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12月14日,溫家寶總理主持召開國務院常務會議,就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措。會議同時明確表態『遏制房價過快上漲』。
分析人士指出,對於當前深陷『高燒』的樓市來說,『國四條』釋放了清晰信號,這一劑『退燒藥』有望為樓市清熱去火,但能否『藥到病除』還需觀察。
從『穩定』到『遏制』:樓市『高燒』催生強烈信號
進入12月份,高層針對房價調控連連。楊紅旭表示,此次國務院常務會議使用的措辭意味深長。2005年『國八條』、2006年『國六條』時,用的是『穩定房價』,此次用的是『遏制』,分量遠重於『穩定』。這較此前釋放出來的信號更為強烈。
此前,中國部分地區的樓市已經持續『高燒』,創出了歷年來的新高。12月14日,北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布1-11月份北京市房地產運行情況。數據顯示,北京市四環以內期房均價在4月份突破2萬元/平米,五六環之間期房均價突破1萬元/平米。
據國家統計局統計,3月至11月,全國70個大中城市房屋售價環比漲幅逐月擴大,全國樓市一片普漲。
房價飛漲,部分城市的房地產市場重要指標開始出現失衡。據統計,今年1-10月,北京地區房屋租售比達到1:434,上海地區達1:418,深圳、杭州均突破1:360,遠高於國際通行標准,顯示當前的房地產市場風險累積日益加大。
中國社科院發布《住房綠皮書》指出,京、滬、杭等二十多個城市商品住宅價格出現泡沫,北京地區房價中泡沫成分約佔五分之一。
與高房價現象伴生的,是投資投機性購房泛濫,相關數據顯示,樓市中這類購房需求竟超過購房總需求的一半,『囤地』、『捂盤』……開發商的一些違規行為,加劇了老百姓的購房恐慌。
『中國房地產市場中的種種問題已經非常嚴重,到了必須出手調控的地步。』國泰君安證券研究所所長李迅雷指出,高企的房價已成為人們的心病,也為宏觀經濟的健康運行埋下隱患。一旦房價出現較大波動,有可能迫使銀行緊縮信貸,削弱經濟活力,阻礙經濟復蘇。
『組合拳』出手:劍指樓市最突出矛盾
分析人士指出,此次國務院明確推出四大組合舉措,重點是在保持政策連續性和穩定性的同時,加快保障性住房建設,加強市場監管,穩定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。
專家指出,這套『組合拳』劍指當前房市存在的幾個最突出矛盾,具有較強的現實針對性。
——『增加普通商品住房的有效供給』。特別是在用地上要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃住房的供應。相關數據顯示,當前京滬深等一線城市商品住宅普遍供不應求,增加供給將有利於緩解供求關系緊張,穩定房價上漲。
——『抑制投資投機性購房』。中國房地產業協會副會長朱中一說:『據了解,當前房價上漲快的地區,投機成分比較多,營業稅政策的調整,能夠對炒房起到擠出效應,緩和供求關系,有助於平抑房價。』
——『加強市場監管』。當前,部分房地產市場開發商通過違規放號、要求購房者交納誠意金等方式哄抬房價、制造恐慌氣氛,嚴重擾亂樓市正常交易秩序。此次『國四條』也提出,繼續整頓房地產市場秩序,加強房地產市場檢測,完善土地招拍掛和商品房預售制度。政府嚴懲這些違規行為,顯然要給百姓一個穩定的市場預期。
——大規模推進保障性安居工程建設。此前,一些地方的保障房建設緩慢,審核把關不嚴……此次國務院常務會議強調,力爭到2012年末,基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題,這有利於發揮保障性住房對商品房市場的平衡作用。
而對於老百姓的自住和改善性購房需求,『國四條』則再次明確表示『繼續支持居民自住和改善性住房消費』。
國務院發展研究中心研究員廖英敏表示:『老百姓一直擔心這個政策有變,政府明確表態,等於給了因自住和改善性需求而購房的老百姓吃了「定心丸」。』
能否『藥到病除』還需觀察
記者采訪的多位房地產專家和經濟學者表示,要從根本上遏制瘋漲的房價,還需配套相關措施,以此確保實現樓市調控目標。
李迅雷等專家指出,由於樓市波動涉及到金融安全和宏觀經濟運行,政府在調控時往往面臨兩難。『目前出臺的一系列政策,能在多大程度上遏制高房價,還需要進一步觀察。』
相關政策執行是否到位也影響到調控的效果。從當前保障性住房建設來看,年初國務院就提出大力建設保障房,但全國人大調研組10月份公布的數據顯示,截至8月底全國保障房建設資金到位率不足25%,保障性住房建設落實情況堪懮。明年的保障房建設落實力度能否加強?人們拭目以待。
對如何有效遏制房地產投機,專家認為,可考慮采取收緊二套房貸,征收大戶型、高檔房物業稅等,確保真正有自住與改善性住房需求者的利益,穩定這些購房者的消費預期。
廖英敏指出,銀行能否執行好『差別化信貸政策』對於抑制投機性購房是一大關鍵。『這項政策伸縮性很大,要很好地區分改善性購房需求和投資投機性需求,纔能達到抑制投機、鼓勵自住的目的。』
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