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近日,以廣西南寧為試點的『取消商品房預售證制度』再度成為城中熱議的話題。源於上世紀90年代的商品房預售制度曾經在推動房地產業發展過程中扮演著重要角色。然而,近年來房價的非理性暴漲令業界開始反思,像東莞這樣的二線城市,有必要取消商品房預售制度嗎?
據了解,東莞樓市目前的房價雖未出現暴漲勢頭,但平均5000元以上的房價已非大多數市民所能承受,而開發商通過分批推房預售方式則在一定程度上助推房價步步上漲,市民對此的反映呼聲特別強烈。日前,本報聯合陽光網所做的民意調查顯示,90%以上的市民網友認為東莞很有必要取消商品房預售制度。
市場現狀:
賣樓就像『擠牙膏』
分批推房助漲房價
房地產行業慣用多年的商品房預售制度究竟在推漲房價方面扮演了怎樣的角色?
家住東城東泰花園的盧先生去年一直想買房,但一直買不到房,最主要的原因就是盧先生認為開發商在推房過程中『耍了許多花招』,令其十分氣憤:『現在無論什麼樓盤,賣房都像「擠牙膏」。明明有許多房子,偏要搞分批推房,每次就是一兩百套,到開盤的時候都是幾百人去搶一兩百套房子!』
盧先生說,他作為誠意客戶,因為『搶』不到合意的房子,只好等第二批房子,誰知第二批房子推出時,房價整整比第一批房子高了四五百元/平方米。『兩批房子相隔不過1個多月,房價卻漲了那麼多。』盧先生十分窩火,乾脆擱置了買房計劃。
據了解,類似盧先生描述的『擠牙膏式』銷售在東莞的樓盤銷售中十分普遍,開發商根據市場銷售情況制定分批推售的銷售價格及產品貨量,銷售形勢看好就會根據客戶『追漲』心理對下一批產品進行適當調價,以致房價節節上漲,拉高整體樓盤成交均價。
早前公布的『國11條』明確對分批推房這種『惜售』行為進行了嚴格規定:開發商不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業,要在規定時間內一次性公開全部房源,嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售。業內人士表示,該規定若能落地東莞,將對不斷上漲的房價起到一定的遏制作用。
現象一
認籌蓄客成風
制造『火爆』行情
認籌蓄客是開發商分批推房之前的必然步驟,如果蓄客時間長、蓄客量大,最終制造開盤銷售『火爆』行情的幾率就會越大。
據某項目銷售經理黃先生透露,雖然收取誠意金屬於違規行為,但目前部分樓盤中依然存在這種『偷步』售樓的情況。
黃先生表示,現在很多開發商會在未拿到預售證之前的很長一段時間裡進行認籌蓄客,蓄客數量達到目標預期了纔會正式開盤,而開盤所推售的貨量絕對遠遠少於蓄客的數量,蓄客量與推貨套數的比例通常為2:1,有的甚至是3:1。如果認籌情況不理想,開發商一般都會延遲開盤,直到市場形勢好轉後再開盤。『在這種情況下,開發商完全處於主動地位。』黃先生說。
現象二
預售房貨不對板
成市民投訴熱點
商品房預售制度的種種弊端目前在市場已經有跡可循,在東莞市場,預售房的投訴熱點集中在買房時和交樓後經常出現『貨不對板』的情況。去年本報就陸續報道了南城未來世界、塞納城市花園業主投訴所購房屋出現貨不對板的情況,而交樓延期、虛假宣傳、房屋質量不過關、業主無法如期辦理房產證等現象更成為樓市屢見不鮮的『老生常談』。
受訪市民表示,某些開發商缺乏誠信度,導致消費者知情權、選擇權與公平交易權缺乏有效保障是房地產投訴居高不下的主要原因,要解決這些問題,最好的辦法就是現樓銷售。
光大集團有關負責人表示,現樓實景銷售是對消費者負責任的一種做法,東莞市民的消費比較理性,只有實實在在的現樓實景纔是最具說服力的產品。
網絡調查:
九成網友呼吁
取消預售制度
日前,本報聯合陽光網所做的一份民意調查顯示,99%的陽光網友認為東莞房價年年上漲跟目前實施的商品房預售制度有直接關系,九成網友認為開發商利用預售制度為房價上漲提供了必要的運行空間,很有必要取消。
85%的網友認為,預售制度不僅是房價的『助推器』,更為開發商提前套取購房者資金、銀行資金建立了便利條件,易將運營風險轉嫁給銀行及買家。許多購房者投訴交樓後總有這樣那樣的問題,交易風險非常高。
業界觀點:
東莞暫無可能
取消預售
雖然市民對『取消商品房預售制度』的呼聲甚高,但記者在采訪中發現,各路開發商及業內人士皆認為短期內東莞暫無可能取消商品房預售制度。一位陽光網友在網上留言表示,取消預售當然好,但是估計東莞不會,因為專家肯定會說東莞樓市理性,開發商資金實力也沒有達到那種程度。這一猜測跟受訪開發商的說法幾乎一致。
東莞房地產協會秘書長陳駿良認為,東莞取消商品房預售制度在短期內不可能實施。這一措施一旦實施,造成的影響實在是太大了,整個房地產格局都將發生改變。開發商的資金壓力將加大,繼而會把房價提高,房價的上漲最終也會轉嫁到購房者的身上。