租賃投資回報率偏低部分業主改租為售---

　　年末，與持續火爆的住宅市場相比，北京市的住宅租賃市場開始進入淡季，租房需求下降，租賃市場供大於求，租售比嚴重偏離國際警戒線，租金回報率持續走低，由於收益率下降，部分業主將房改租為售。"雖然今年11月租賃市場的租金水平略高於去年同期，但是理論上的租賃年投資回報率卻並不理想。相對於持續9個月高漲44%的房價，租金的增幅很難匹敵，由於近期租賃房源供大於求，議價空間加大，對於有租賃需求的購房者，目前是租房抄底的時機。"有關專家表示，淡季市場表現將會一直延續至明年春節假期以後。

　　●全市租金均價下降

　　租賃市場呈現供大於求

　　根據我愛我家、中原三級市場研究部數據，11月市場總體交易量較上月微漲了1.15%，全市租金均價為2500元/月·套，環比下降了0.13%。

　　不同於普通租賃市場租金的平穩下降，高端租賃市場在今年出現了較大幅度的反復震蕩。近期，高端租賃市場的成交量呈現了一定幅度的上揚，相比上月上漲6.74%，成交均價為4895元/月·套，較10月份下跌5.45%。

　　"今年以來二手房市場湧入了大量的投資客和改善性需求購房者，租賃市場中以租養房的比例提昇明顯，使得市場中部分中高端租賃市場房源供應量增幅明顯，進一步拉低了本已是供大於需的高端租賃市場價格；另一方面，高端租賃市場價格的不斷下滑，租賃性價比提高，由此帶動了近一段時間內高端租賃市場成交量的不斷提昇。"我愛我家專業人士介紹。

　　淡季的來臨，租賃市場的需求量下降明顯。通過數據顯示，租賃房源市場供給量環比減少了16.0%，求租量環比減少了24.27%，市場中呈現出明顯供大於求的態勢。中原市場三級部專家認為，"由於冬季租賃淡季來臨，市場中新增租賃人群減少，換房人群不多，因此租賃需求量和成交量均有所減少。"

　　租賃投資回報率下降

　　部分業主改租為售

　　據有關數據顯示，11月北京二手房全月住宅成交量達到31288套，成交均價達13150元/平方米，環比10月均價出現了10.3%的上漲。與成交活躍的住宅市場相反，11月北京的租賃市場投資回報率持續偏低，租售比再創紀錄，首次突破了1：500，達到了1：546，部分區域甚至達到了1：700。

　　在紅廟路某中介，工作人員陳先生介紹，上周，一個房主委托他出租房，找了6個客戶都不滿意，房主急了，掛出出售的牌子，結果當天就有十家人排著隊要看房。"由於二手房成交活躍，近期房源供應緊張，目前租金回報率偏低，而房價從年初到現在漲幅達五成，出售房屋的收益遠超過租金的收益。"

　　筆者從中原市場三級部、美聯物業獲悉，近期二手房市場成交活躍，在恐慌性需求的推動下，入市房源快速消化，供需矛盾加劇，平穩的租金，飆昇的房價，令許多房主看到了入市的契機，二手房業主由租轉售的現象明顯增多。據統計，有15%的租賃房主，目前已經轉租為售。

　　"雖然今年11月租賃市場的租金水平略高於去年同期，房價的過快增長使得租金與房價長期偏離，打壓了房屋租金回報率的利潤空間。"我愛我家專業人士分析認為。

　　專家提示

　　抄底租房提防隱性成本

　　筆者從我愛我家、中原市場三級部了解到，目前，因為淡季的原因，房東對租金要求也會相應地降低，租戶和房東的議價空間會有所增大，同時，這個時候租房需求減少，房源供應充足，這樣一來租戶就有了更多房源選擇。"在租賃市場開始步入淡季的時候，事實上恰恰是租戶選房的好時機。"

　　但是，年底抄底租房，除了關注目前房屋的租金價格是否較低外，還需提防隱性成本。

　　首先，一些業主會把供暖費加入其中，冬季供暖將持續到次年的3月中旬，這樣將多交三四個月的供暖費；其次，如果春節回家，要把春節回家房屋空置的成本算入其中，考慮自己回家時間的長短來計算房屋空置成本的多少；再次，年底出租的房屋中有許多為一年合同到期後繼而又出租的房源，由於此類房屋此前被長期出租使用，因此年底租房者應對房屋內的家具、家電、管道等使用情況仔細查看，以免出現因為需要維修、更換等造成日後居住不方便的情況，甚至額外增加修補的費用。此外，年底租賃市場雖然房源充足，租價相對較低，但是租客們也不可粗心大意，在房屋的選擇、合同的簽訂、代理公司的選擇以及與合租人的責任、義務的等方面都要注意一些細節。