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一、項目情況簡介
1、地塊區域位置
地塊位於天津市津南經濟開發區。地塊沿東西向呈長方形分布。面積近41畝,地上無附著物,地勢較為平整。地塊北臨經濟開發區管委會駐地,西側為某公司辦公樓及廠房、南側為規劃待建道路、東側與大型開發小區—金地•格林世界隔路相望。作為工業開發區,地塊四周以工業企業單位為主體。北側距天津南外環主乾道不到2公裡,東側距s105道也在約1.5公裡以內,周邊兩個房地產項目大盤分別為西側的天津佳豐置業開發的玫瑰莊園和東側天津金地集團開發的金地•格林世界。
2、項目基本情況及地塊技術指標
該項目地塊佔地總面積3.16公頃,建設用地2.71公頃。用地性質為工業用地。根據天津當地目前正在實施的操作思路:在工業用地上進行產業園公寓及寫字樓建設,予以辦理各階段建設手續及最終房產證。以此為依據,我們通過與合作方的多次洽談及項目實地考察論證,該項目現已於合作方:山東省旅航商務有限公司簽訂了框架合作協議。
山東省旅航商務集團有限公司簡介
山東省旅航商務集團有限公司,系1998年經山東省工商局批准成立的一家以金融投資、房地產開發及政企涉外商務服務為主的綜合性集團公司。
集團以房地產投資及開發為龍頭,下屬成員有山東旅航金融投資(控股)有限公司、九洲方圓投資置業有限公司、九洲方圓營銷策劃有限公司、山東同新建設工程諮詢有限公司、山東省旅航商務集團有限公司、濟南青少年好視力眼保健中心、青少年心理諮詢、濟南市行知教育培訓學校(少兒英語培訓、奧數培訓等)、留學及簽證、中國東方航空濟南三箭銀苑售票處、東航濟南華能售票處、山東新時空旅行社、齊魯風行文化傳播有限公司、山東旅航公司洗滌中心、濟南旅航商務有限公司等。
主要服務項目為:金融投資、房地產開發、建築設計、營銷策劃、廣告設計、商務外事服務、視力保健、教育培訓、留學服務、簽證諮詢服務、電子商務、航空售票、國際國內旅游服務、文化傳播和媒體廣告發布、外經外貿、大型工業洗滌印染等,其經營宗旨為『優質、迅捷、至誠』。
經過多年的努力,旅航集團已經形成了多元化經營格局。集團公司所屬企業及項目遍布天津、濟南、青島、淄博、日照、濟寧、菏澤、濱州等地,在資本規模、經濟效益、企業管理、文化建設等方面都取得了驕人成績,實現了專業化、規模化經營和資源的優化配置。
目前,合作方已做出一個初步的規劃設計方案,方案平面圖及指標如下:
項目規劃策劃圖:
項目指標:
項目佔地面積
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3.16公頃
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道路用地
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0.45公頃
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建設用地
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2.71公頃(約41畝)
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總建築面積
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99876㎡
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單元式研發中心
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39180㎡
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創業研發中心
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24178 ㎡
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產業園配套建築面積
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3252 ㎡
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產業園展示中心
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7992㎡
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企業辦公
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15670 ㎡
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招商中心
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1631㎡
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容積率
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3.4 m2
