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定調 樓市總體穩定 『有保有控』
『中央經濟工作會議』,給了盼望中的中國各行業、各產業一個明確的方向,其中涉及房地產行業的內容只有一小部分,即增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農村危房改造支持力度,加強廉租住房等保障性住房建設,支持棚戶區改造。
雖然只有寥寥數句,但其背後的深意卻耐人尋味,尤其是首次提出『支持改善性住房需求』,以及將『推進城鎮化、放寬戶籍限制』作為明年的工作重點之一,均表明宏觀經濟政策的基調對於房地產業將執行總體穩定、有保有控的原則。
■政策解讀
釋放微調信號
本次會議提出了明年經濟工作的六大主要任務,其中,在財政政策和貨幣政策方面,提出要繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,把握好政策實施的力度、節奏、重點。要突出財政政策實施重點,加大對民生領域和社會事業支持保障力度。貨幣政策要保持連續性和穩定性,增強針對性和靈活性。要密切跟蹤國內外經濟形勢變化,把握好貨幣信貸增長速度。
不過,細微的調整信號已經釋放出來。
會議明確提出:『要保持投資適度增長,重點用於完成在建項目,嚴格控制新上項目。』這和此前的『繼續發揮好投資對拉動經濟和調整結構的重要作用』已經有較大不同。
業內人士認為,2010年的『雙寬松』政策和2009年的『雙寬松』相比,更側重外松內緊。以貨幣政策為例,2009年上半年新增貸款達73700億元,下半年只增長了15500億元。
中國社科院財貿所研究員楊志勇表示,盡管此次對於宏觀政策走向的表述仍然是『雙寬松』,但是經濟政策受短期因素的影響較大,『適度寬松』的提法內涵十分豐富,可以調整的餘地非常大。
針對中低收入群體的廉租房、普通商品住房和農村危房改造等受到了決策層的高度重視。會議提出,增加普通商品住房供給,支持居民自主和改善性購房需求,增加對保障性住房等方面的支持力度,加強廉租住房等保障性住房建設。
■市場現狀
冬季裡一把火
就在中央經濟工作會議召開的同時,全國樓市都在上演著『冬天裡的一把火』。
在北京,今年1至10月,全市共成交商品住宅143203套、1645.43萬平方米,與低迷的2008年同期相比,各項指標均翻倍,並超過了樓市大好的2007年同期水平。11月,北京商品住宅成交15251套,成交量創三年來新高。二手房方面,截至目前,成交套數已達23萬套,已幾乎與此前三年的成交總和持平。
在上海,2月一手住宅均價還在9288元/平方米,從3月開始就在萬元以上逐步走高,每月漲幅都在千元左右,直至7月纔有所走緩。10月一度進入敏感期,年底卻再度火爆。11月,上海成交新建商品住宅167萬平方米,環比上漲18.69%;成交均價18686元/平方米,環比上漲9.64%。
在廣州,今年1月份,一手樓市僅成交46.18萬平方米,均價為8014元/平方米。而到了10月份,廣州樓市均價每平方米重上萬元,達到10078元/平方米。
在深圳,今年1至3月,房價都在1.1萬元/平方米的水平上徘徊。4月和5月,深圳房價就躥昇到1.2萬元/平方米的水平。6月、7月,深圳房價進一步上揚,達到1.4萬元/平方米的水平。9月深圳房價20940元/平方米,10月房價20234元/平方米,11月每周成交房價也在2萬元左右浮動。在短短一年時間裡,深圳房價就在呼嘯聲中步入2萬元時代。
在天津,2009年3月至11月,連續9個月單月新建商品住宅成交建築面積超過百萬平方米。且在經歷了9、10兩個月的環比回落之後,11月新建商品住宅成交面積重新反彈。某研究院天津分院的統計數據顯示,11月,天津新建商品住宅成交124.4萬平方米,環比上漲13.78%;成交均價7834元/平方米,環比回落2.37%。二手房市場方面,共成交96.2萬平方米,環比上漲45.1%。成交均價為6081元/平方米,環比上漲1.1%。
根某研究院公布的最新數據顯示,預計2009年全年,全國一手商品房銷售面積和銷售額將分別達到9億至9.5億平方米和4萬億至4.5萬億元,其中住宅銷售面積8.5億至9億平方米,銷售套數達到850萬至900萬套,銷售額為3.5萬億至4萬億元,規模與增速均有望創歷史新高。
■業內專家
慎防地產泡沫
面對如此火爆的樓市,不少業內人士表現出擔懮。
在剛剛結束的『2009中國住交會』上,著名經濟學家成思危指出,應該看到中國房地產的矛盾和問題很突出,特別是最近一個時期房產價格暴漲,這可能造成在某些城市局部的房地產泡沫,同時這也帶來了杠杆率過高的風險。為此,成思危表示,必須通過深度高效的產業鏈整合,實現房地產增長模式由粗放型向集約型轉變,使我國商品房市場合理有序穩步而且健康發展,更好地滿足不同層次,不同需求購房人的需求。
