別看廣告看合同
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『搬進新房後,我纔發現開發商宣傳頁上的綠地、游泳池全都不見了。』『入住房屋一年多了,產權證遲遲辦不下來,我該怎麼辦啊?』『我新買的房子屋頂開裂了,開發商竟說他們沒有責任……』面對形式多樣的商品房買賣糾紛。寧一律師事務所律師綜合整理所內多起商品房買賣糾紛案,特為讀者支招。
拒絕廣告誘惑
簽合同有技巧
簽約前,購房人要嚴審售房方的主體資格。購買尚未竣工的期房前,要注意審查兩個文件,即房屋出賣人是否具有房地產開發企業資格、是否具有商品房預售許可證。如果是已竣工的現房,要注意審查該樓盤的初始登記所有權人是否為該開發企業。上述文件是證明雙方簽訂商品房買賣合同有效的合法憑證。同時,有必要到房地產登記管理部門查詢房屋是否存在抵押的情況,然後再決定是否購買。
對於合同約定的內容,除違反法律強制性規定或約定不明之外,法律對當事人的合同約定都是支持的。購房者對以下條款特別要明確約定:面積的確認及面積差異的處理;規劃設計變更的處理;基礎設施和公共配套建築正常運行等;基礎設施和公共配套建築正常運行的具體日期;交付房屋及辦理產權證的時間及處理方式;適用解除合同的條件和行使解除權的時限、方式。
為避免較大風險,購房人與開發商訂立正式書面合同時,可將開發商在銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾寫入合同。當樓盤廣告的內容寫進購房合同,則成為具有法律效力的合同條款。因此,購房人為了保證開發商的廣告許諾成為現實,最好的辦法就是直接在合同中約定廣告視為合同的一部分,或者把廣告的內容以合同條款形式明確下來。如果廣告內容不能寫進合同,至少也應該保存銷售廣告,為可能出現的訴訟保存證據。
逾期交房可索賠
解除權年內行使
房地產開發企業逾期不能正常交付,是商品房買賣合同糾紛中比較常見的類型,通常有兩類情況,一是因開發商資金不足或預售不成功,預售人違法將預售款轉向投入其他項目或其他行業造成的逾期交房,二是施工或配套設施進度等原因引起的逾期交房。
對於此類糾紛,2003年《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》(簡稱『解釋』)規定了購房方催告權和解除合同權。從切實維護購買方的合法利益角度出發,開發商在催告後三個月內履行的,同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告後三個月內仍不能履行的,購房人有選擇要求開發商繼續履行合同並承擔違約責任或解除合同並要求賠償損失(損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算)的權利。對於延期履行合同,如果未約定違約金數額,可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。
在此購房人應注意,沒有對開發商進行催告的,解除權應當在一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。