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所謂物業稅的模擬『空轉』,是指雖然沒有實際征稅,但一切步驟與真實收稅流程相同,由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與,統計物業數量,並進行評估和稅收統計。
據相關媒體報道,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅『空轉』工作在部分地區試點了6年多之後,將推廣至全國。專家指出,這一信息表明,物業稅開征步伐將大大加快了。
文/記者蔣悅飛、何穎思、賴偉行、陳海玲、張忠安
昨日,有媒體傳出消息,今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅,物業稅『空轉』(模擬試點)將推廣至全國。對此,本報記者致電國家稅務總局新聞辦公廳主任牛新文,他表示還不清楚有關報道內容,需要進一步了解再作回復。廣東省地稅局有關負責人則表示,目前還沒有收到相關文件。
專家:
對於物業稅的開征,無論是財稅專家、經濟界人士還是房地產專業人士,幾乎眾口一詞地表示,由於操作成本高,今年內開征幾乎不可能,因而房地產短期內不會受到影響。
可能先對商業地產試點征收
『既然說是今年全國推廣"空轉",就說明今年不會開征,對今年的房地產市場不會產生影響。』廣州市社科院數量經濟研究所所長歐江波昨天接受采訪時表示。
這一看法被多位專家認同。財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為,在全國推廣房地產模擬評稅屬於一種『摸底』性質,以便建立信息系統,離真正開征物業稅還很遠。
中央財經大學稅務學院副院長劉桓就認為,今年在全國范圍內開征物業稅的可能性還不大,但在局部地區試點對商業地產征收,還是很有可能的。
興業銀行資深經濟學家魯政委認為,物業稅的開征至少在近幾年是不可能的事情,因為如果真如此,中國經濟賴以生存的支柱即會人為地倒塌。
不過,也有人認為今年會開征物業稅。房地產營銷策劃人謝逸楓表示,『如果要等2011年或2012年,樓市基本上瘋狂了,調控基本上達不到什麼效果了。』
難點:
劉尚希指出,物業稅是小稅種,但征稅的操作成本很高,在目前個人收入差距比較大的背景下,還有很多問題需要解決,『比如現在市中心的房子評估價很高,但市中心其實還有不少回遷戶、低收入人群,因為評估價高就要多繳稅;而郊區的房子評估價低,繳稅少,居住的卻可能是買得起車的人。』
技術上可行操作成本太高
他認為,除『技術上可行性』之外,還要考慮『經濟可行性』,『建立信息系統後還要建立中介機構、仲裁機構等,還有一系列規章制度,光是委托中介機構作評估,就要花一大筆錢』。如果開征物業稅按照房子的市場評估價征稅,需要逐家逐戶核定,還要考慮業主的收入情況,『比個稅還難』。
影響:
不過,社會最關注的是物業稅開征對樓市的影響?『在發達國家,都會對物業持有者進行征稅,而且征得還比較重,以抑制投資者的需求。』歐江波表示。但是真正對房地產產生巨大影響,是在物業稅從沒有到開始征這一階段,投資客會在這個時候集中拋售,貨量增加,價格下跌,但是『這是比較短的一段時間,真正開征了,市場反而平穩了。』真正影響有多大,還要看其征稅的額度。
一旦開征將現房產拋售潮
目前,不少政府官員和專家都指出,只要在現有的房產稅基礎上作修改,就可以達到開征物業稅目的。『就像燃油稅費改革一樣,也只是在原來的消費稅成品油稅目上作修改就達到了目的』,劉尚希說,『物業稅將來也可能是這種情況』。目前的房產稅屬於財產稅的一種,征稅對象是房屋,房子用於商業經營、出租就要繳納,但對於個人所有非營業用的房產免征房產稅。劉尚希指出,只要將房產稅征稅范圍擴大到個人非營業用房產即可。
波及:
不過,由於物業稅主要是針對炒房的投資投機者,因此對開發商而言,直接影響較小。
對地產開發商直接影響較小
東莞某開發商負責人表示,物業稅對開發商的影響是間接的,主要是防止捂盤,『但即使開征,稅收成本也肯定會低於實際房價上漲所帶來的收益,因此,能否打擊捂盤,實際效果不會太明顯。』他認為,征收物業稅,會迫使一部分人放棄惡意炒房,減少非剛性需求,使房價逐步回歸理性,但對開發商影響不大。
物業稅:
又稱財產稅或地產稅,主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的昇高而提高。比如說公路、地鐵等開通後,沿線的房產價格就會隨之提高,相應的,物業稅也要提高。
『空轉』方案各不同
選取哪個未有定數
從2003年5月開始,財政部和國家稅務總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點工作。財稅部門目前已初步建立了房地產數據庫,開發了若乾套評稅軟件,形成了專家支持隊伍,形成了『總體設計、分步實施』的物業稅改革思路,取消了城市房地產稅,統一了內外資房產稅制度。
劉桓透露,目前試點的城市當中都有不同的『空轉』方案,最終選取哪個方案還不得而知。其中一個方案是,針對商業地產采取跟目前房產稅一致的征稅辦法,即對於自用房產按房價原值的70%,乘以1.2%的稅率計算,而對於出租用途房產按租金的12%計算。針對個人非營業性住宅,則區分為自住和投資兩種,其中自住用途的免稅,投資用途的(包括超過一定面積的,或者超過一套住房的)要征稅,征多少還未明確,『但出於抑制投機的目的,稅率不應太低。』
劉桓呼吁開征物業稅要先聽證,『稅負太重老百姓受不了,也打壓了樓市正常發展;太輕卻起不了抑制作用。』
北京今年或對商業地產征物業稅
本報訊 (記者趙琳琳)昨天,就『今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅』這一消息,中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受本報記者采訪時表示,物業稅征收的想法實際上很早就有,北京曾經在2008年就計劃征收,但由於奧運會以及之後的金融危機等原因,而被暫時擱置,『但方案是早已制定好的』。在房地產模擬試點中,北京最有可能在2010年開征物業稅。
劉桓介紹,政府開征物業稅的設想是,第一步對商業地產征收物業稅,第二步是擴大到對住宅進行征稅,其中對非普通住宅和普通住宅的征稅也有先後順序。
劉桓說,要把老百姓現在持有的存量房、住房從無稅變成有稅,影響會非常大。『就目前情況而言,我認為,對普通老百姓持有的房屋征稅條件還不成熟,想征收有相當難度。』
他分析說,成熟的條件包括,首先,房地產登記信息要准確,另外,在中國,要征收物業稅恐怕必須考慮對居民的基本住房免稅。『那麼,什麼叫居民的基本住房,是按照面積計算還是套數計算,如何進行區分有一定困難。』劉桓表示。 (來源:廣州日報)