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購買二手房時,買主一定要征得售房夫妻雙方的同意。 新華社發
劉建律師
孫先生與王女士系夫妻。5年前,王女士未經孫先生同意,將二人共同出資購買的房屋賣給了楊女士。5年後,孫先生將妻子與楊女士起訴至法院,要求法院判決妻子與楊女士簽訂的房屋買賣協議無效。日前,河北省某人民法院審結了此起房屋買賣合同糾紛案件。
法院經審理認為,被告王女士未經原告孫先生同意,私自與被告楊女士簽訂房屋買賣協議,處分夫妻共有財產,違反了相關法律的規定,二被告簽訂的房屋買賣協議,應屬無效。被告楊女士關於買賣合同有效及自己屬於善意取得的答辯意見,不符合法律規定,法院不予采納。最終,法院判決被告楊女士與被告王女士簽訂的房屋買賣協議無效。
公婆出資買婚房
兒子離婚不分割
高先生詢問:我兒子兩年前結婚。婚前,我和老伴為他買了一套商品房,還添置了不少大件家電。現在兒子與兒媳打算離婚,雙方為財產起了爭執,兒媳堅持要分得包括房屋在內的一半家產。請問兒媳是否也能分得一半房產?結婚時老伴給兒媳的祖傳戒指是否能收回?
律師說法
寧一律師事務所主任易靜律師解答:
根據相關法律規定:當事人結婚前,父母為雙方購置房屋出資的,該出資應當認定為對自己子女的個人贈與,但父母明確表示贈與雙方的除外。此外,盡管司法解釋中的該條規定僅限於購房出資,但對於實踐中可能發生的購買其他物品的出資,同樣可根據該條規定作出相應的歸屬認定。
高某在兒子結婚前買的商品房和大件家電,如果房產登記在其子名下,並且沒有明確房產及大件家電是贈與小高夫婦的,應屬小高的婚前財產,即屬其個人財產,離婚時小高妻子無權分得。
但是,小高的母親將祖傳戒指在婚前送給了兒媳,應認定為贈與小李個人,屬其個人婚前財產,離婚時小高的母親無權要求兒媳返還。
在這裡需要重點指出的是,以前司法解釋曾規定,夫妻一方婚前的生活資料經過4年、房屋和其他生產資料經過8年轉化為夫妻共同財產,時至今日還有很多人認為婚前財產經過一定時間就轉變成夫妻共同財產。但是這早已被新的《婚姻法》司法解釋修正了。新的《婚姻法》司法解釋規定,除非夫妻另有約定,否則夫妻一方的婚前財產,不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。也就是說,如果夫妻對個人婚前財產沒有約定,則這些財產不因婚姻延續轉化為共有財產,婚前的財產永遠是個人財產。
律師說法
擊水律師事務所劉建、李懷宇律師認為——
王女士作為共同出資人有沒有權利獨自處分共有房屋?楊女士購買房屋的行為是否構成善意取得?現根據我國法律的相關規定,分析如下:
擅自出賣夫妻財產 無效
首先,王女士擅自出賣夫妻共有房屋的行為違反法律規定,應屬無效。
第一,《物權法》第九十七條規定,『處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意』,第一百零六條規定,『無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回』。上述法律的規定,確保了不動產所有權人享有物權的絕對性。
第二,《婚姻法》第十七條規定,『夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。』最高人民法院《關於適用<中華人民共和國婚姻法>若乾問題的解釋(一)》第十七條又對此做出了更為詳細的解釋,即『夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商、取得一致意見。』
本案中,出賣共有房產顯然不屬於『因日常生活需要而處理夫妻共同財產』的情形,那麼王女士在孫先生不知情、不同意的情況下,私自將共有房產『出賣』,顯然違反了《婚姻法》的上述規定。
第三,就此問題,最高人民法院早在1988年就有明確的批復意見:共有人之一未經其他共有人同意,擅自出賣房屋的行為是不合法的,房屋買賣關系應屬無效。
綜上,王女士作為共有人之一沒有權利獨自處分共有房屋,其擅自出售的行為應屬無權處分。
買夫妻爭議房 麻煩
其次,楊女士購買訴爭房屋的行為因不符合《物權法》規定的條件,善意取得不成立。
《物權法》第一百零六條規定,『無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人』。因此,楊女士能否取得房屋所有權,要看其對妻子王女士擅自處理房屋的行為是否知情,是否支付對價以及是否已經辦理了過戶手續,並應對此承擔舉證責任。但遺憾的是,根據案情中給出的事實,我們無法認定楊女士完成了《物權法》規定的條件。
動產物權的存在,以佔有為其公示方法,而不動產物權的存在與變更則以登記及登記的變更作為公示方法。因此,第三人容易誤信佔有動產的人就是財產所有權人,而對於不動產來說,由於物權變動的特殊性,只要第三人足夠注意,就不難發現其真正產權歸屬,一般不會引起誤信。
楊女士作為房屋買賣合同的買受人,並未盡到對房屋產權的審查義務(如查看房屋所有權證書中的房屋所有權人、共有權人等),因此,不能認定其有理由相信王女士出賣共有房屋的行為系夫妻雙方共同意思表示。同時該房屋也沒有辦理過戶登記手續,故楊女士不構成善意取得,房屋買賣行為依法無效。
律師提示:購買二手房時,買主一定要征得售房夫妻雙方的同意,要求夫妻雙方當面簽字、共同到房管部門去辦理產權過戶登記手續;如果售房夫妻無法同時到場,可要求其辦理公證授權等手續。同時,房管部門在房屋過戶時,若增加要求產權人提供『婚姻關系證明』,並在處置房產的過程中要求配偶方到場並表示同意的話,亦可減少此類糾紛。