響樓市,但長期看仍不能從根本上改變樓市的大方向。張秀欽