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上周,國務院常務會議決定,明年起個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。這立刻引起了市場的強烈反應,一二手樓市成交呈現出兩極狀態。由於政策旨在打擊投資客,令一手樓成交量明顯下滑;而不少二手樓交易客為趕政策末班車,成交則異常火爆。
二手樓交易大幅增加
近日,北京、深圳和天津的二手樓成交量出現了較大幅度的增加,環比增幅在40%左右。價格方面,近期也由於成交量的迅速放大,深圳和天津的二手住宅價格出現了大幅上揚,環比漲幅均在4.5%以上,其他城市的價格亦保持快速上漲。
中原地產研究部研究主任莊巍認為,在各項救市政策中,二套房貸、利率優惠和營業稅減免這三項政策對於二手房市場的影響最為顯著,其中營業稅政策明確規定了年底到期。由於營業稅稅率較高,且2年若改回5年則會涉及大批次新房源,影響頗大,這正是近期市場波動較大的主要原因。她預計整個12月份市場成交仍較為火熱。
據了解,出於對優惠政策可能退出的擔懮,10月份各地成交量已出現回昇態勢,而這一情況在11月份表現得更為強烈。根據中原領先指數系統數據顯示,11月,五大城市二手住宅價格指數繼續上揚,部分城市漲幅顯著擴大;成交方面,五大城市二手住宅成交量大幅提高,四季度市場超常規活躍。
出租回報率再創新低
伴隨著價格的快速上漲,從5月份開始,各地二手住宅租金開始陸續回昇,至目前,五大城市二手住宅租金累計上漲幅度在8%~12%之間不等。
記者了解到,北京日前的租金回報率跌至2.99%,在五大城市中成為第3個租金回報率不足3%的城市;廣州的租金回報率最高,為3.48%;深圳最低,為2.80%。有地產人士表示,這主要是由於部分城市樓價上漲太快,而租房市場並沒有受到太大的波動,因此纔影響了租金回報率。
一手樓成交普遍下滑
上月在優惠政策到期的心理預期下,各地市場普遍呈現供需兩旺。但日前,隨著二手交易稅政策的變動,市場出現小幅波動。與二手樓市場情況不同的是,最近幾日各地一手住宅成交量普遍下滑。中原監測的9個城市中,僅穗、津、渝三市成交量環比上周增加,其餘六市環比均有不同程度減少。
日前,中原監測的九城市共成交住宅22392套,面積262萬平方米,環比降幅分別為5%和7%。其中,6個城市成交量環比下降,降幅最大的深圳達25%,其餘5個城市的降幅也在1~2成。津、穗、渝三市成交量環比上昇,增幅分別有21%、15%和5%。
莊巍分析,個人住房轉讓營業稅征免時限改變,一套100萬元的房子如果轉手,成本就多了5萬多元。這對於投資客來說,加大了投資風險。而目前市場中,投資客包括換房客是買樓的主要力量。據悉,受到該政策影響,各地市場均出現不用程度的波動。值得關注的是,全國樓價走在前列的深圳,至本周,一手住宅成交量已連續3周下滑,繼上周成交量不足10萬平方米,本周進一步降至8萬平方米以下。
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