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建築密度
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36.4% m2
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地下面積
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7973m2
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二、地塊所在的津南區房地產市場情況簡介
1、津南區的地理位置
津南區位於天津市東南部,海河下游南岸,是天津市的四個環城區之一,是聯接市中心區和濱海新區的重要通道。東與塘沽區接壤,南與大港區毗鄰,西與河西區、西青區相連,北與東麗區隔海河相望。西部的長青辦事處坐落在河西區界內,東部的葛沽鎮是濱海新區的重要組成部分。區政府所在地咸水沽鎮是天津的衛星城鎮之一,距天津市中心區12公裡,距天津港30公裡,距天津濱海國際機場20公裡,距鐵路天津站27公裡,距京津塘高速公路12公裡,到北京僅需用1小時車程。
2、市場定位
初級層次的城市綜合體,區域生活服務型商業中心
——集商業、商務和居住功能於一體的綜合型項目
定位描述
◆城市綜合體,具有高度城市化功能的綜合型項目
從使用的功能性上來說,集商業、商務和居住功能於一體的綜合性項目,是城市發展水平的代表,也是一種資源集約和良好互動的項目開發形式,三種形式的產品之間吸引的人流往往是相互交叉的,同時又是互補的。
◆初級層次
城市綜合體往往建設在城市最繁華的地段,通常建築形式具有標志性,建築風格具有創新性,建築成本也非常的高昂。初級形態,是指在功能滿足這樣的集合,但建築形態上相對簡單、實用。這也是與雙港城鎮發展的水平相適應,也符合項目控制成本的原則。
◆區域生活服務型商業中心
在商業態的定位上主要以滿足周邊居民的屬地消費為主,即日常服務、日用飲食、中低端服飾等。同時從建築形態上進行集合,形成一個強大的區域屬地消費中心。
◆投資與使用價值的集合
項目綜合考慮投資者、經營者和消費者三個客戶層面,既突出項目投資價值,控制投資的總額,擴大潛在客戶群,同時也注重項目的使用價值,根據產品設計時充分考慮業態的定位,創造最大的使用價值。
3、產品功能定位
項目功能組合集商業、商務和居住為一體,主要突出商業功能。商業功能中分成兩種形態,一種是中型的集中商業形態,如生活超市、家電賣場等,另一種則為生活配套型商業街,以日常服務、日用飲食、中低端服飾等為主要業態。
商業中心,配置在項目的西南側。目前判斷項目的主要人流動線和車行動線應該是從東往西,故將生活超市放在這裡,有利於拉動人流覆蓋整個項目。
生活配套服務商業街,外街分布在項目沿赤龍街一側,提昇項目的商業價值,同時利用良好的展示面實現高利潤。內街為雙內街,項目本身南北進深較短,不便於良好內部環境的營造,將其營造景觀商業街,吸引人流進入,提昇內街的商業價值,作用更為明顯。
商住公寓,分布在地塊的北側,宜住宜商,低層為商業裙樓,可以比較好的規避周邊低矮工廠給人視野上帶來的障礙。最大化的發揮地塊的價值,同時營造處在繁華,如則寧靜的居住環境,提昇居住類產品的附加價值。
投資型酒店式公寓,一部分引入商務酒店或經濟型酒店,全程服務管理,回報投資客戶固定的收益,另一部分,可以作為酒店式公寓,面對工業園區的中高層管理人員,提昇產品的利潤率。
通過上述功能產品的組合,將項目的優勢發揮到最大。各功能部分相互促進,完善的商業配套促進居住類產品的銷售,形成獨有的項目附加價值;居住類產品的固定客戶又為商業帶來固定的人流,提昇商業價值;商務功能的加入有利於項目迅速成為雙港的區域的標志性項目,奠定商業中心地位,提昇地塊價值,以實現較高的利潤率水平。
4、形象定位
項目的定位是『初級層次的城市綜合體,區域生活服務型商業中心』,整個項目的概念形象以突出城市化功能、城市化形象、城市化建築和城市化水平為核心,簡言之就是本項目是雙港區域最需要的城市豐富生活配套功能的代表,是雙港的區域商業中心,城市地標項目。
2、該區域的房地產市場發展情況
該區域目前商品住宅供應的類型比較豐富,由早年單一的以多層磚混住宅為主,輔以小高層產品的形式逐漸向多種住宅類型並存發展,津南區從06年第三季度開始有高層產品問世,豐富和完善了區域的商品住宅類型。在需求方面,目前區域內框架小高層產品、花園洋房及別墅的銷售情況良好,而高層產品的銷售情況預計將逐漸凸現。
三、項目效益分析
根據項目單方成本分析,我們得出該項目的總投資約5.1億元。
四、項目合作方式
我公司與合作方:山東旅航商務有限公司,共同出資在天津新設公司一處。新設公司用於開發本項目,該新設公司股權分配:我公司佔新公司股權60%,合作方佔40%。
項目工作分工:我公司主要負責施工質量、進度、成本控制等與項目建設有關工作。合作方負責規劃方案的報批;施工、銷售手續的辦理;融資等與地方政府對接和營銷策劃工作。
五、工程進度情況
1、項目分期
根據項目的初步規劃設計,將該項目分成二期進行建設
第一期:即地塊北側22層的4棟高層+南側招商中心,建築面積約7萬平
第二期:即地塊南側4棟多層,建築面積約3萬平
2、工程進度
三期工程進度時間節點為:
一期:09年12月到11年8月
二期:11年8月到12年12月
總工期3年。