國務院發展研究中心市場所所長任興洲在『宏觀經濟形勢與房地產市場發展報告會』上表示,房地產作為經濟的支柱產業,一方面國家需要房地產市場推動經濟增長,同時,要讓它合理平穩發展,要有效遏制房價過快上漲、防范房地產市場泡沫的加劇。而與之相關,房地產發展過快,但信貸政策卻相對寬松,因此還要防范相應的信貸風險。
『我最擔心的是什麼?就是房價猛漲的因素,並不是剛性需求。』經濟學家郎咸平在世界經濟轉型期中國企業發展機遇與挑戰暨第二屆蘇商發展年會上說,他通過北京、上海、廣州、深圳四地的數據研究得出結論:近幾個月,代表中國目前主流購買力的中高檔以及寫字樓盤的租金不斷下跌,意味著剛性需求的下跌;在這種情況下的房價猛漲是資金推動型,其內在原因就是對於企業家而言,投資環境惡化,產能過剩,轉而從實體經濟投身購買樓盤,大量試圖『逃避通脹』的資金湧入樓市,從而將房價炒高,產生大量泡沫。
中國最大地產開發商萬科企業股份有限公司董事長王石接受《華爾街日報》訪問時表示,中國一些最大城市的房地產泡沫可能擴散到中國其他地區,可能會給市場造成破壞性後果。他說,就全國而言,情況還沒有發展成為一場房地產泡沫。但就單獨城市,以及一些主要城市來說,泡沫是顯然存在的。
金地集團總裁助理嚴家榮表示,金地認為未來一至兩年內中國房地產市場將會出現滯脹局面,交易量會下滑,但是房價仍然會在行業外部因素驅使下保持一定的上漲。銷售量下滑主要是因為房價快速反彈抑制了人們的購買需求,短時期內宏觀局勢不穩定,人們對未來收入預期降低,從而降低購買欲望。
■樓市前景
有保有壓有控
『中央經濟工作會議』預示著明年房地產政策走向何方呢?究竟會帶來哪些實質性的影響?
『仔細分析今年中央經濟工作會議的決議,可以找出很多值得研究之處。』南開大學房地產金融研究中心主任徐保滿說,『首先,去年中央經濟工作會議「發揮房地產業支柱產業作用」的提法已然不見。當時還提出「穩定發展住房消費」、「發揮房地產在擴大內需中的積極作用」,今年均未被提及。其次,2008年中央經濟工作會議所表述的「減輕居民合理購買自住普通商品房住房負擔」,現在已變為「支持居民自住和改善性購房需求」。第三,會議提出「要把重點放在加強中小城市和小城鎮發展上,要把解決符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業和落戶作為推進城鎮化的重要任務,放寬中小城市和城鎮戶籍限制。」』
天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛認為,中央對於明年房地產投資的調控是作兩手准備、有保有控的,如果明年房價繼續高漲,或開發投資過熱,皆有可能引起房地產調控的緊縮。
『值得注意的是,會議首次提出「支持改善性購房需求」,這表明政策依然鼓勵合理的自住需求,也體現了中央對房地產業「有保有壓」的「保」之所在。以此判斷,中央和地方出臺的大部分房產優惠政策都不會改變,尤其是針對「居民自住和改善性購房需求」的。因此,自住和改善性需求的購房者,近期根本不必恐慌性入市。』
對於『推進城鎮化、放寬戶籍限制』這一政策,徐保滿主任認為,這對於房地產業的中長期發展是比較大的利好,大量農民成為中小城市和城鎮的新居民,必然帶來巨量的住房需求,以及商業用房需求等。而總的來說,這次會議確定的政策在總體上將有利於房地產開發投資和商品房的銷售。
國務院發展研究中心市場所所長任興洲則表示,對於自住性需求和一部分改善型需求,信貸政策要給予適當的支持,但是要控制投資和投機性的需求,引導信貸資金的合理投向。同時,要在住房租賃市場的發展上給予更多的政策支持,避免大量的購買力全部擠到一級和二級市場上。
對於房地產優惠政策的走向,住建部齊驥日前的一個公開的表態更為謹慎。他認為,優惠政策能否『延期』,主要還是看大的經濟環境,雖然經濟已經企穩回暖,但是基礎還不穩固。他說,從遏制下滑到真正健康的『復蘇』,不是短期內就能達到的。
文、攝/姜昊
何謂中央經濟工作會議
中央經濟工作會議是每年級別最高經濟工作會議。它的任務是:總結一年來的經濟工作成績;應對當前國際國內經濟情況的變化;制定宏觀經濟發展規劃;部署明年的經濟工作。
2010年經濟工作六大主要任務
一、提高宏觀調控水平,保持經濟平穩較快發展。
二、加大經濟結構調整力度,提高經濟發展質量和效益。
三、夯實『三農』發展基礎,擴大內需增長空間。
四、深化經濟體制改革,增強經濟發展動力和活力。
五、推動出口穩定增長,促進國際收支平衡。堅持『引進來』和『走出去』相結合。
六、著力保障和改善民生,全力維護社會穩定。
往屆主題回顧
■2008定調2009:保增長,促發展
■2007定調2008:實施從緊貨幣政策
■2006定調2007:繼續穩健財政政策
■2005定調2006:繼續搞好宏觀調控
■2004定調2005:鞏固宏觀調控成果
■2003定調2004:保持宏觀政策連續性
■2002定調2003:繼續實施積極財政和穩健貨幣政策
■2001定調2002:擴大內需
■2000定調2001:加強和改善宏觀調控
■1999定調2000:突出抓好國企改革
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