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近日,國家頒布了關於『個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到5年,其他住房消費政策繼續實施』的新決定。營業稅作為目前二手房交易佔比最大的一項稅種,此次征免時限的恢復釋放了樓市種種信號。對此,本市各大中介機構,對二手房這一新政進行了全面解讀。
優惠政策:『末班車』效應顯現二手房『井噴』本月將現
營業稅作為二手房交易特有的稅種之一,政策收緊將給二手房市場帶來極大反響。進入第四季度以來,營業稅政策的存續問題所帶來的交易提前效應已經顯現,且越來越明顯。上月全市二手私產住宅成交量再次突破1萬套大關,進入12月,單日交易量依然保持600套以上的水平高位運行。此外,自2005年以來,歷次營業稅政策收緊實施之日之前,二手房交易量均出現大幅上漲,以2006年為例,政策實施前幾日單日交易量達800套,而正式實施前半月的成交總量更是環比激增76.4%。
此次收緊無疑給眾多二手房購房者發出最後的信號,面對接下來不足一月時間的政策『末班車』,業內人士預計,截止到12月31日,在最後的優惠期內大量交易將集中釋放,二手房成交井噴將在本月出現,2009年最後一個月,天津市二手房成交量有望再刷新記錄。
打擊投資投機『發令槍』響樓市合理性結構調整開始
本市中介機構認為,此次調整是在抑制房地產市場投資投機行為的大背景下樓市結構性宏觀調控的組成部分之一,將對市場產生重大影響。
自2005年『國八條』首提營業稅之後,5年間歷經了從出臺時的兩年內征收到2006年轉為5年內征收再到2008年末恢復至兩年,並且對差額、全額征收制定了更為寬松的政策,此次再次由5年轉為兩年,5年內營業稅呈現了『三緊一松』的4次調整。
營業稅調整主要是利用提高房地產流通環節交易成本,降低投資收益,以達限制投資入市、抑制房價過快上漲的作用,針對當時樓市所顯現出的突出問題起到了重要的調整作用,成為了樓市宏觀調控的重要政策之一。
營業稅優惠政策終止二手次新房交易稅費大增
作為二手房交易中稅率最高的一項,營業稅為房屋成交總價的5.55%。此次『2轉5』的恢復使得佔據二手房存量近30%左右的二手次新房成為受影響最大的群體。
以河東區距離上次交易3年、目前售價70萬元的某套普通住宅為例,按照此前優惠政策,交易該套住房免征營業稅,而優惠政策終止後則應按照目前納稅價格減去上次交易納稅價格的差額(約為30萬元)繳納5.55%的營業稅:(70萬元-40萬元)×5.55%=16650元。這樣一來,二手普通住宅交易過程中稅費成本將由目前平均3%上漲至5.2%。另外,二手次新房中的非普通住宅受到的影響則會更大。
房產投資『城門失火』改善型購房恐成『池魚』
本次利用營業稅調整降低投資收益,在抑制投資的同時,改善型自住購房需求也將受到較大影響:
根據我愛我家2009年成交數據顯示,此次政策的收緊對市場中房齡在兩年至5年的二手次新房及非普通住宅的抑制作用最大,因此無疑使得購買這部分住宅的改善型需求購房負擔加重。本次調整在打擊投資投機行為的同時,改善型購房者恐遭殃及。有關人士認為,年末營業稅的收緊打響了打擊投資投機的『發令槍』,未來樓市向著保障自住、細分改善、抑制投資投機方向的合理性、靈活性的結構調整由此開始。
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