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近年來,我國的房地產市場陷入了一種“調控—觀望—反彈”的怪圈,而且這種怪圈每經歷一次循環往復,房價都會攀升到一個新的高點,即所謂“且調且漲”、“越調越漲”。這種現象的出現,與房地產業的定位模糊和搖擺不定不無關係。
房地產被視爲“支柱產業”始於上世紀90年代,但正式作爲產業定位確定下來,並見諸於文件則是在2003年。2003年的國務院18號文件提出:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成爲國民經濟的支柱產業”。然而,也就是在2003年以後,國內房價便開始了以每年兩位數的增幅快速攀升,2004年和2005年全國住宅價格分別上漲18.7%和12.6%。
爲了穩住房價,2005年國務院辦公廳連續出臺了兩個“國八條”,2006年又出臺了“國六條”,才使得2006年全國住宅價格漲幅降到兩位數以下,同比上漲6.2%。但市場經過一段觀望後,2007年又再度出現房價大幅上漲的一個高峯,全國住宅價格同比上漲16.9%。因此,2007年8月出臺的國務院24號文件開宗明義地指出:“住房問題是重要的民生問題”。這說明,見諸於國務院的文件也不是一以貫之地只強調房地產的“支柱產業”地位,在某些時期特別是在房地產處於非理性擴張時,更強調住房、房地產業與民生之間的重要關係,從這時出臺的一些政策措施看,實際上是將房地產業定位於“民生產業”了。而且,2007年的24號文件結尾還強調:“凡過去文件規定與本意見不一致的,以本意見爲準”,這實際上又等於否定了此前2003年18號文件關於房地產業是國民經濟“支柱產業”的定位。
正因爲2007年的24號文件強調了住房與民生之間的重要關係,並從保障和改善民生的要求出發採取了一系列的調控措施,2008年全國房價的上漲纔再度回到兩位數以下,同比漲幅爲7.5%。但由於2008年遭遇國際金融危機影響,爲實現“保增長”的任務,房地產的“支柱產業”定位又再度受到重視,並承擔起對經濟增長的拉動作用。由此,也導致了2009年全國房地產市場在經過3、4月份的“小陽春”之後,一發而不可收拾地陷入極度非理性狀態。
從上述房地產業的政策變化以及市場走勢看,不難得出這樣幾個基本結論:首先,儘管2003年的國務院18號文件確立了房地產的“支柱產業”地位,但在實踐中這一定位並未貫徹始終,從個別時期出臺的政策看,似乎又是立足於“民生產業”的定位。其次,凡是強調房地產“支柱產業”地位時,市場就會火暴起來,房價也會出現上漲或反彈;凡是強調房地產的民生性質時,市場便會出現觀望,房價上漲也會趨緩。最後,由於總體上和大部分時間裏都是將房地產定位於“支柱產業”,而“民生產業”的定位又從未得到過正名,因此,不僅總體上我國房地產業呈現着“非理性繁榮”,房價也在大部分時間裏處於過快上漲態勢。
當然,房地產業的“非理性繁榮”和房價的過快上漲,並不能完全歸咎於“支柱產業”的定位。但不可否認的是,這一定位必然會讓房地產業得到多方面的政策支持,爲加快產業發展和市場繁榮帶來了諸多有利條件,而在任何一個快速發展和處於“非理性繁榮”的市場上,若想回歸理性並讓其產品價格降下來幾乎都是不大可能的。這正是近些年來中央多次出臺穩定房價的調控政策,卻始終難以讓過快上漲的房價迴歸理性的重要原因。
縱觀當今歐美髮達國家,沒有哪個國家是將房地產業確立爲“支柱產業”的。從世界各國房地產發展的經驗和教訓看,凡是重視房地產的民生性質,並將房地產市場作爲消費市場的,國家經濟週期波動就比較小,如德國、法國等;凡是輕視房地產的民生性質,並將房地產市場作爲投資或資本市場的,國家經濟週期波動就比較大,如美國、日本等。
面對世界經濟科技發展的新趨勢,以及現代化進程中已經出現和可能遇到的問題,當代中國應當將高科技、文化、教育等“智慧產業”作爲國民經濟發展的主導乃至支柱產業。至於房地產業,則應讓其儘早迴歸到“民生產業”的定位。其實,無論是從國計還是民生的角度講,一個定位於“民生”的房地產業對於中國都至關重要,說它是“支柱產業”也不爲過,但不是作爲拉動GDP增長的支柱產業,而是以保障民生爲宗旨、以完善住房保障爲重要內容、以實現住有所居爲目標的“民生型支柱產業”。