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低調許久的陽光100置業集團(簡稱『陽光100』)再次吸引了市場的關注。在連續大手筆的土地進補之後宣布重啟上市計劃,陽光100的時機選擇恰到好處。
11月27日,陽光100與天津農墾集團就合作開發大型生態水城項目達成合作意向,雙方將在京津新城(論壇新聞)的新城市區域超過5000畝土地的范圍內,投資超百億元,聯手開發集高端物業、溫泉度假、運動休閑為一體的大型復合項目。該項目名為『東方威尼斯水城』,位於天津寶坻區,地塊分為A、B兩個區域。與此同時,陽光100董事長易小迪也借機宣布公司再次啟動了上市計劃,但並未透露具體時間表。
品牌特征顯著的民企陽光100與土地儲備豐富的國企天津農墾集團的這次聯姻,被市場普遍解讀為中國房地產市場國民合作的典型案例。易小迪表示,優勢互補,實現雙贏,這種合作模式是房地產市場的大勢所趨。業內人士認為,短短一個多月內,陽光100已經連續在大連、天津敲定了兩筆項目合作,也為其上市添加了籌碼。
重返天津
據了解,東方威尼斯水城項目將由陽光100負責整體開發,為了避免風險,采取滾動開發模式,於明年春節後正式動工。
這也是時隔7年之久,陽光100再次進入天津市場。與此前的中端項目國際新城相比,這次的東方威尼斯水城定位更加高端,而利潤也將更加可觀。
據一位接近陽光100的人士透露,由於在二三線城市擴張面臨著本地購買者的懷疑和本地開發商的競爭,公司每進一個新的城市的首個項目往往以微利甚至虧損來適應市場,打出品牌後再謀求利潤。
對此易小迪表示,早期的薄利是為了多銷,好處是後期利潤越來越高,陽光100在柳州的項目價格能比其他樓盤高70%~80%,而這些在一線城市是難以實現的。
在今年天量信貸的扶持下,擁有資本和人脈的國企地產公司在各地大舉拿地,而民營房企相形之下並無優勢。陽光100有意避開火爆的土地拍賣市場,一年來在招拍掛市場沒有一幅土地進賬,而是選擇與農墾集團這樣的國企進行合作。
這並非陽光100第一次與國企聯姻。2007年底,陽光100就曾與央企五礦集團旗下的五礦置業簽訂合作協議,雙方約定在二三線城市新項目獲取和老項目開發上開展深度合作。
事實上,五礦置業與農墾集團頗有相似之處,都是剛剛涉足房地產,經驗品牌方面並無優勢,但是拿地和資金方面實力雄厚。『陽光100正是以其品牌和經驗方面的優勢謀求突破資金和土地方面的瓶頸,這是一種低成本低風險的盈利模式。』業內人士評價。
面對媒體針對陽光100頻頻與央企或國企背景的公司合作的說法,易小迪認為這是大勢所趨,『在現在的房地產市場,總是封閉獨立去運作的話是無法持續的,陽光100選擇在農墾集團這樣的國企面前擺正自己的位置,優勢互補實現共贏,這不僅適用與國企,我們和民企也一樣可以實現強強聯合,這是一種趨勢。』
就在一個多月前,陽光100剛剛首次落子大連,同樣是采取股權合作、品牌輸出的模式,與當地民企大連柏林山實業有限公司共同投資50億元,開發大連旅順的旅游項目『甜蜜生活』。
天津、大連兩個項目都包含大量的非住宅類項目,也被認為是陽光100試圖改變住宅佔85%的業務格局,謀求更多利潤增長點的嘗試。
不過,在本次簽約儀式上陽光100和農墾集團都沒有將合作的細節公布,只是表示雙方將采取股權合作的模式。但業內人士認為,不難猜測是農墾集團以土地和資金為主,陽光100以開發和銷售為主的這一慣用模式。
重啟上市
今年10月份以來,連續10家內地房地產民企密集在香港聯交所掛牌上市,而更多民企則在此鼓舞下積極籌備一度擱置的上市工作,陽光100也在其列。
據了解,陽光100早在2007年開始籌劃上市,當年上市評估工作已經完成,已經走到了去聯交所聆訊階段,但由於2008年市場狀況急轉直下,上市工作遭遇擱淺。隨後陽光100在外界面前對於上市一直三緘其口。
而連續兩筆規模可觀的合作達成之後適時重提上市計劃,顯然選擇這一時機是精心策劃的。分析人士認為,在海外投資者普遍對中國房地產政策將趨嚴的預期以及對一線城市房地產泡沫的擔懮下,陽光100瞄准二三線城市的布局模式和與國企合作的後續土地儲備優勢將成為投資者最為看重的條件。
在重啟上市前,陽光100也已經開始著手清理此前的債務。今年8月4日,陽光100與另外兩家湖南公司將手中持有的陽光100(湖南)置地投資有限公司80%股權以12億元賣給另一家房地產上市公司京投銀泰。據悉,陽光100所回收的資金將用於償還到期債務和此前的股權投資基金。
對於本次重新籌備上市,易小迪顯得頗有信心,『上市並非僅僅為了融資,而是考慮到公司未來的增長和發展。現在堵在香港聯交所門口想要上市的房地產企業有幾十家,這也幾乎是目前國內品牌房地產企業的全部陣容了,後面很難再有競爭者。』
不過市場層面依然對陽光100一直以來采取的『非控股開發模式』能否獲得投資者青睞表示質疑,『這種開發模式盡管風險小、資金成本低,但是資產估值上的劣勢也很明顯,陽光100如何權衡股權分配以及投資者是否認可這種模式,將是公司能否成功上市的關鍵。』一位券商人士表示。
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